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Verkauf ETW Prüfung Kaufvertragsentwurf

24.04.2015 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Guten Tag,

wir möchten eine Eigentumswohnung verkaufen und haben den Kaufvertragsentwurf vom Notar erhalten. Wir sind etwas unsicher, was den Vertrag anbelangt.

Neben der Prüfung des Vertrages auf "Fallstricke" würde ich gerne wissen, ob dieser unnötige oder "gefährliche" Vereinbarungen enthält oder ob etwas wesentliches fehlt. Wo sind Konkretisierungen oder Änderungen angebracht? Wie bewerten Sie die vereinbarte Gewährleistung? Ist diese in einem üblichen Rahmen geregelt oder werden wir als Verkäufer eventuell benachteiligt?

Mit freundlichen Grüßen und herzlichem Dank für die Mühe.

Es folgt der Vertragsentwurf in anonymisierter Form:


Urkundenrolle Nr. /2015
AZ:






Verhandelt

zu XXXXX am 2015


Vor dem unterzeichnenden Notar

XXX XXXX

in XXX



erschienen heute:

1. Verkäufer:
die Eheleute
a)

2. Käufer:
Herr

Die Erschienenen wiesen sich zur Gewissheit der Person aus durch Vorlage ihrer gültigen Personalausweise.

Der Notar erläuterte das Mitwirkungsverbot nach § 3 BeurkG: Verbot der Mitwirkung als Notar . Seine Frage, ob eine Vorbefassung im Sinne dieser Vorschrift vorliege, wurde verneint.

Die Erschienenen sind nach der Überzeugung des Notars unbedenklich voll ge-schäftsfähig.

Die Erschienenen baten den amtierenden Notar um Beurkundung eines

Wohnungseigentumskaufvertrages nebst Auflassung

indem sie erklärten:

§ 1
Grundbuchstand

Der Verkäufer ist zu je ½ Anteil Eigentümer der nachstehend näher bezeichneten Eigentumswohnung, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf von


Nr. Gemarkung Flur Flurstück Lage Größe

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im II. Obergeschoss rechts, die im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichnet ist, nebst einem Abstellraum im Keller.

Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigen-tumsanteilen, eingetragen in Blatt xx bis xx gehörenden Sondereigentumsrech-te beschränkt.

Das Wohnungs- und Teileigentum ist veräußerlich oder vererblich. Die Weiter-veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt jedoch nicht im Falle:
a) Der Weiterveräußerung an Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie,
b) Der Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Kon-kursverwalter,
c) Dass ein Grundpfandrechtsgläubiger das Wohnungs- bzw. Teileigentum im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt und später weiter veräußert.

Im Übrigen wird wegen des Gegenstandes und Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom 28. Juli 19xx Bezug genommen.

- nachstehend: Grundbesitz -

Der Grundbesitz ist sowohl in Abt. II als auch in Abt. III unbelastet.


Dem amtierenden Notar lag ein unbeglaubigter Grundbuchauszug aus dem elektro-nisch geführten Grundbuch des Grundbuchamts des Amtsgerichts xx vom 05.03.2014 vor sowie ein Aktualitätsnachweis vom heutigen Tage, aus dem sich ergibt, dass die letzte Änderung am 04.03.2014 erfolgt ist.


§ 2
Verkauf

Der Verkäufer verkauft das in § 1 genannte Teil- und Wohnungseigentumsrecht mit allen Rechten und Pflichten, Bestandteilen und gesetzlichem Zubehör an den Käufer zu Alleineigentum. Der Käufer nimmt den Kauf zu allen Bedingungen dieser Urkunde an.


§ 3
Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt: .000,00 EUR.
(in Worten: xx Euro)

Der Kaufpreis ist fällig und zahlbar binnen 10 Tagen, nicht jedoch vor dem 01. 2015, nachdem der Notar dem Käufer an dessen letztbekannte Anschrift mitgeteilt hat, dass die nachstehend aufgeführten Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises vorliegen:

a) Die Eintragung der Erwerbsvormerkung zugunsten des Käufers mit Rang nach den derzeitig eingetragenen Belastungen. Weiterhin dürfen Grundpfandrechte vorgehen, bei deren Bestellung der Käufer selbst mitgewirkt hat.

