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Verkauf einer Immobilie trotz Insolvenz (EV)

9. Februar 2022 14:58 |
Preis: 60,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Die Abgabe der Vermögensauskunft (EV) durch einen Grundstückseigentümer hindert nicht den Verkauf eines seiner Grundstücke, wenn über das Vermögen des Eigentümers innerhalb von drei Monaten nach der Beurkundung des Kaufvertrages kein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt wird.

Aufgabestellung:
Wie könnte man trotz Eidesstattlicher Versicherung und hohen Schulden aus einem Grundstücksverkauf einen Überschuss legal und seriös verwenden.

Ich habe bisher noch keine private Insolvenz beantragt, gleichwohl die Eidesstattliche Versicherung über meine Vermögenslosigkeit abgegeben.
Es existiert ein Grundstück mit einer Immobilie (Ruine) in meinem Eigentum- hierfür wurde ein Käufer gefunden
Der Entwurf des Kaufvertrages wurde von einem von der Baugesellschaft (Käufer) beauftragten Notariat erstellt und liegt als Entwurf vor.
Der Kaufpreis wurde vereinbart und ursprünglich wollte ich in den Vertrag aufgenommen wissen, dass ein Teil des Kaufpreises in Form einer Rechnung von einer mich beratenden Gesellschaft deklariert wird und als Rechnung auch in den Kaufvertrag aufgenommen wird. Die Baugesellschaft möchte eine Rechnung über diesen Betrag von mir als Privatperson erhalten, die ich sodann in gleicher Höhe an die Beratungsfirma begleiche Diese hatte mich in den gesamten Verhandlungen beraten.
Die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger haben entsprechende Löschungsbewilligungen treuhänderisch im Notariat hinterlegt.
Das Finanzamt als Hauptschuldner hat die Löschungsbewilligung dem Notariat treuhänderisch übersendet mit der Auflage einen prozentualen Anteil des Kaufpreises zu erhalten. Die weiteren Gläubiger können aus dem Kaufpreis bedient werden.
Es wird eventuell ein Überschuss von ca. 50- bis 80 Tsd. erzielt.
Das Grundstück ist auf 2 Parzellen aufgeteilt, ein Teil auf mich und ein weiterer Teil gehört einer mittlerweile gelöschten Ltd. & Co. KG. Der Kaufpreis könnte somit gesplittet werden
Meine Anteile wurden vor einigen Jahren mit einem Gesellschafterbeschluss eine andere Person übertragen, die somit 100% Anteile besitzt. Dies wurde aber nicht im Handelsregister eingetragen.

9. Februar 2022 | 16:38

Antwort

von


(697)
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Tel: 0351/84221127
Tel: 01631564033
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Soweit für das Finanzamt und andere Gläubiger Sicherungshypotheken oder Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, gehe ich davon aus, dass von deren Löschungsbewilligungen nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn im Gegenzug die gesicherten Forderungen aus dem Kaufpreis befriedigt werden. Die hierfür erforderlichen Beträge dürften als Gewinn aus dem Verkauf ausscheiden.

Sie können nur über Ihre eigene Grundstücksparzelle verfügen, es sei denn, Sie haben eine Vollmacht seitens der Ltd. GmbH & Co. KG. Deren Löschung aus dem Handelsregister ändert nichts daran, dass diese Eigentümer der auf sie im Grundbuch eingetragenen Parzelle bleibt. Auch soweit Sie bevollmächtigt sind, die Parzelle der Gesellschaft zu verkaufen und zu übereignen, folgt daraus nicht, dass Sie den Kaufpreis insoweit für sich verwenden dürfen, es sei denn, die Gesellschaft hat den auf ihre Parzelle entfallenden Kaufpreis notariell an Sie abgetreten.

Wenn nach Befriedigung der Grundpfandrechte noch etwas vom Kaufpreiserlös überbleibt, können Sie diesen nach Ihrem Belieben verwenden, falls keine Pfändungen des Kaufpreises durch andere Gläubiger vorliegen. Durch die Abgabe der Vermögensauskunft werden Sie in Ihrer Verfügungsbefugnis über den Kaufpreis bzw. den Verkauf Ihrer Parzelle nicht eingeschränkt.

Sollte innerhalb der nächsten drei Monate nach der Beurkundung des Kaufvertrages ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt werden und nachfolgend ein Insolvenzverfahren über Ihr Vermögen eröffnet werden, so wären der Kaufvertrag bzw. Zahlungen an die Gläubiger durch einen Insolvenzverwalter anfechtbar, wenn diesen bzw. dem Käufer Ihre Zahlungsunfähigkeit zum Zeitpunkt der Zahlungen bzw. der Beurkundung des Kaufvertrages bekannt gewesen war (§ 130 Absatz 1 Insolvenz-Ordnung). Die Gläubiger müssten dann aus dem Kaufpreis erhaltene Zahlungen an den Insolvenzverwalter zurückzahlen bzw. der Grundstückskäufer Ihrer Parzelle müsste das Grundstück an den Insolvenzverwalter rückauflassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 11. Februar 2022 | 13:21

