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Verkauf einer Immobilie bei bestehendem Niessbrauch


| 25.07.2005 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Mutter schenkte mir Ihr Haus vor einigen Jahren, ihr wurde seinerzeit ein Niessbrauchrecht eingetragen .
Jetzt möchte ein Verwandter das Haus kaufen.
Lt. Gutachten beträgt der Verkehrswert des Hauses 125.000,-€
Wg des Niessbrauchrechtes wurden aber 5,937 x 6.000,-€ Jahresertrag = 35.000,-€(angeblich lt. steuerlicher Bewertungstabelle-Anlage 9 zu § 14 des Bewertungsgesetztes) abgezogen.
Ist das richtig ?
Können meine Mutter und ich das Niessbrauchrecht in beiderseitigem Einverständnis löschen lassen und in ein lebenslanges Wohrecht umändern ? Würde das an den Abzügen etwas ändern ?
Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen dankbar
mit freundlichen Grüssen

K.Fallis
25.07.2005 | 12:36

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne beantworten möchte.

1. Abzug wegen Nießbrauch
Der Gutachter hat generell bei der Bewertung einer Immobilie, die mit einem Nießbrauch belastet ist, einen entsprechenden Abzug vom Wert des Hauses zu berücksichtigen. Die von Ihnen zitierte Rechtsgrundlage ist dafür auch richtig gewählt. Ob die dortige Berechnung richtig ist, insbesondere der richtige Multiplikator gewählt wurde, kann ohne Angabe des Alters ihrer Mutter nicht zutreffend beurteilt werden. Allerdings sehe ich keinen Anhaltspunkt, warum ein öffentlich bestellter Gutachter nicht in der Lage sein sollte, die zitierte Tabelle richtig zu lesen. Zumal die abgezogen Summe, die sich auf jeden Fall am Ertrag der Sache orientiert, mir realistisch erscheint.

2. Löschung
Natürlich können Sie und Ihre Mutter das Nießbrauchsrecht aufheben und entsprechend in ein lebenslanges Wohnrecht umwandeln. Eine vertragliche Regelung müsste dann allerdings auch von einem Notar ins Grundbuch eingetragen werden. Ob dies allerdings sinnvoll ist, halte ich für zweifelhaft. Denn es ist dabei zu berücksichtigen, dass auch ein solches Wohnrechts den Wert der Immobilie schmälert. Dafür ist ebenso die zitierte Tabelle maßgeblich. Problematisch ist dann aber, dass bei einem Wohnrecht die marktübliche Jahresmiete als Bemessungsgrundlage für den Wertabzug dient. Sollte die marktübliche Miete höher sein als die bisher erzielte Miete (insoweit der Nießbrauch bei Ihnen – wie es regelmässig der Fall ist - dazu führt, dass ihre Mutter Mieterträge erhält), könnte der Wertabzug sogar noch höher ausfallen.

Von daher wäre überlegenswert, ob ihre Mutter nicht lieber komplett auf ein dingliches Recht verzichtet, Sie das Haus veräußern, und sie ferner ihre Mutter angemessen abfinden. Allerdings ist natürlich dann überlegenswert, ob dies nicht gegebenenfalls später erbschaftssteuerrechtliche Nachteile mit sich bringt. Von daher kann jedem nur empfehlen, einen erbrechtlich beziehungsweise steuerrechtlich ausgerichteten Notar vor Ort aufzusuchen. Im Rahmen der von ihnen geplanten Änderungen müsste er sie darüber ohnehin, ohne weitere Kosten zu verursachen, darüber aufklären.

Ich hoffe, Ihnen mit der summarischen Prüfung der Rechtslage weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-
www.anwaltskanzlei-hellmann.de


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