Der amtierende Notar wies den Käufer daraufhin, dass die Eintragung dieser Erwerbsvormerkung nur auf seine schriftliche Weisung hin beantragt wird. Er hat beide Parteien ausreichend über den Sinn und Zwecke der Erwerbsvor-merkung sowie die Risiken und Gefahren der Nichteintragung der Erwerbsvor-merkung belehrt.

Sollte der Käufer eine schriftliche Weisung nicht erteilen, so entfällt diese Fäl-ligkeitsvoraussetzung ersatzlos. Der amtierende Notar hat über das Risiko be-lehrt, dass sich der Fälligkeitseintritt und somit auch die Abwicklung des Ver-trages verzögern kann, sollte der Käufer erst zu einem späteren Zeitpunkt die-se Weisung erteilen.

b) Die Zustimmung des Verwalters in öffentlich-beglaubigter Form vorliegt.

c) Der Verwalternachweis in öffentlich-beglaubigter Form vorliegt.

d) Die Rechtswirksamkeit des Vertrages, das heißt, Vorlage sämtlicher Genehmi-gungen, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Auch ohne Vorlage dieser Genehmigung ist der Kaufpreis fällig.

e) Vorlage der Löschungsunterlagen für alle nicht übernommenen im Grundbuch eingetragenen Belastungen, entweder auflagenfrei oder mit der Maßgabe, hier-von gegen Zahlung eines Betrages Gebrauch zu machen, der insgesamt nicht höher als der vereinbarte Kaufpreis ist.

Da jedoch grundbuchlich gesicherte Darlehen nicht abzulösen sind, ist der Kaufpreis bei Eintritt der Fälligkeit ist in voller Höhe an den Verkäufer auf dessen Konto – wie nachstehend bezeichnet – zu zahlen:

IBAN:
Kontoinhaber:

Zahlt der Käufer nicht rechtzeitig, so ist von diesem Zeitpunkt an der gesamte Kauf-preis ab Fälligkeit mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB: Basiszinssatz des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu verzinsen. Der Basiszinssatz beträgt zurzeit -0,83 %.
Die Zahlung eventueller Fälligkeitszinsen ist nicht Voraussetzung für die Abwicklung dieses Vertrages.

Der Käufer unterwirft sich - bei mehreren Personen als Gesamtschuldner - wegen seiner Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen aus dieser Urkunde gegenüber dem Verkäufer mit der Maßga-be, dass dem Verkäufer eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde nur dann zu
erteilen ist, wenn der amtierende Notar dem Käufer schriftlich bestätigt hat, dass die Voraussetzungen für die Fälligkeit erfüllt sind. Eine Umkehr der Beweislast ist damit nicht verbunden.

Da am Tage der Beurkundung dieses Vertrages nicht bestimmt werden kann, ab wann unter Umständen Verzugszinsen zu zahlen sind (Bestimmbarkeitsgrundsatz) sind diese von der Unterwerfung ausgenommen. Selbstverständlich hat der Verkäu-fer das Recht, diese Zinsen gesondert geltend zu machen.


§ 4
Gewährleistung

1) Die verkaufte Eigentumswohnung wird veräußert wie besichtigt ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit von Grund und Boden.
Der Verkäufer leistet auch keine Gewähr für Sachmängel oder Altlasten.

Das gilt auch für nicht vom Verkäufer zu vertretende Mängel, die nach Ver-tragsschluss und vor Gefahrübergang entstehen. Ausgenommen ist eine Haf-tung für Vorsatz oder Arglist.

Der Verkäufer erklärt jedoch, dass er keine wesentlichen Sachmängel kennt, die bei einer Besichtigung ohne besondere Sachkunde nicht erkennbar sind.
Der Verkäufer versichert, dass ihm unsichtbare Mängel und Altlasten nicht be-kannt. sind. Der Käufer hat hinreichend Gelegenheit zur eingehenden Besichti-gung der Kaufsache erhalten.

2) Der Verkäufer leistet Gewähr dafür, dass der verkaufte Grundbesitz freigestellt wird von nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen. Er haftet auch für die Freiheit von nicht eingetragenen Zinsen, öffentlichen Abgaben und anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung in das Grundbuch nicht geeig-net sind.