Sehr geehrter Herr Neumann,

ich danke Ihnen für Ihre Antwort.
Folgende Rückfragen ergeben sich:

Aus dem an mich gezahlten anteiligen Kaufpreis werden die Gläubiger bedient. Gleichzeitig liegt mir die Rechnung der Beratungsfirma vor. Kann ich diese auch aus dem anteiligen Erlös des Kaufpreises bezahlen? Oder ist dies eine Gläubigerbenachteiligung anderer (nicht die im Grundbuch eingetragenen) Gläubiger gegenüber?
Der andere Teil des Erlöses geht an die gelöschte Ltd. & Co. KG. Hierzu wird ggf. ein Nachfolge Liquidator bestimmt. Die Anteile wurden vor einigen Jahren an meine Mutter übertragen, die somit 100% Anteile der gelöschten Ltd. & Co. KG hält. Diese Übertragung gemäß Gesellschafterbeschluss wurde jedoch NICHT in´s Handelsregister eingtragen. Bleibt der Erlös aus dem Kaufvertrag trotzdem bei meiner Mutter?

Gerne setze ich mich auch telefonisch mit Ihnen in Verbindung.
Beste Grüsse

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11. Februar 2022 | 14:13

Sehr geehrte Fragestellerin,

von Ihrem anteiligen Erlös, nach Befriedigung der Grundpfandgläubiger können Sie die Rechnung der Beraterfirma bezahlen. Eine Benachteiligung der Gläubiger liegt dann vor, wenn Sie Vermögen verschenken oder ohne äquivalente Gegenleistung veräußern, wenn also den Gläubigern haftendes Vermögen entzogen wird.

Ich gehe davon aus, dass die Beraterfirma die Beratungsleistung bereits erbracht hat, und das Honorar angemessen ist. In diesem Fall stellt die Zahlung keine Gläubigerbenachteiligung dar.

Anfechtbar wäre die Zahlung dann, wenn innerhalb der nächsten drei Monate ab Zahlung der Rechnung

- ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über Ihr Vermögen gestellt wird;

- und nachfolgend das Insolvenzverfahren über Ihr Vermögen eröffnet wird,

- und der Beraterfirma zum Zeitpunkt der Zahlung bekannt war, dass Sie zahlungsunfähig sind.

Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen.

Die Anfechtung hätte zur Folge, dass die Beraterfirma den Rechnungsbetrag an den Insolvenzverwalter zurückzahlen müsste und statt dessen ihre Rechnungsforderung zur Insolvenztabelle anmelden müsste.

Der Erlös bleibt bei ihrer Mutter, auch wenn die Anteilsübertragung nicht ins Handelsregister eingetragen wurde. Die Eintragung ins deutsche Handelsregister ist nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit der Übertragung.

Eine Private Limited Company, die ihren Sitz in Deutschland hat, wird nach deutschem Recht behandelt, also wie eine deutsche GmbH. Dies bedeutet, dass die Abtretung von Gesellschaftsanteilen zu ihrer Wirksamkeit notariell beurkundet werden muss (§ 15 Abs. 3 GmbH-Gesetz).

Es ist aber auch möglich, dass Abtretender und Abtretungsempfänger die Anwendbarkeit englischen Rechts vereinbaren.

Die Übertragung der Limited-Anteile erfolgt in diesem Fall per Formular (Stock Transfer Form), das rechtlich zwingend nur der Abtretende (Zedent) unterschreiben muss; in der Praxis unterschreiben aber häufig beide Parteien. Auch eine Beglaubigung der Unterschrift durch Zeugen ist nicht nötig. Die Abtretungserklärung kann sehr kurz sein.

Diese Abtretungserklärung übergibt der Zedent (also der bisherige Gesellschafter) dem Zessionar (also dem neuen Gesellschafter) zusammen mit dem Anteilsschein (falls vorhanden). Der neue Gesellschafter schickt dann der Limited (also dem Geschäftsführer) die Abtretungserklärung sowie den Anteilsschein und fordert die Geschäftsführung auf, ihm einen neuen Anteilsschein (Share Certificate) mit seinem Namen auszustellen und seinen Namen in die Gesellschafterliste (Register of Members) einzutragen. Die Limited muss dies innerhalb von zwei Monaten umsetzen. Share-Verkäufe müssen dem Companies House nicht jeweils einzeln gemeldet werden; die Limited muss lediglich im Rahmen der jährlich vorzulegenden Erklärung (Annual Return) die dann jeweils aktuelle Gesellschafterliste dem Companies House mitteilen.

Sollten Sie die Abtretung nicht formwirksam durchgeführt haben, müssen Sie die Abtretung noch einmal wiederholen. In diesem Fall könnte jedoch auch die Abtretung anfechtbar sein, insbesondere, wenn sie ohne äquivalente Gegenleistung erfolgt.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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