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Verkauf Grundstück nach Scheidung:Vorkaufvertrag innerhalb der Frist (Ehevertrag)

| 27.02.2014 14:20 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Im Ehevertrag, Auseinandersetzungsvereinbarung, ... vom 18. November 2009 wurde folgende vereinbarung getroffen:
"Verkauft der Erwerber den Grundbesitz innerhalb von 5 Jahren ab heute, hat er an XYZ 50% des dabei erzielten Erlöses, max. 25.000 € zu bezahlen."

Wann genau ist die Frist abgelaufen? Am 19. November 2014?
Wenn ein Vorvertrag geschlossen wird zwischen dem jetzigen Eigentümer und einem Kaufinteressenten, würde das die oben genannten Vereinbarung tangieren?

Ich gehe davon aus, dass ich z.B. 2 Monate vor Ablauf der 5 Jahresfrist einen Vorvertrag mit dem künftigen Besitzer des Grundstücks schließen kann, der eigentliche Kaufvertrag wird dann nach Ablauf der Frist am 19. November 2014 geschlossen. Somit würden die vereinbarten max. 25.000 € nicht fällig werden. Liege ich mit meiner Einschätzung richtig?

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:



1.

Die vereinbarte Frist von fünf Jahren endet mit Ablauf des 18.11.2014.



2.

Wird bezüglich des Verkaufs des Grundbesitzes ein Vorvertrag geschlossen, muss man durch Auslegung ermitteln, ob der Vorvertrag von der zitierten Klausel im Ehevertrag bereits erfasst ist.

Von einem Vorvertrag spricht man, wenn sich die Vertragsparteien darüber einig sind, einen weiteren Vertrag, nämlich den Hauptvertrag, abzuschließen. Der Hauptvertrag wäre in Ihrem Fall der eigentliche Kaufvertrag, während der Vorvertrag "nur" die Verpflichtung enthält, zu einem späteren Zeitpunkt einen Hauptvertrag abzuschließen.

Der Vorvertrag wird bereits eine Einigung über die wesentlichen Punkte des Hauptvertrags enthalten. Aufgrund des Vorvertrags kann der Käufer vom Verkäufer verlangen, dass der Hauptvertrag, also der Kaufvertrag, abgeschlossen wird.



3.

Es kommt nun darauf an, wie man das Wort „verkauft" in der angesprochenen Klausel auslegt. Hierzu sagt er Sachverhalt nichts, insbesondere sind keine Anknüpfungstatsachen bekannt, die Anhaltspunkte für eine Vertragsauslegung liefern.

Geht man streng dem Wortlaut nach, wird der Verkauf der Immobilie erst durch den Hauptvertrag endgültig beurkundet. Allerdings könnte man die Auffassung vertreten, dass ein Vorvertrag, der bereits zum Abschluss eines Hauptvertrags zwingt, so weitreichend sei, dass der Vorvertrag auch unter die zitierte Klausel fällt.

Würde man also die Klausel dahingehend auslegen, dass schon bei Abschluss des Vorvertrags, beispielsweise zwei Monate vor Ablauf der Fünfjahresfrist, die Zahlungspflicht gemäß Ehevertrag auslöst, dürfte auch der Vorvertrag erst nach Ablauf der Frist geschlossen werden.

Wie die genannte Klausel auszulegen ist, ist anhand sämtlicher Umstände zu ermitteln. Über die gesamten Umstände und über den gesamten Inhalt des Ehevertrags sagt der Sachverhalt nichts.

Um Risiken im Vorfeld zu vermeiden, kann ich deshalb nur empfehlen, den Vorvertrag erst nach Fristablauf abzuschließen. Kommt es nämlich zum Rechtsstreit, wissen Sie nicht, wie ein Gericht entscheidet. Deshalb sollte man, wenn es irgend möglich ist, den sichersten Weg wählen und daher den Vorvertrag erst nach Ablauf der Frist abschließen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2014 | 15:56

Hallo Herr Raabe, vielen Dank für die schnelle Bearbeitung.
Mir ist nicht ganz klar, was unter sämtliche Umstände zu verstehen ist, deshalb hier alles aus dem Notarvertrag zur Erlösbeteilung und zu dem Abschnitt auf den verwiesen wird.

Erlösbeteiligung: Verkauft der Erwerber den Grundbesitz innerhalb von 5 Jahren ab heute, hat er an XYZ 50% des dabei erzielten Erlöses, max. 25.000 € zu bezahlen. Diese Verpflichtung ist bei deiner Überlassung etwaiger Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen.
Für die Errechnung der Erlösbeteiligung sind vom Kaufpreis abzuziehen - die anlässlich der Veräußerung anfallenden Kosten und Steuern, die vom Gläubiger der heute übernommenen Grundbuchlasten sowie vom Erwerber ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des übertragenden Anwesens neu bestellter Grundbuchlasten für die Freistellung des verkauften Grundbesitzes geforderten Ablösungsbeträge sowie die vom Erwerber auf den Grundbesitz vorgenommenen Aufwendungen, soweit sich durch sie der Wert gegenüber dem heutigen Zustand erhöht hat und diese Aufwendungen nicht bereits nach den vorstehenden Vereinbarungen berücksichtigt sind.
Auf den so errechneten Betrag sind die gemäß Ziffer II 4 erbrachten Leistungen des Erwerbers mit dem dort angesetzten Wert anzurechnen.
Die nach den vorstehenden Vereinbarte geschuldete Erlösbeteiligung ist spätestens nach Ablauf von drei Monaten nach dem Verkauf zur Zahlung fällig und nur bei Verzug zu verzinsen- Eine dingliche Sicherung wird nicht gewünscht.

