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Verkauf Immobilie/

27.07.2016 08:23 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Schönen guten Tag!
Ich habe im August 2014 eine Immobilie gekauft. Diese beinhaltet eine Gaststätte mit Festsaal, eine Pächterwohnung, eine Ferienwohnung und eine privat von mir selbst genutzte Wohnung. Die Gaststätte habe ich seit Juni diesen Jahres für 800 € verpachtet. Die zwei Wohnungen stehen leer.
Die Kosten für den Hauserwerb bzw. die Investitionen für Renovieren und Ausstattung der Gaststätte, habe ich steuerrechtlich für 2015 geltend gemacht.
(Anteilmäßig, bis auf die privat genutzte Wohnung)
Die Bearbeitung seitens des Finanzamtes ist noch nicht abgeschlossen.

Nun beabsichtige ich, im kommenden Jahr die ganze Immobilie, dem jetzigen Pächter zu verkaufen. Der Kaufpreis der Immobilie lag 2014 bei 147000€ und ich würde jetzt gerne insgesamt 270000€ verlangen.
Wenn ich nun die Immobilie auf diese Weise verkaufen würde..mit welchen steuerlichen Kosten, durch die Rückführung ins Privatvermögen, müsste ich rechnen. (stille Reserven, Veräusserungsgewinn). Ich bin berufstätig und unterliege der "normalen" Einkommenssteuer. und bin noch keine 55 Jahre alt.
Wäre es eventuell sinnvoll, die zu erwartende Steuer bzw. Umsatzsteuererstattung, nicht in Anspruch zu nehmen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Aufgrund Ihrer Angaben kann keine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes vorgenommen werden. Für eine umfassende steuerliche Beratung fehlen viele Informationen.

Da Sie schreiben, dass Sie in 2015 die Kosten für die Renovierung etc. steuerlich absetzen wollen, gehe ich davon aus, dass Sie die Immobilie als Betriebsvermögen halten - bis auf die selbst genutzte Wohnung natürlich. In dem Falle ist beim Verkauf die aufgedeckten Reserven / Veräußerungsgewinn zu versteuern. Wie hoch die Steuern ausfallen, kann ohne weitere Angaben und Prüfung selbstverständlich hier nicht beantwortet werden.

Da in der Immobilie sich noch die selbst genutzte Wohnung befindet, die dem Privatvermögen zuzuordnen ist und beim Verkauf, diese unter 10 Jahren in Ihrem Eigentum stand, fällt hier Spekulationssteuer an.

Aus Ihren Angaben entnehme ich, dass Sie für die entsprechenden Ausgaben für Renovierungen und Einrichtungen etc. die Vorsteuer gezogen haben. In dem Falle müssen Sie selbstverständlich auch beim Verkauf der Immobilie (bis auf der Anteil der Privatwohnung) auf den Verkaufspreis die Umsatzsteuer aufgeschlagen werden und entsprechend abgeführt werden.

Fraglich bleibt jedoch, ob das Finanzamt die von Ihnen in 2015 geltend gemachten Ausgaben überhaupt als Erhaltungskosten anerkannt. Sind die Kosten weit über 20 % höher als der Kaufpreis, stellen die Kosten nachträgliche Anschaffungskosten da und können dann nicht steuerlich berücksichtigt werden.

Es ist eher zweifelhaft, ob überhaupt die Kosten anteilig auf die Ferienwohnung abgesetzt werden kann, da Sie offensichtlich keine Vermietungsabsicht hatten, bisher waren die Wohnungen nicht vermietet und nächsten Jahr ist der Verkauf geplant. Da wird das Finanzamt, wenn es die Erhaltungskosten überhaupt anerkannt, die Kosten für die Wohnungen wahrscheinlich nicht akzeptieren.

Ihr Fall ist steuerrechtlich sehr komplex und sollte auf jeden Fall, von einem Steuerberater ausführlich geprüft werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2016 | 10:50

Sehr geehrte Frau Gansel!
Danke für die schnelle Antwort!
Eine kurze Rückfrage habe ich bzgl. der Spekulationssteuer!
"Ist es nicht so, dass wenn man in dem Jahr des Verkaufs und in den beiden vorausgegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, keine S-Steuer
erhoben wird?
Da ich melderechtlich nachweisbar im Dezember 2014 eingezogen bin und 2017 erst wieder ausziehen würde, wären die Umstände doch gegeben?
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2016 | 11:07

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ja das stimmt, in diesem Fall fällt keine Spekulationssteuer an. Dies betrifft aber nur die von Ihnen selbst bewohnte Wohnung, nicht die Ferienwohnung und Pächterwohnung.

Mit freundlichen Grüßen

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