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Verkauf


20.09.2005 10:06 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Vertrag (abgeschlossen in notarieller Beurkundung)

1. A verpflichtet sich gegenüber D, E, F und G bis zum 01.9.2020 eine Nutzung der Grunstücke-Nr. 78 und 89 als Parkplatz zu unterlassen.
2. D, E, F und G zahlen an A für die Verpflichtung nach Nr. 1 für 15 Jahre (erstmals am 1.9.2005) jährlich am 1.9. Xxxx(jährlich gleichbleibend hoher Betrag) Euro
3. A verpflichtet sich, die Verpflichtung nach Nr. 1 als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen zu lassen und schuldrechtlich seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen.
4. Die Vereinbarung wird mit Unterzeichnung wirksam und endet am 1.9.2020

Entwicklung Sachstand:

a. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird am 20.08.2005 eingetragen.

b. D, E, F und G zahlen am 1.9.2005 die erste Rate an A

c. Am 15.09.2005 entschließt sich A einen Teil des Grundstücks Nr. 78 an J zu verkaufen (die Dienstbarkeit hindert ja den Verkauf selbst nicht).

Fragen:

Genügt es wenn A im Vertrag J verpflichtet die beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Übernahme dingliches Recht im Grundbuch) zu übernehmen oder muß A J zusätzlich auch schuldrechtlich im notariellen Kaufvertrag zur Nutzungsunterlassung verpflichten?? Die Frage bezieht sich auf Nr. 3 des o.a. Vertrags, den A ja mit D, E, F und G abgeschlossen hat. Schließlich will A ja nicht gegen die Verpflichtungen, die er gegenüber D, E, F und G eingegangen ist, verstoßen.



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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Rechtsfrage beantworte ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung des Sachstandes wie folgt:


Ziff. 3 der von Ihnen auszugsweise vorgelegten Vereinbarung dürfte schuldrechtlich gesehen unwirksam sein, da hierin ein mit den Grundsätzen des BGB unvereinbarer Vertrag zu Lasten Dritter zu sehen ist.
Auch wenn der Dritte sich mit seiner Belastung einverstanden erklärt, gilt nichts anderes, da auch eine sog. Verpflichtungsermächtigung unzulässig ist.
Dass die Person des Dritten noch nicht feststeht, ist ohne Belang, da die Person des Erwerbers bestimmbar ist.

ABER:
Da die beschränkte persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen wurde, gilt auf der sachenrechtlichen, also der dinglichen Ebene die eingetragene Belastung für den Erwerber auch dann, wenn er sie nicht kannte.
Denn das Risiko, sich nicht im Wege einer Grundbucheinsicht Gewissheit über etwaige Belastungen zu verschaffen, hat der Erwerber selbst zu verantworten. Das ist die Kehrseite des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs.

Daraus folgt, dass es zur Wirksamkeit der Übertragung des Grundstücks und seiner Belastung keiner vertraglichen Regelung bedarf, weder der Übernahme der dinglichen beschränkten persönliche Dienstbarkeit noch – wie von Ihnen angedacht – der schuldrechtlichen Nutzungsbeschränkung.

Letztere empfiehlt sich hier aber aus praktischen Gründen, um den Umfang der Beschränkung und die Identität der derzeit Berechtigten D, E, F und G auch vertraglich festzuhalten. Dies ist auch so üblich.

Tipp (obwohl dies nicht Gegenstand Ihrer Frage ist):
Bedenken Sie auch, dass J in dieser Konstellation keinen Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung entsprechend Ziff. 2 des Vertrages erwirbt.


Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2005 | 13:08

3. A verpflichtet sich, die Verpflichtung nach Nr. 1 als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen zu lassen und schuldrechtlich seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen.

Sehr geehrter Hr. Rechtsanwalt,

dazu zwei Nachfragen:

1. könnte man das nicht auch so verstehen, dass die Verpflichtung nicht den Dritten (gemeint ist die Formulierung "schuldrechtlich seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen")sondern A selbst trifft??

Beispiel, wie man die o.a. Formulierung auch verstehen könnte: Für den Fall das A verkaufen will, darf er das - das schuldet er D, E, F und G - schuldrechtlich nur, wenn er mit dem Käufer die o.a. (ansonsten darf er rein schuldrechtlich nicht verkaufen) Nutzungsbeschränkung vereinbart.

2. Nachfrage

3. A verpflichtet sich, die Verpflichtung nach Nr. 1 als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen zu lassen (Ende erster Halbsatz) und schuldrechtlich seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen.

Zweite Frage: ist die Vereinbarung des ersten Halbsatzes wenigstens auf jeden Fall schuldrechtlich zulässig?? (Hinweis: der Vertrag enthält folgenden Hinweis: Falls einzelne Bestimmungen des Vertrags nicht wirksam oder lückenhaft sein sollten, bleiben allen übrigen Bestimmungen in Kraft. Die Vertragsparteien verpflichten sich für diesen Fall, an der Schaffung einer Bestimmung mitzuwirken, welchen den ursprünglichen Zweck der unwirksamen beziehungsweise lückenhaften Bestimmungen in wirksamer Weise verwirklicht)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2005 | 14:23

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihr nachhaltiges Interesse an unserem Online-Service.

zur Nachfrage (obwohl diese an sich teilweise Gegenstand einer neuen Frage wäre):

zu 1.: Nein.
Ich halte den Wortlaut von Ziff. 3 des Vertrages für eindeutig.
Verpflichtet wird zwar an sich nur A, die Rechtsfolgen würden aber mittelbar J treffen.
Rein schuldrechtlich blieben D, E, F und G nur Schadensersatzansprüche gegen A, aber nicht Duldungsansprüche gegen J, wenn A dieser (aber wohl auch im Innenverhältnis unwirksamen) Verpflichtung nicht nachkäme.
Ein Verkauf des Grundstücks ist A also in jedem Fall rechtlich möglich.

zu 2.: Ja.
Da die Bestimmungen in Ziff. 3 teilbar i.S.d. § 139 BGB sind, bewahrt Sie die salvatorische Klausel („Falls einzelne Bestimmungen des Vertrags nicht wirksam...“) vor einer Unwirksamkeit der Regelung im ersten Halbsatz, und im Übrigen auch des gesamtem Vertrages.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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