3) Der Verkäufer versichert, dass im Übrigen außerhalb des Grundbuches keine Belastungen bestehen, insbesondere keine Baulasten. Der Notar erklärt, dass er Erkundigungen hierüber nicht eingezogen hat. Der Käufer wurde darauf hin-gewiesen, dass das Baulastenverzeichnis bei der Gemeinde geführt und einge-sehen werden kann.

4) Der Verkäufer versichert, dass Rechte Dritter am Kaufgegenstand nicht beste-hen. Er versichert ferner, dass unerledigte behördliche Auflagen oder Bean-standungen betreffend den Kaufgegenstand ihm nicht bekannt sind.

5) Der Verkäufer versichert weiterhin, ab dem heutigen Tage keine grundbuchamt-lichen Belastungen herbeizuführen und bestätigt, dass keine derartigen Bela-stungen beantragt sind, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind.

§ 5
Besitzübergang

1) Die Eigentumswohnung wird am 01. .2015 geräumt und besenrein überge-ben, gleichzeitig werden alle zur Eigentumswohnung gehörenden Schlüssel an den Käufer übergeben; nicht jedoch bevor der gesamte Kaufpreis gezahlt ist.

2) Mit der Übergabe gehen Besitz, Nutzungen, Gefahren und Lasten einschließlich aller Verpflichtungen und Rechte aus den den Grundbesitz betreffenden Versi-cherungen sowie die allgemeine Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über.

3) Der Käufer wird dem Verkäufer für die Zeit vom Tag der Übergabe diesen Grundbesitz betreffenden zeitanteiligen Grundbesitzabgaben sowie Versiche-rungsbeiträge (Hausgeld) erstatten.

4) Die Eigentumswohnung steht zurzeit leer.


§ 6
Erschließungs- und Anliegerkosten

Erschließungs- und Anliegerkosten, die künftig entstehen oder fällig werden, trägt der Käufer, insbesondere auch solche, zu denen der Verkäufer ab Fälligkeit des Kauf-preises bis zur Eigentumsumschreibung durch die Zustellung von Beitragsbeschei-den herangezogen werden sollte. Der Verkäufer versichert im Übrigen, dass keine Anlieger- und Erschließungskosten derzeit von ihm zu zahlen sind und ihm entspre-chende Heranziehungsbescheide nicht vorliegen.


§ 7
Teilungserklärung

Wegen der Bestimmung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinan-der nehmen die Parteien Bezug auf die Teilungserklärung vom 28. Juli 19xx – UR/ xxx des Notars xx -.
Eine Fotokopie der Urkunde wurde dem Käufer rechtzeitig vor Beurkundung dieses Vertrages durch den Verkäufer über den Notar zur Verfügung gestellt.

Der Käufer übernimmt alle hieraus für sich und für sein Sondereigentum ergebende Rechte und Pflichten gegenüber dem Verwalter und der Miteigentümergemeinschaft, auch soweit sie nur schuldrechtlicher Natur sind.

Der Käufer erklärt ausdrücklich, dass er in sämtliche in diesem Zusammenhang übernommenen Pflichten des Verkäufers in vollem Umfang eintritt.

Aufgrund der Bestimmung in dieser Teilungserklärung ist zu dieser Veräußerung die Zustimmung des Verwalters, die ist derzeit

Frau xxx

erforderlich.

§ 8
Grundbuchanträge

1) Auflassung
Wir, Verkäufer und Käufer sind uns darüber einig, dass das Eigentum an dem in § 1 näher beschriebenen Grundbesitz von dem Verkäufer auf den Käufer - im Beteiligungsverhältnis wie verkauft - übergehen soll.

Diese Erklärung der
Auflassung

enthält jedoch ausdrücklich weder die Eintragungsbewilligung noch den Ein-tragungsantrag.

Zu deren Erklärung wird der amtierende Notar oder sein amtlicher Vertreter durch die Beteiligten unwiderruflich, über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB: Insichgeschäft bevollmächtigt.

2) Erwerbsvormerkung
Verkäufer und Käufer bewilligen und Käufer beantragt des Weiteren die Ein-tragung einer
Erwerbsvormerkung

für den Käufer an dem in § 1 näher beschriebenen Grundbesitz zur Sicherung des Anspruchs des Käufers gegen den Verkäufer auf Eigentumsumschrei-bung.

Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt wieder die Löschung dieser Vormerkung nach durchgeführter Eigentumsumschreibung, sofern dann vo-rausgehende Eintragungsanträge, Zwischeneintragungen oder Zwischenver-fügungen nicht vorliegen, es sei denn, dass es sich um solche handelt, an de-nen der Käufer selbst mitgewirkt hat.

Der amtierende Notar wies den Käufer daraufhin, dass die Eintragung dieser Erwerbsvormerkung nur auf seine schriftliche Weisung hin beantragt wird.


§ 9
Vollzugsauftrag/Notarvollmacht

Alle Beteiligten beauftragen und bevollmächtigten den Notar oder seinen amtlichen Vertreter,

a) sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten,
b) die zur Wirksamkeit und für den Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Geneh-migungen und Erklärungen anzufordern und (auch gemäß § 875 BGB: Aufhebung eines Rechts ) entgegenzunehmen.

Anfechtbare Bescheide und Zwischenbescheide zur Fristverlängerung sind jedoch den Beteiligten zuzustellen; Abschrift an den Notar wird erbeten.

Des Weiteren ist der amtierende Notar ermächtigt, die gestellten Anträge ganz oder teilweise abzuändern, zu ergänzen und zurückzunehmen, ggf. auch mittels Eigenur-kunde, soweit dies zur Durchführung des Vertrages notwendig ist oder insoweit Be-anstandungen des Grundbuchamtes erhoben werden. Von den Beschränkungen des § 181 BGB: Insichgeschäft ist der amtierende Notar insoweit befreit.

Die Erschienenen verzichten unwiderruflich auf ein eigenes Antragsrecht gegenüber
dem Grundbuchamt und ermächtigen ausschließlich den beurkundenden Notar oder
seinen Amtsnachfolger, Anträge beim Grundbuchamt zu stellen, ganz oder teilweise
abzuändern, zu ergänzen oder zurückzunehmen.

Die in dieser Urkunde gestellten Anträge gelten nicht als einheitlich gestellt, der be-urkundende Notar wird bevollmächtigt, sie getrennt und beschränkt zu bestellen oder zurückzunehmen, sie zu ergänzen und zu ändern. Der Notar kann durch Eigenur-kunde ergänzend die Identität des Vertragsgegenstandes feststellen, Bewilligungen zum Vollzug dieses Vertrags erklären, Anträge für die Vertragsbeteiligten beim Grundbuchamt stellen, zu übernehmende Rechte, Rangverhältnisse und Gemein-schaftsverhältnisse bezeichnen und Erklärungen jeglicher Art zu den Vereinbarungen in dieser Urkunde gegenüber dem Grundbuchamt und Behörden abgeben. Die Voll-macht wird dem Notar und seinem Vertreter im Amt von allen Vertragsbeteiligten unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB: Insichgeschäft erteilt.


§ 10
Vollmacht

Verkäufer und Käufer erteilen hiermit
 der Notarfachangestellten xx,
 der Notarfachangestellten xx,
beide geschäftsansässig xxx

Einzelvollmacht

- unter Verzicht auf jegliche Haftung - für sie alle Erklärungen abzugeben und entge-genzunehmen, und zwar sowohl gegenüber Privaten als auch gegenüber Behörden als auch dem Gericht. Die Bevollmächtigten sind demgemäß befugt, beim Grund-buchamt Anträge zu stellen, Bewilligungen zu erklären, diese abzuändern, zu ergän-zen und zurückzunehmen.
Von den Beschränkungen des § 181 BGB: Insichgeschäft sind sie befreit.

Die Bevollmächtigten sind ferner berechtigt, den Vertrag abzuändern und zu ergän-zen, soweit dies erforderlich ist, um den mit dem Vertrag beabsichtigten wirtschaftli-chen Zweck zu erreichen.

Die Vollmacht erlischt nicht durch den Tod der Vollmachtgeber und kann von den
Bevollmächtigten auf Dritte übertragen werden.

Die Vollmacht gilt allerdings nur für solche Erklärungen, die von dem amtierenden
Notar oder seinem Amtsnachfolger beurkundet bzw. beglaubigt werden.

