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Verkauf Einfam.-Haus - Auflassung bei Teilzahlung?

| 27.04.2009 15:01 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Sehr geehrte Damen und Herren,
Wir haben unser Einfamilienhaus verkauft und im Gegenzug ein anderes gekauft.
Im Kaufvertrag für das verkaufte Haus wurde als Zahlungstermin der 2. Juni 2009 festgelegt. Mündlich wurde noch im Beisein des Notars vereinbart, daß der Käufer das Haus gegen Zahlung des Kaufpreises schon vorher übernehmen könne, falls wir schon vorher ein für uns geeignetes Objekt finden würden. Wir räumten das Haus zum 1. April 2009 und gestatteten dem Käufer, das Haus in Besitz zu nehmen. Nun stellte sich heraus, daß der Käufer momentan den Kaufpreis nicht bezahlen kann, da er noch anderweitig auf Geldmittel als Eigenmittel warte. Er bot uns an, einen Teilbetrag von etwa 2/3 des vollen Kaufpreises als Anzalung zu leisten, den Rest zum notariell vereinbarten Zahlungstermin. Die Bank des Käufers, welche sein Treuhandkonto führt, ist grundsätzlich damit einverstanden, verlangt jedoch von uns, schon jetzt die Auflassung zu veranlassen. Das Geld würden wir dringend benötigen, wurden jedoch von verschiedenen Stellen davor gewarnt, die Auflassung aufgrund der Teilzahlung jetzt schon herbeizuführen, denn wir würden uns damit aller weiteren Rechte begeben.

Die Frage: Ist es für uns nachteilig oder gefährlich, der Bank den Willen nach sofortiger Auflassung nach Eingang der Teilzahlung jetzt schon zu erfüllen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Bei der Übertragung eines Hauses bzw. Grundstücks aufgrund eines Kaufvertrags sind zwei Sachen streng voneinander zu trennen: Auf der einen Seite steht der Kaufvertrag (sog. schuldrechtliches Rechtsgeschäft), auf der anderen Seite steht der Eigentumsübergang (sog. dingliches Rechtsgeschäft). Dabei enthält der Kaufvertrag die Verpflichtung, daß der Käufer den Kaufpreis bezahlen muß und der Verkäufer das Eigentum an dem Grundstück übertragen muß. Durch den Kaufvertrag tritt dabei noch kein Eigentumsverlust ein, weil Sie sich als Verkäufer lediglich verpflichten, das Eigentum zu übertragen.

Die Eigentumsübertragung erfolgt dabei erst durch die sog. Auflassung und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Die Auflassung ist dabei die Erklärung beider Vertragspartner, daß das Eigentum übertragen werden soll (§ 925 BGB). Die Auflassung alleine führt dabei noch nicht zum Eigentumsverlust. Vielmehr ist zum Eigentumsverlust auch die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Erst mit diesem letzten Akt verlieren Sie Ihre Eigentümerrechte am Grundstück.

Aus dem Vorgesagten folgt, daß Sie alleine mit der Erklärung der Auflassung noch keine Rechte verlieren. Dies erfolgt erst durch die Umschreibung im Grundbuch. Diese wird in der Regel durch den Notar veranlaßt.

Üblicherweise enthalten Grundstückskaufverträge bereits die Erklärung der Auflassung und genaue Anweisungen an den Notar, unter welchen Voraussetzungen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt werden soll. Sofern Sie in Ihrem Vertrag ähnliche Klauseln haben, spricht m.E. nichts gegen die Erklärung der Auflassung. Sie müssen jedoch sorgfältig prüfen, ob Sie nicht bereits durch vorab geforderte Erklärungen Voraussetzungen erfüllen, die den Notar dazu verpflichten, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen.

Wichtig ist, daß Sie keiner endgültigen Eigentumsübertragung (inkl. Eintragung im Grundbuch) zustimmen, bevor Sie bzw. der Notar (auf dessen Anderkonto) nicht den vollen Kaufpreis erhalten haben.

Bitte prüfen Sie Ihren Kaufvertrag vor dem Hintergrund dieser Erläuterungen und nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2009 | 14:11

Sehr geehrte Frau Richter,
Danke für Ihre ausführliche Antwort. Ich bin noch etwas unsicher, deshalb die Nachfrage:
Im Kaufvertrag steht "Die Auflassung erfolgt nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises und etwaiger Verzugszinsen. Der Verkäufer oder die Treuhänderin wird die erfolgte Zahlung der Notarin schriftlich mitteilen". -Hier wird also nicht unterschieden zwischen Auflassung und Grundbucheintrag-.
Handle ich richtig, wenn ich die Auflassung beantrage mit der Einschränkung, daß die Grundbucheintragung erst bei Eingang des vollen Kaufpreises erfolgen soll?
Danke für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2009 | 17:30

Sehr geehrter Fragesteller,

die Formulierung in Ihrem Vertrag ist in der Tat etwas mißverständlich. Ich halte es daher für sinnvoll, wenn Sie die von Ihnen vorgeschlagene Einschränkung (Grundbucheintragung erst bei Zahlung des vollen Kaufpreises) bei Ihrer Erklärung vornehmen. So machen Sie deutlich, daß Sie keinen endgültigen Eigentumsverlust vornehmen wollen, bevor nicht der volle Kaufpreis gezahlt wird.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 29.04.2009 | 13:57

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 29.04.2009 4,8/5,0
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