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Verkauf Miteigentumsanteil an Mietshaus

10.09.2008 16:24 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Ich bin Miteigentümerin eines kleines Mietshauses
mit 1/4 Miteigentumsanteil lt. Schenkungsvertrag
(es liegt kein Gesellschaftsvertrag vor-keine WEG!)

In dem Schenkungsvertrag ist weiter vereinbart, dass die 4 Eigentümer:
* jedem Miteigentümer ein Vorkaufsrecht für den Fall des Verkaufs an seinem Miteigentumseinteil eingeräumen
* das Recht die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen für immer ausgeschlossen wird

Aus schwerwiegenden Streitigkeits-Gründen möchte ich meinen Anteil nun verkaufen.

Kann ich also meinen Anteil jederzeit verkaufen? oder ist das durch die o.g. Vereinbarung ausgeschlossen (komme ich aus der Gemeinschaft heraus?)
Was passiert, wenn die anderen Eigentümer meinen Anteil nicht kaufen wollen, kann ich dann meinen 1/4-Anteil einfach so beliebig veräussern oder muss dann das ganze Haus dann verkauft werden?


-- Einsatz geändert am 10.09.2008 21:10:54
Eingrenzung vom Fragesteller
10.09.2008 | 17:10

Ich beantworte Ihre Anfrage auf der Basis des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Zwischen Ihnen und den drei anderen Miteigentümern besteht eine Gemeinschaft, die in den §§ 741 ff BGB geregelt ist. Maßgebend sind außerdem die individuellen Regelungen des Schenkungsvertrages, der hier nicht genau und vollständig bekannt ist.

Die Frage, ob Sie Ihren Anteil verkaufen können, ist in § 747 BGB geregelt dahingehend, dass jeder Teilhaber über seinen Anteil verfügen kann. Im Falle des Verkaufes Ihres Anteiles tritt der Erwerber an Ihrer Stelle in die Gemeinschaft ein.

Die Regelung im Vertrag, wonach das Recht, die Aufhebung zu verlangen, auf Dauer ausgeschlossen ist, steht dem nicht entgegen, denn durch eine Veräußerung Ihres Anteiles wird die Gemeinschaft ja gerade nicht aufgelöst, lediglich in der personellen Besetzung verändert.

Anders würde auch das gegenseitig eingeräumte Vorkaufsrecht keinen Sinn machen, denn eine solche Regelung hat ja nur dann einen Sinn, wenn es auch einen Vorkaufsfall, also einen beabsichtigten Verkauf eines Anteiles geben kann.

Das Vorkaufsrecht besagt ja nur, dass ein von Ihnen mit einem Dritten abgeschlossener Vertrag den anderen Miteigentümern zur Kenntnis gebracht werden muss. Diese anderen Miteigentümer haben dann das Recht, an Stelle des vorgesehenen Käufers in den Vertrag zu den gleichen Bedingungen einzutreten. Tun sie dies nicht, bleibt der Vertrag mit dem Dritten bestehen.

Es ist also nicht notwendig, das ganze Haus zu verkaufen, was im übrigen dann ja einer Auflösung der Gemeinschaft gleich käme, die nach dem Vertrag ja auf Dauer ausgeschlossen ist.

Abschließend noch der Hinweis, dass der dauerhafte Ausschluss des Aufhebungsanspruches auch nur bedingt wirksam ist. § 749 Abs 2 BGB regelt es wie folgt:

"Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt."

Ob die von Ihnen kurz erwähnten "schwerwiegenden Streitigkeitsgründe" solche wichtigen Gründe darstellen, müsste im Einzelfall konkret überprüft werden.


Ich hoffe, Ihnen eine kurze Übersicht über die bestehende Rechtslage vermittelt zu haben. Für eine weitergehende Unterstützung, auch im Rahmen eines Mandates stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Reinhard Otto
Rechtsanwalt
Karolinenstr. 8
33609 Bielefeld
http://www.ra-otto-bielefeld.de

Nachfrage vom Fragesteller 16.09.2008 | 19:54

vielen Dank aber eine Nachfrage wegen der Rechtsform...

Da das Haus nur Vermietet wird/wurde, sagt man mir, dass hier
ein gemeinsamer Zweck vorliegt und somit eine GbR und keine!Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 ff BGB) besteht.
Was für eine Rechtsform liegt dann nun vor?? die Einordnung ist für mich elementar wichtig, wegen zu treffender Entscheidungen (einstimmig oder mehrheitlich)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.09.2008 | 07:55

Diese Frage, die im übrigen auch Gegenstand einer erneuten Anfrage wäre, kann ohne genaue Kenntnis der zugrunde liegenden Veträge nicht abschließend beantwortet werden. Ich empfehle Ihnen eine individuelle Prüfung im Rahmen eines Beratungsmandates. Hierfür stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Otto
Rechtsanwalt

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