Die Vollmacht ermächtigt auch zu folgenden Handlungen:
 Löschungen zu bewilligen und zu beantragen,
 Rangänderungen zu bewilligen und zu beantragen,
 die Auflassung zu wiederholen.

Sämtliche Vollmachten enden drei Monate nach Umschreibung des Eigentums auf
den Käufer.

§ 11
Umschreibung

Der amtierende Notar wird angewiesen, die Umschreibung auf den Namen des Käu-fers gemäß § 9 Ziffer 1 dieser Urkunde erst zu beantragen, wenn

a) eventuelle Gläubiger bestätigen, dass die Ablösebeträge bei ihnen eingegangen sind,
b) der Verkäufer bestätigt, dass der restliche Kaufpreis bzw. der gesamte Kauf-preis bei ihm eingegangen ist
c) oder der Käufer durch Bankbelege den Nachweis der Zahlungen, insbesondere der Ablösebeträge an die Gläubiger, führt und
d) ihm alle zum Vollzug des Vertrages erforderlichen Genehmigungen etc. vorlie-gen.

§ 12
Hinweise

Die Beteiligten erkennen an, vom Notar darauf hingewiesen worden zu sein,
a) dass alle Vereinbarungen richtig und vollständig beurkundet sein müssen, alle nicht beurkundeten Abreden nichtig sind und dass solche Abreden zur Unwirk-samkeit des ganzen Vertrages führen können;
b) dass eine Zahlung des Kaufpreises vor Eintragung der Eigentumsverschaf-fungsvormerkung und vor Bestandskräftigkeit des Vertrages ein Risiko für den Erwerber in sich birgt;
c) dass das Eigentum an dem Vertragsobjekt nicht schon mit Abschluss dieses Vertrages, sondern erst mit der Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch auf den Käufer übergeht;
d) dass zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch die Verwalterzustimmung, der Verwalternachweis und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorzulegen sind. Diese Genehmigungen und Unterlagen wird der Notar einho-len;
e) dass der Notar eine steuerliche Beratung nicht vorgenommen hat. Er erklärte, dass er für die steuerlichen Folgen und Auswirkungen dieses Vertrages bei den Vertragsschließenden keinerlei Garantie oder Gewährleistung irgendwelcher Art übernehmen könne. Er verwies die Vertragsschließenden auf die Möglichkeit der Ratseinholung bei einem Mitglied der steuerberatenden Berufe;
f) dass der jeweilige Eigentümer für Rückstände an öffentlichen Lasten und Ab-gaben haftet,
g) dass alle Erschienenen für die durch diese Beurkundung entstehenden Kosten und Steuern als Gesamtschuldner haften.


§ 13
Kosten

Die Kosten dieser Beurkundung, der Vertragsdurchführung sowie die zu zahlende Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
Sonderkosten, die durch ihre Beratung und Vertretung entstehen, trägt jede Partei selbst.

§ 14
Ablichtungen

Von dieser Urkunde erhalten:

a) beglaubigte Abschriften:
 eine das Grundbuchamt,
 eine der Verkäufer,
 zwei der Käufer;
 eine der Verwalter

b) einfache Abschriften:
 eine das Finanzamt - Grunderwerbsteuerstelle -
 eine die - Gutachterausschuss -.


§ 14
Salvatorische Klausel

Sollte eine Bestimmung des Vertrages nichtig oder unwirksam sein oder werden, so wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Vertragsbestimmungen nicht berührt. Die Vertragsparteien sind jedoch verpflichtet, die nichtige oder unwirksame Bestimmung durch eine im wirtschaftlichen Ergebnis ihr gleichkommende wirksame Bestimmung zu ersetzen.


Vorstehende NIEDERSCHRIFT wurde den Erschienenen vom amtierenden Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und mit dem Notar eigenhändig wie folgt unter-schrieben:


25.04.2015 | 16:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


In $ 11 der Urkunde wird auf $ 9 Ziff. 1 verwiesen. Da es in $ 9 keine Ziff. 1 gibt und es sich im übrigen um den Vollzug der in $ 8 erklärten Auflassung handelt, dürfte sich der Verweis richtigerweise auf $ 8 Ziff. 1 beziehen. Dies wäre durch den Notar zu prüfen.

Ansonsten enthält der Vertragsentwurf keine unüblichen Bestimmungen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

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