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Verkauf der Eigentumswohnung der minderjährigen Tochter und Neuerwerb


| 19.03.2017 20:52 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.



Sehr geehrte Damen und Herren,

der Vater meiner nunmehr 9-jährigen Tochter hat unserer Tochter 2009 eine Eigentumswohnung in Berlin als alleinige Eigentümerin geschenkt. Wohnungseigentumsschenkungsvertrag liegt vor.

Für den Vater wurde ein Nießbrauchsrecht bis zur Volljährigkeit unserer Tochter eingetragen.

Bei mir liegt das alleinige Sorgerecht.

Wir würden nun gerne die Eigentumswohnung verkaufen und mit dem Erlös eine andere Eigentumswohnung erwerben. Auch für diese neue Wohnung würde meine Tochter als alleinige Eigentümerin eingesetzt werden.

Sollte der Kaufpreis der neuen Wohnung unter dem Verkaufserlös der jetzigen Wohnung liegen, würde die Differenz für meine Tochter selbstverständlich auf einem Konto für Sie hinterlegt werden.

Für den Fall, dass der Kaufpreis der neuen Wohnung über dem Verkaufserlös der jetzigen Wohnung liegt, würde ich für die Differenz aufkommen.

Der Vater ist grundsätzlich mit einem Verkauf und Neuerwerb einverstanden.

Welche Schritte sind zu unternehmen (Einbeziehung des Familiengerichts, Jugendamtes)?
Was ist zu beachten?
Mit welchem zeitlichen Aufwand ist ggf. zu rechnen?
Wie stehen generell die Chancen, hierfür die Genehmigung zu erhalten?

Vielen Dank und freundliche Grüße




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Welche Schritte sind zu unternehmen (Einbeziehung des Familiengerichts, Jugendamtes)?

Zwar haben Sie als Elternteil das Sorgerecht inne, bei einem Verkauf und dem Neuerwerb einer Immobilie, welche im Eigentum des Kindes steht bzw. stehen soll, ist die Zustimmung des Familiengerichts erforderlich. Gedanke dahinter ist der Schutz des Minderjährigen.

Die konkret geplante Transaktion ist im Rahmen der Antragstellung neben den jeweilgen Verkaufs- und Erwerbspreisen nebst Nebenkosten anzugeben. Es darf - wie von Ihnen richtig erkannt - kein wirtschaftlicher Nachteil für das Kind entstehen. Evtl. finanzielle Nachteile sind zu kompensieren.

2.) Was ist zu beachten?

Es ist zu beachten, dass Spekulationssteuer bei einem Verkauf der geschenkten Immobilie nach § 23 Abs.1 Nr. 1 EStG anfallen kann. Hiernach wird die Veräußerung einer Immobilie versteuert, wenn seit dem letzten Erwerb keine 10 Jahre vergangen sind. Auch diese Steuerlast wäre ggü. dem Familiengericht im Rahmen des Genehmigungsantrags aufzulisten.

3.) Mit welchem zeitlichen Aufwand ist ggf. zu rechnen?

Der zeitliche Aufwand für die Erlangung einer Genehmigung ist eher als gering anzusehen (Stunden). Dies kann auch ohne Rechtsanwalt erfolgen.

4.) Wie stehen generell die Chancen, hierfür die Genehmigung zu erhalten?

Die Chancen für den Erhalt einer Genehmigung sind gut, wenn sich "unterm Strich" kein finanzieller Nachteil für das Kind ergibt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2017 | 09:01

Sehr geehrter Herr Dr. Traub,

vielen Dank für Ihre Antwort! Hierbei sind noch die folgenden Punkte offengeblieben bzw. haben sich aus Ihrer Beantwortung ergeben:

Da meine Tochter und ich die jetzige Wohnung selbst bewohnen und auch die neue selbst bewohnen würden, wird die Besteuerung durch die Spekulationssteuer wohl nicht greifen, ist das richtig?

Welche Anforderungen gibt es für die eventuell erforderliche Kompensation eines finanziellen Nachteils für das Kind? Wie wird das geregelt? Ist bei eventuell höherem Verkaufserlös der jetzigen Wohnung für den Differenzbetrag ein Notaranderkonto einzurichten?

Für den umgekehrten Fall, dass die neue Wohnung etwa 30.000 € mehr kostet als der Verkaufserlös (die Differenz wäre von mir zu zahlen) und die neue Wohnung somit auch eine Wertsteigerung für meine Tochter mit sich bringt, besteht dann die Möglichkeit, diese Tatsache im Grundbuch festzuhalten?

Das Jugendamt spielt keine Rolle? Wird durch das Familiengericht ein Ergänzungspfleger bestellt, in welchen Fragen hätte dieser Entscheidungsbefugnis?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2017 | 09:23

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

gerne will ich Ihre Nachfragen beantworten.

1.) Da meine Tochter und ich die jetzige Wohnung selbst bewohnen und auch die neue selbst bewohnen würden, wird die Besteuerung durch die Spekulationssteuer wohl nicht greifen, ist das richtig?

Das ist prinzipiell richtig. Bei selbstgenutzen Immobilien greift die 10-Jahresfrist des Anfalls von Spekulationssteuer nicht. Hier gelten die Sonderregelungen des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Selbstnutzer sollen - nach der Intention des Gesetzgebers - regelmäßig von der Spekulationssteuer ausgenommen sein.

2.) Welche Anforderungen gibt es für die eventuell erforderliche Kompensation eines finanziellen Nachteils für das Kind? Wie wird das geregelt? Ist bei eventuell höherem Verkaufserlös der jetzigen Wohnung für den Differenzbetrag ein Notaranderkonto einzurichten?

Das Familiengericht prüft eine finanzielle Benachteilgung der Minderjährigen bzw. erlässt diesbezüglich zu erfüllende Auflagen. Faktisch kann man hier so lange verhandeln, bis die Zustimmung erteilt wird. Daher ist eine aussagekräftige Aufstellung bereits zu Beginn der Antragstellung ggü. dem Familiengericht hilfreich.

Ein Anderkonto, auf welchem der Differenzbetrag einbezahlt wird ist förderlich. Ein notarielles Anderkonto muss dies nicht sein.

Eine Wertsteigerung kann nicht in das Grundbuch aufgenommen werden. Bringen Sie allerdings im Rahmen des Kaufes zusätzliche finanzielle Mittel ein, können Sie sich einen entsprechenden Miteigentumsanteil an der Immobilie im Grundbuch eintragen lassen.

3.) Das Jugendamt spielt keine Rolle? Wird durch das Familiengericht ein Ergänzungspfleger bestellt, in welchen Fragen hätte dieser Entscheidungsbefugnis?

Nein. Das Jugendamt spielt keine Rolle. Das Familiengericht kann einen Ergänzungspfleger einsetzen. Dessen Befugnisse würden sich sodann - je nach Erfordernis - nur auf die angedachten Transaktion beziehen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 20.03.2017 | 18:23


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