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Verkauf einer vermieteten ETW als unverheiratetes Paar

11.04.2018 20:53 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Vertrag von Nov. 2004 habe ich mit Übergang zum 01.12.2004 gemeinsam mit meinem Freund (je 50 %) eine Eigentumswohnung erworben. Wir haben diese Wohnung ab diesem Zeitpunkt bis Dezember 2012 selbst bewohnt, dann stand die Wohnung einige Zeit leer und war ab 01.10.2014 bis 31.03.2018 vermietet. Da wir nicht verheiratet sind, wurde zur steuerlichen Berücksichtigung der Einnahmen aus Vermietung eine GbR gegründet.

Mit notarieller Beurkundung im Jahre 2011 wurde die Teilungserklärung des gesamten Hauses angepasst. Wir haben zu diesem Zeitpunkt auch das obere Geschoss des Hauses erworben und zusammen mit dem vorherigen Dachboden zu einer Wohnung über zwei Etagen ausgebaut. In diesem Zuge ergaben sich Änderungen an Sondernutzungsrechten sowie Zuordnungen von Kellerräumen und eine komplett neue Verteilung der Miteigentumsanteile, die in dieser neuen Teilungserklärung beurkundet wurden.

Wir beabsichtigen die Wohnung nun zu verkaufen und für mich stellt sich die Frage, ob dieser Verkauf für uns steuerfrei ist. Konkret ergeben sich folgende Fragen:
- Ist die 10jährige Spekulationsfrist tatsächlich bereits abgelaufen oder ergibt sich aus der Änderung im Jahre 2011 irgendeine neue Bewertung bzw. neue Frist?
- Ergibt sich aus der notwendigen Gründung der GbR zur Vermietung irgendein gewerblicher Steuerfall?
- Muss ich sonst noch etwas bzgl. der steuerlichen Betrachtung dieses Verkaufs beachten?

Sollten Informationen fehlen oder etwas offen sein, bitte ich um Rückfrage.

Vielen Dank für eine rechtsverbindliche Auskunft.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

- Ist die 10jährige Spekulationsfrist tatsächlich bereits abgelaufen oder ergibt sich aus der Änderung im Jahre 2011 irgendeine neue Bewertung bzw. neue Frist?

Sie tragen vor, dass die Wohnung insgesamt 8 Jahre selber bewohnt wurde, davon ca. 1 Jahr mit Änderung der Teilungserklärung.

§ 23 Abs. 1 EStG stellt von seinem Wortlaut her auf den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ab. Eine schlichte Änderung der Teilungserklärung ist keine Anschaffung i.S.d. § 23 EStG, so dass Sie sich hier immer noch die Ausnahme der Besteuerung zugute machen könnten, da Sie die Immobilie selber bewohnt haben.

Aufgrund der eigenen Nutzung liegt hier also kein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft vor.

- Ergibt sich aus der notwendigen Gründung der GbR zur Vermietung irgendein gewerblicher Steuerfall?

Die Immobilie ist hier Gesellschaftsvermögen der GbR. Mit dem Verkauf der Immobilie wird keine Gewerbesteuer anfallen, da die Grenze zum gewerblichen Immobilienhandel i.S.d. 3-Objekte-Regel noch nicht überschritten ist.

- Muss ich sonst noch etwas bzgl. der steuerlichen Betrachtung dieses Verkaufs beachten?

Denkbar wäre, dass Sie die Anteile an der GbR übertragen, dann würde sich der Käufer die Grunderwerbssteuer sparen, da die GbR weiterhin Eigentümerin der Immobilie bliebe.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2018 | 23:22

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Sie schreiben, dass aufgrund der eigenen Nutzung kein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. In §23 heißt es allerdings, dass dies nur zutrifft, wenn Wirtschaftsgüter ‚zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden‘. Diese Ausschließlichkeit ist hier durch die Vermietung nicht gegeben, oder? Auf den Umstand der Vermietung sind Sie bisher nicht eingegangen. Und ich bitte auch noch einmal klar zu beantworten, ob die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Die Formulierung ‚so dass Sie sich hier immer noch die Ausnahme der Besteuerung zugute machen könnten‘ verstehe ich nicht ganz..

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2018 | 23:52

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

In § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 4 EStG heißt es:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; "

Hier muss also entweder in den letzten drei Jahren vor Veräußerung eine Eigennutzung vorgelegen haben oder aber eine durchgehende Eigennutzung. Beider ist, hier haben Sie recht, nicht gegeben, da durch die neue Teilungserklärung nur noch eine Immobilie besteht und auch der alte Teil in den letzten Jahren vermietet wurde. Somit wären die Ausnahmen auf Ihren Fall nicht anwendbar.

Es liegt aber dennoch kein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft vor, da die Immobilie bereits 2004 erworben wurde und somit die 10 Jahres-Frist des Abs. 1 Nr. 1 S. 1 verstrichen ist.

Durch die neue Teilungserklärung liegt zwar geändertes Sondereigentum vor, dieses nimmt aber das Erwerbsdatum des früheren Teils mit auf die neue Gesamtimmobilie mit.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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