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Verkauf EFH - Umwandlung einer Gewerbe- in eine Wohneinheit

14.10.2012 11:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Hallo,

im Rahmen eines Verkaufs möchte der Kaufinteressent einen Teil des in den 50er Jahren erbauten Hauses abtrennen und als 3-Zimmer-Wohnung später weiter verkaufen. Er macht den Kauf von der Möglichkeit einer Abtrennung abhängig.

Das Objekt liegt in einem reinen Wohngebiet.Es handelt sich um das Gartengeschoss eines leicht hanglagigen Grundstücks, welches über einen separaten Eingang, Küche, Duschbad sowie einen Kellerraum verfügt. Dieser Bereich wurde von den Voreigentümern als Arztpraxis genutzt, wobei die Beschriftung der Räume auf den Bauplänen auf diese Nutzung hinweisen w.z.B. „Sprechzimmer" oder „Wartezimmer".

Die Raumhöhe des einen Zimmers beträgt ca. 2,39m, die anderen beiden Räume sind ca. 2,27m hoch. Die reduzierte Raumhöhe ergibt sich aus abgehängten Decken.

Nach Aussage eines lokalen Bauunternehmers ist eine Umwandlung unter 2,40m Deckenhöhe nicht möglich. Das Bauamt teilte telefonisch mit, dass es darauf ankäme „was in den Plänen steht". In diesen sind 2,25m Deckenhöhe vermerkt, was für die Nutzflächen zutrifft, jedoch nicht für die ehemaligen Praxisräume (s.o.).

Die Kaufinteressent möchten vor dem Kauf eine Bestätigung / Zustimmung des zuständigen Bauamts im Kreis Mettmann (NRW) einholen.

Nun zu meiner Frage:

Können Sie mir Ihre generelle Wertung des Sachverhalts.geben?
Kann das Bauamt die Teilungserklärung aufgrund der Raumhöhen verweigern?
Falls ja, auf welche Rechtsgrundlagen wird diese voraussichtlich basieren?
Falls ja, welche Gegenargumentation und welche Rechtsmittel gibt es dagegen?

Danke im voraus und beste Grüsse.

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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Können Sie mir Ihre generelle Wertung des Sachverhalts geben?

Gem. § 68 BauO NRW bedarf die Nutzungsänderung grundsätzlich einer Baugenehmigung.Die Umwandlung von Büroräumen in eine Wohnung stellt eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Diese bedarf gem. § 69 BauO NRW eines Bauantrages. Der Bauantrag ist von einem Architekten gem. § 70 Abs. 3 BauO NRW einzureichen, wobei unter anderem die Angabe der lichten Raumhöhe erforderlich ist.

Kann das Bauamt die Teilungserklärung aufgrund der Raumhöhen verweigern?

Nach § 48 Abs. 1 BauO NRW wird grundsätzlich eine lichte Raumhöhe von 2,40 m verlangt.

Hiervon sind jedoch Abweichungen zulässig.

Die Verwaltungsvorschrift zu § 48 BauO NRW sieht folgendes vor:

Aufenthaltsräume (§ 48)

48.1

Zu Absatz 1

Das Mindestmaß der lichten Höhe von 2,40 m kann bei den in § 48 Abs. 1 Satz 2 genannten Aufenthaltsräumen im Einzelfall unterschritten werden (§ 73, Abweichungen), wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen. Bedenken wegen der Benutzung bestehen nicht:
- bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen; hier ist im Allgemeinen eine lichte Höhe von 2,30 m vertretbar,
- im Dachraum und im Kellergeschoss; hier erscheint eine Reduzierung der lichten Höhe auf 2,20 m im Allgemeinen vertretbar bei Kleinwohnungen (Appartements) und bei einzelnen Aufenthaltsräumen, die zu einer Wohnung in anderen Geschossen gehören,
- bei einzelnen Aufenthaltsräumen einer Wohnung.
Gegen eine Unterschreitung der lichten Höhe von 2,20 m bestehen im Hinblick auf die Benutzbarkeit vor allem wegen der Gesundheit Bedenken.

Meines Erachtens wäre bei Ihnen aufgrund Ihrer Schilderung der örtlichen Verhältnisse die Ausnahme bezüglich der Raumhöhe des Kellergeschosses anwendbar sein, da es sich um ein Hanggrundstück handelt. Demzufolge dürfte eine lichte Raumhöhe von 2,20 m ausreichend sein. Jedenfalls wäre dies sicherlich eine Basis für eine Argumentation.

Gegen einen ablehnenden Bescheid muss in NRW sofort Klage erhoben werden, da dort das Widerspruchsverfahren u. a. für das Baugenehmigungsverfahren abgeschafft wurde, Art. 15 Abs. 2 AGVwGO.


Gerne stehe ich für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


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