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Verkauf Mietwohnung: Kündigungsfrist / Sperrfrist Umnutzung Eigentumswohnung

25.05.2013 10:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 4 Mieteinheiten: Zwei
Hauptwohnungen mit je einer kleineren Wohnung, die angemietet bzw.
untervermietet werden darf. Im Augenblick wohnen 3 verschiedene
Mietparteien im Haus (2 Hauptmieter, 1 Untermieter). Wir selbst sind seit
17 Jahren Hauptmieter einer Wohnung, die nun vom Vermieter verkauft werden
soll.

Meine Fragen beziehen sich auf den Kündigungsschutz.

1) Welche Kündigungsfrist des Vermieters ist gültig?
2) Kommt die Sperrfrist von 3 Jahren zum Tragen, wenn die Wohnung vom
Käufer selbst genutzt werden soll, also in eine Eigentumswohnung
umgewandelt wird?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:





Frage 1:
"Welche Kündigungsfrist des Vermieters ist gültig?"


Für Vermieter gelten regelmäßig bei einer ordentlichen Kündigung gestaffelte Kündigungsfristen, die sich an der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses orientieren.

Da Ihr Mietverhältnis 17 Jahre lang besteht, kann der Vermieter es grundsätzlich mit einer Frist von 9 Monaten kündigen, wenn vertraglich nichts anderes geregelt ist.

Dies ergibt sich aus § 573 c I Satz 2 BGB.





Frage 2:
"Kommt die Sperrfrist von 3 Jahren zum Tragen, wenn die Wohnung vom
Käufer selbst genutzt werden soll, also in eine Eigentumswohnung
umgewandelt wird?"



Die Sperrfrist von 3 Jahren kommt nach § 577 a BGB dann zum Tragen, wenn eine vermietete Wohnung nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Dabei begint die Frist regelmäßig mit dem ersten Eigentumswerwerb. Dieses Datum kann im Grundbuch eingesehen werden.

Da Sie angeben, Ihr Vermieter wolle nunmehr die von Ihnen angemietete Wohnung verkaufen lässt nur den Schluss zu, dass die Umwandlung des Anwesens in Wohnungs- und Teileigentum bereits stattgefunden hat. Liegt diese Umwandlung länger als drei Jahre zurück, kommt § 577 a BGB nicht zu Anwendung.

Die Einordnung als Wohnungseigentum ist dabei unabhängig vom Nutzungswillen des Erwerbers. Eine Eigentumswohnung wird nicht zu einer solchen nur weil der Erwerber selbst darin wohnen möchte.

Wohnungseigentum ist vereinfacht gesagt, das Eigentumsrecht an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Gebäudes.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Raphael Fork, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.05.2013 | 13:09

Zur Ihrer Antwort auf Frage 2 habe ich eine Nachfrage. In §577a BGB heißt es:

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Hier ist der Zeitpunkt der Veräußerung als Beginn der Frist von 3 Jahren, nach der sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 oder 3 berufen kann. Hab ich Sie richtig verstanden, dass also der Grundbucheintrag bei der Veräußerung an einen Erwerber gemeint ist?

Besten Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.05.2013 | 14:02

Nachfrage 1:
"Hab ich Sie richtig verstanden, dass also der Grundbucheintrag bei der Veräußerung an einen Erwerber gemeint ist?"



Das haben Sie richtig verstanden. Erst ab dem Grundbucheintrag beginnt die Frist zu laufen.

Mit § 577a BGB soll vereitelt werden, dass Mietwohnungen durch Umwandlung zum kurzfristigen Handelsobjekt werden.

In manchen Regionen ist daher auch zum Schutz der Mieter eine Erhöhung der Frist von 3 auf 10 Jahren durch Rechtsverordnung erfolgt. Ob eine solche rechtsverordnung in Ihrer Region besteht erfahren Sie bei Ihrem zuständigen Wohnungsamt.

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