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Verkauf Eigentumswohnung mit Mängel - Formulierung im Kaufvertrag


06.12.2009 22:45 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe einen Notartermin zum Verkauf meiner Eigentumswohnung. Die Wohnung hat im Gemeinschaftseigentum Mängel, die vom Bauträger noch nicht beseitigt wurden bzw. auch nicht mehr beseitigt werden können (z.B. Schallmängel). Das Gemeinschaftseigentum ist daher noch nicht abgenommen, daher läuft auch noch nicht die Gewährleistung. Im Sondereigentum bestehen keine Mängel. Dem Käufer habe ich die Mängel im Gemeinschaftseigentum beim Verkaufsgespräch mitgeteilt. Der Kaufpreis der Wohnung wurde auch aufgrund dieser Mängel von mir gemindert. Nun will ich im Kaufvertrag festhalten, dass der Käufer über die Mängel unterrichtet wurde und der Kaufpreis aufgrund der Mängel auch entsprechend herabgesetzt wurde, damit der Käufer nach dem Kauf der Wohnung den Kaufvertrag nicht wegen arglistiger Täuschung anfechten und von mir Schadensersatz verlangen kann.

Es könnte ja sein, dass der Käufer sich im Haus nicht wohl fühlt und dann auf die Idee kommen könnte, wegen (seiner Meinung nach) verschwiegener Mängel den Kaufvertrag rückgängig machen zu können. Evtl. auch mit Mängeln, die mir selbst beim Verkauf der Wohnung nicht bekannt sind und der Käufer aber gerade dies behauptet.

Wie kann ich mich davor schützen? Welchen Text sollte ich in den Kaufvertrag schreiben lassen, dass der Käufer keine Chance hat, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Könnten Sie mir bitte einen "wasserdichten" Text für den Kaufvertrag formulieren? Darin sollte stehen, dass ich über die Mängel vor dem Kaufvertrag informiert habe und auch den Kaufpreis aufgrund der Mängel bereits stark gemindert habe.

Vielen Dank im voraus.

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Sehr geehrter Fragesteller,

der Entwurf einer Vertragsklausel gehört in die Rubrik beauftrag-einen-anwalt.de.

Da der Notar entsprechend berät, sollten Sie mitteilen, wie das Verkaufsgespräch abgelaufen ist und eine entsprechende Aufnahme in den Kaufvertrag zu verlangen.

Ihr Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatungsplattform wie folgt.

1.
Sie können die Gewährleistung ausschließen durch Klauseln wie z.B. „Verkauf unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“.
Damit werden auch Ihnen unbekannte nicht erkennbare verdeckte Mängel eingeschlossen.

2.
Mit „Ausschluss jeglicher Gewährleistung“ werden Sie aber nicht von der Haftung für das arglistige Verschweigen von Mängeln frei, § 444 BGB.

Die bekannten Mängel oder Mängel, die Sie für möglich halten, sollten Sie aufzählen und so genau wie möglich beschreiben.
„Die Kaufsache hat folgende Mängel, auf die während der Verkaufsverhandlungen und/ oder der Besichtigung am [Datum, Ort] hingewiesen und wurde: [Treppenhaus, ...].“
Ein Hinweis auf die Minderung des Kaufpreises ist nicht notwendig, weil der Käufer die Kaufsache mit dem Mangel zum letztlich im Vertrag vereinbarten Preis akzeptiert.

3.
Ein Rückgängigmachen des Kaufvertrages ist dann wegen der aufgezählten Mängel nicht mehr möglich.
Ein minimales Restrisiko verbleibt für den Fall, dass der Käufer beweist, dass Sie ihm einen erheblichen Mangel pflichtwidrig verschwiegen haben.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen einer Erstberatung weitergeholfen zu haben und weise darauf hin, dass eine abschließende Einschätzung ohne weitere Tatsachenkenntnis in dieser Form nicht möglich ist.
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