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Verkauf einer ETW - Was heißt Vorkaufsrecht?


| 09.03.2007 13:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

ich habe im Jahr 2003 eine Eigentumswohnung gekauft. Die Kaufsumme ist bezahlt. In dem notarisch festgelegten Kaufvertrag steht unter § 8: Die Käuferin räumt hiermit der Verkäuferin das Vorkaufsrecht für den 1. Verkaufsfall am heute veräußerten Teileigentum Nr. 2 ein (10 Jahre). Die entsprechende Eintragung wird hiermit bewilligt und beantragt.

Meine Frage:
Was heißt Vorkaufsrecht? Ich habe natürlich zwischenzeitlich in die Wohnung 150 qm erhebliche Mittel investiert wie z.B. Auslegung der gesamten Wohnfläche mit Laminat, Anbringung vor allen Fenstern (13 Stück) Jalousinen, Neuinstallation des Bades und der Küche usw.
Muss ich der Verkäuferin, also die ehemalige Kaufsumme anbieten oder kann ich natürlich bei einem weiteren Interessenten den Wertsteigerungswert der Wohnung durch die angegebenen Nachbesserungen aufrechnen?
Ist dieser Passus des Vertrages letztendlich nicht unsittlich da ich ja die Eigentümerin - mit Eintrag im Grundbuch - bin.

Immer unter dem Gesichtspunkt das ich überhapt in dem genannten Zeitraum verkaufen darf.

Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen gern summarisch wie folgt beantworte.

Eine Unwirksamkeit des genannten Passus wegen Sittenwidrigkeit vermag ich nicht zu erkennen. Daher ist hier zunächst von der wirksamen Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts auszugehen.

Dieses Recht bedeutet für die damalige Verkäuferin, dass ihr die Möglichkeit eingeräumt wird, im Falle eines Verkaufs des betreffenden Teileigentums von Ihnen an einen Dritten, eine so genannte Gestaltungserklärung abzugeben. Diese Erklärung führt dann dazu, dass ein Kaufvertrag zwischen ihr (d.h. Ihrer ehemaligen Verkäuferin) und Ihnen zustande kommt.

Es gelten dabei dann grundsätzlich die gleichen vertraglichen Bedingungen wie in dem ursprünglich mit dem Dritten ausgehandelten Vertrag, der dann obsolet ist. Mit anderen Worten kann sie wirksam Ihr Vorkaufsrecht gegenüber Ihnen ausüben, jedoch nicht die vertraglichen Konditionen hierbei diktieren. Diese werden zunächst von Ihnen festgesetzt, natürlich im Einvernehmen mit dem Dritten bzw. direkt mit ihr. Daher können Sie selbstverständlich auch zwischenzeitliche Wertsteigerungen berücksichtigen und den Preis daher angemessen erhöhen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2007 | 14:16

Sehr geehrter Herr RA Kraft,

danke für die schnelle Beantwortung meiner Frage.
Nachfrage:

Kann ich die Wohnung vermieten? Kann ich eine Miete nach meinen Vorstellungen verlangen?

Danke für die Beantwortung

Die Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.03.2007 | 15:08

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank auch für Ihre Nachfrage.

Sie können die Wohnung vermieten und eine Miete nach Ihren eigenen Vorstellungen hierfür verlangen. Die geschilderte Konstellation und insbesondere das Vorkaufsrecht haben hierauf keinen Einfluss.

Ich hoffe, zu weiterer rechtlicher Klärung beigetragen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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"Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Kraft.

Recht herzlichen Dank für Ihre schnelle umfassende und seriöse beantwortung meiner Fragen.

Ich kann mich hier nur wiederholen und tue dies gern.
Was Sie und Ihre Kollegen und Kolleginnen hier leisten stellt eine aktive Lebenshilfe dar.

Nochmals recht herzlichen Dank und eine gute Zeit wünscht Ihnen

die Ratsuchende "