In II 4 steht, dass der Erwerber (heutiger Besitzer) dem Veräußerer (ehemaliger Ehegatte) einen Betrag in Höhe von 25.000 € als weitere Gegenleistung zu bezahlen hat. Dann Angaben zu Fälligkeit und Konto. Außerdem wird noch das Eigentum eines Autos mit einvernehmlich veranschlagten Wert von 17.000 € übertragen.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2014 | 17:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wenn ein rechtlicher Begriff, wie hier die Frage des Verkaufs eines Grundstücks, auslegungsfähig ist, muss der Rechtsanwalt (oder das Gericht) alle Umstände kennen, um abschätzen zu können, was die Vertragsparteien gemeint haben könnte.

Auf Ihren Fall bezogen heißt das, man muss wissen, aus welchem Grund die Klausel, um die es bezüglich des Verkaufs des Grundbesitzes geht, in den Notarvertrag aufgenommen worden ist.

Nach der Sachverhaltsschilderung soll ein Erwerber an einen Dritten einen Geldbetrag zahlen, wenn der erworbene Grundbesitz innerhalb von fünf Jahren ab Abschluss des Notarvertrags verkauft wird. Bei der Aufnahme dieser Klausel in den Notarvertrag haben sich die Parteien etwas gedacht, da die Klausel ansonsten nicht aufgenommen worden wäre.

Das ist mit den Umständen gemeint, die zur Aufnahme der zitierten Klausel in den Notarvertrag führt haben.


2.

Ihre Sachverhaltsergänzung in der Nachfrage betrifft nur Berechnungsarten, besagt aber nichts zu den Motiven, die die Vertragsparteien zu dieser Vereinbarung erwogen haben. Diese Motive finden sich auch nicht im Notarvertrag, vielmehr sind diese Motive Grundlage dafür, dass es zum Abschluss dieses Vertrags gekommen ist.


3.

Anhand der Motive kann man gegebenenfalls Rückschlüsse darauf ziehen, ob der Begriff des Verkaufs sich bereits auf einen diesbezüglichen Vorvertrag erstrecken soll. Ob dem so ist, kann ich anhand des Sachverhalts nicht ersehen.

Geht man streng dem Wortlaut nach, ist mit dieser Klausel der Kaufvertrag betreffend den Grundbesitz gemeint. Schließlich heißt es in der Klausel, dass ein bestimmter Betrag dann gezahlt werden müsse, wenn der Grundbesitz innerhalb von fünf Jahren ab dem 18.11.2009 verkauft würde.

Der Vorvertrag ist noch nicht der Kaufvertrag, sondern beinhaltet im Wesentlichen die Verpflichtung, einen Kaufvertrag abzuschließen. In einen Vorvertrag werden im Regelfall Sanktionen für den Fall aufgeführt, dass es zum Hauptvertrag, also zum Kaufvertrag, aus irgendwelchen Gründen nicht kommt. Damit hat der Vorvertrag bereits ein solch erhebliches Gewicht, dass man mit guten Argumenten die Auffassung vertreten kann, dass auch der Vorvertrag schon von der in Rede stehenden Klausel umfasst ist.

Nochmals: Sie haben hier das Risiko, dass die Klausel dahingehend interpretiert wird, dass schon der Vorvertrag unter diese Klausel fällt. Das wollen sie vermeiden. Deshalb ist es ratsam, kein Risiko einzugehen und den Vorvertrag erst nach Fristablauf abzuschließen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.02.2014 | 22:19

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Die Antwort hat uns leider bis auf den genauen Tag der Verjährung nichts gebracht, weil genau das was wir geklärt haben wollte, nicht geklärt werden konnte. Das lag wohl auch an dem Sachverhalt, aber hätte man einfach den Normalfall angenommen (Scheidung, Haus verbleibt bei einem Ehegatten und anderer Ehegatte soll für den Fall des Verkaufs innerhalb einer Frist noch beteiligt werden), hätten man zu einem besseren Ergebnis kommen können.

Nachtrag:
Ich denke, jeder beantwortet lieber eine Nachfrage des Anwalts oder zahlt ggf eine höhere Gebühr als eine Antwort zu bekommen, die auf jeder Internetseite zu finden ist. Ich hätte mir die Antwort auch selbst schreiben können. ;-)

Im Titel der Frage steht eindeutig "Verkauf Grundstück nach Scheidung: Vorkaufvertrag innerhalb der Frist (Ehevertrag)". Dann enthielt die Frage den Inhalt des Vertrags. Eine kurze Nachfrage zum Grund der Vereinbarung, der wohl nicht offensichtlich war, hätte ich erwartet, wenn das der Knac"
Stellungnahme vom Anwalt:
Die Fragestellerin verkennt, dass die Lösung eines rechtlichen Problems häufig erst durch Auslegung erarbeitet werden muss. Dies ist der Fragestellerin in der Beantwortung ihrer Frage deutlich gemacht worden. Allerdings entspricht die Antwort vom Ergebnis her nicht der Erwartung der Fragestellerin, was sie zu einer negativen Bewertung veranlasst. Wenn die Fragestellerin dann noch meint, die Antwort hätte sie sich selbst schreiben können, zeigt sie, dass sie einerseits einer Beratung nicht zugänglich ist und andererseits ihr rechtliches Einschätzungsvermögen überschätzt. Aufgrund der Fragestellung kann man seriös nicht anders antworten, als es hier geschehen ist. Wie wenig der Fragestellerin die rechtliche Problematik nahe zu bringen zu sein scheint, zeigt ihr Hinweis in der Bewertung, man hätte einfach den Normalfall annehmen müssen. Wenn jemand rechtlichen Rat sucht, muss er die Frage präzise formulieren. Es geht nicht darum, dass der Rechtsanwalt irgendeinen Sachverhalt annimmt, son
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