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Verkauf der gemieteten Wohnung


04.10.2007 09:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Sehr geehrter Anwalt,

seit knapp 6 Jahren wohnen wir in einer Mietwohnung. Wir haben eine Mietminderung in Höhe von EUR 50,00 und haben von unserem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von EUR 50,00 gebrauch gemacht, da wir rostiges Wasser haben.

Nun soll die Wohnung verkauft werden. Wir sollen unserer Vermieterin Termine zur Besichtigung mitteilen. Die Vermieterin wohnt über 400 Kilometer entfernt. Sie wird sicherlich nicht an der Besichtigung teilnehmen. Es kann doch nicht sein, dass ich fremde Menschen einfach in die Wohnung lassen muss. (1) Wie viele Termine muss ich zulassen? Ich bin im 9. Monat schwanger und ertrage diese Strapazen nicht. Laut Mietvertrag muss ich die Besichtigung zu vereinbarten Zeiten zulassen. Allerdings muss der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter bei den Terminen anwesend sein. (2) Was verstehe ich unter einem Beauftragten?

(3) Sollte die Wohnung verkauft werden, muss dann von dem neuen Eigentümer unser Mietvertrag übernommen werden oder kann dieser einen neuen aufsetzen? Dies ist sehr wichtig, da wir nach 6 Jahren bereits eine Kündigungsfrist von 6 Monaten haben.

(4) Dürfte uns der neue Eigentümer auf Eigenbedarf kündigen? Welche Rechte haben wir hier und welche Fristen müssen eingehalten werden? Zu beachten ist auch, dass unser Kind im November auf die Welt kommt.

(5) Sollte der neue Eigentümer unseren Vertrag übernehmen müssen, kann dieser dann so einfach die Miete erhöhen? Oder nach welchen Maßnahmen (z.B. Renovierung) darf die Miete (um wie viel) erhöht werden? (6) Darf er überhaupt renovieren solange wir hier drin sind? Wenn ja, in welchem Umfang?

(7)Wir haben in der Wohnung bei Einzug eine Komplettrenovierung durchgeführt. Auch eine neue Küche haben wir damals gekauft. Wer übernimmt diese Kosten? Wir haben uns mit einem Makler unterhalten. Er schätzt den Wert der Wohnung um 10.000 EUR höher ein.

(8) Sollten wir die Wohnung kaufen wollen, haben wir dann ein Vorzugsrecht geg. anderen Interessenten? Könnten wir hier dann die Renovierung vom Kaufpreis abziehen?

(9) Werden durch einen Kauf die im Haus bereits gebildeten Rücklagen sozusagen übernommen?

Ich danke Ihnen bereits im Voraus für eine ausführliche Beantwortung der Fragen.

Mit freundlichen Grüßen






-- Einsatz geändert am 04.10.2007 09:48:33

-- Einsatz geändert am 08.10.2007 20:14:22

-- Einsatz geändert am 10.10.2007 08:54:59
Sehr geehrte Fragestellerin,

Herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Ihre Fragen darf ich aufgrund ihres Einsatzes und Ihrer Angaben wie folgt summarisch beantworten.

1.
Hinsichtlich der Termine der Wohnungsbesichtigung ist deren Anzahl einzelfallabhängig. Grundsätzlich darf das Leben in der Wohnung jedoch durch die Besichtigung nicht unzumutbar erschwert werden, so dass man von einer Richtlinie von maximal einem Besuch pro Woche ausgehen kann. In Einzelfällen kann hier von jedoch abgewichen werden, wenn zum Beispiel ein bestimmter Zeitdruck für den Vermieter besteht. Vom oben genannten Grundsatz darf jedoch dabei nicht abgewichen werden. Dabei ist auf Ihre Schwangerschaft besonders Rücksicht zu nehmen.

2.
Ein Beauftragter kann ein vom Vermieter Bevollmächtigter, wie z.B. ein Makler oder eine andere Privatpersonen sein.

3.
Wenn die Wohnung verkauft wird, gilt der bestehende Mietvertrag gegenüber dem Erwerber. Dies ist gesetzlich in § 566 BGB geregelt.

4.
Eine Eigenbedarfskündigung ist theoretisch möglich. In diesem Fall müssen die Fristen sowie die Voraussetzungen in § 573 BGB eingehalten werden. Nachfolgend der Abdruck des § 573 BGB:

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zudem existieren im Mietrecht bestimmte Härtefallklauseln, wozu unter Umständen die Geburt eines Kindes bei gleichzeitig nicht sofort unmöglichen Umzug zählen dürfte. Gleichzeitig besteht bei Ihnen nach Ihren Angaben jedoch eine sechsmonatige Kündigungsfrist, die der neue Eigentümer ebenfalls auch einhalten müsste.

5.+6.
Eine Mieterhöhung im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften möglich. Diese richtet sich sodann nach dem Miethöhegesetz. Dabei kann eine Anpassung an die ortsübliche Miete erfolgen oder eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen vorgenommen werden. Eine Komplettrenovierung der Wohnung ohne vorherige Ankündigung ist nicht möglich. Zudem sind die Bedingungen des Mietvertrages zu beachten, nach dem Sie ein Recht darauf haben, die Wohnung im derzeitigen Ist-Zustand zu bewohnen. Eine Renovierung darf nur mit Ihrer Zustimmung erfolgen, beziehungsweise wenn sie zwingend notwendig ist.

7.
Hier kommt es darauf an, ob die Arbeiten und der Mehrwert, die durch Sie erbracht worden sind, vertraglich fixiert worden sind. Ist eine solche vertragliche Vereinbarung nicht vorhanden, haben Sie die Kosten lediglich für sich aufgewandt. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn die Wohnung dadurch einen nachweisbaren Mehrwert erhalten hat. Dann können Sie unter Umständen bei Auszug eine Ausgleichszahlung als Entschädigung vom Vermieter verlangen. Dies betrifft jedoch nicht unbedingt die Küche, da der Einbau der Küche lediglich für Sie erfolgt ist und sogar eine Verpflichtung besteht, wenn keine andere mietvertragliche Regelung getroffen worden ist, die Küche beim Auszug wieder mitzunehmen.

8.
Ein Vorkaufsrecht würde nur existieren, wenn dies vertraglich oder im Grundbuch festgelegt worden ist. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht existiert in § 577 BGB:

1) 1Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. 2Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. 3Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Danach müsste die Wohnung nach dem sie von Ihnen angemietet worden ist, in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden sein.

Für die Kosten der komplett Renovierung gilt oben Gesagtes.

9.
Die Übernahme der Rücklagen kann im Kaufvertrag vereinbart werden. Lediglich wenn die Rücklagen spezifisch an die Wohnung gekoppelt sind, würden diese zu IGunsten übernommen werden können.

Ich hoffe, ihre Fragen hilfreich und für eine erste rechtliche Orientierung ausreichend beantwortet zu haben. Gerne stehe ich Ihnen weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de
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