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Verkäuferreue?!


| 04.07.2007 13:00 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr verehrte Rechtanwälte,

ich bin Immobilienmakler und möchte Ihnen kurz einen wahrscheinlich nicht "üblichen" Fall schildern:

Ich habe seit Anfang des Jahres einen "qualifizierten " Alleinauftrag mit einem Verkäufer der sein Objekt über uns verkaufen möchte. Der Vertrag läuft noch bis 31.07.2007.
Alle relevanten Punkte sind im Vertrag verankert und es ist kein Formularvertrag. Der Vertrag ist vielmehr eine Gesprächsnotiz mit den wichtigen Punkten wie z.B. Verkäuferangaben,Objektangaben,Laufzeit,Provisionsvereinbarung,Verweisungsklausel für den Fall, dass ein Kaufinteressent direkt an den Verkäufer geht.

Meine Aufgabe ist es, nach bestem Gewissen und Engagement das Objekt erfolgreich zu vermitteln. Diese Aufgabe haben wir auch bis zum Schluß verfolgt und den passenden Käufer für das Objekt in der Vertragslaufzeit gefunden. Die Preisverhandlung mit dem Verkäufer und dem Käufer (wird von meinem Kollegen betreut) waren abgeschlossen,sodass der Notartermin fixiert und die Vertragsentwurfserstellung erteilt wurde. Beim Käufer stand die Finanzierung (Bestätigung lag vor). Die Parteien erhielten frühzeitig die Entwürfe zur Prüfung und es war alles vorbereitet.

Das es Käuferreue gibt war mir bekannt. In diesem Fall ist aber so, dass der Verkäufer eine Woche vor dem Termin uns abgesagt hat und der Grund bei der Erbschaft seines Schwiegersohnes lag der das Objekt übernehmen möchte. Also eigentlich auch keine Verkäuferreue. Die Erbschaft hat nichts mit dem Vertragsobjekt zu tun.

Nun fehlt mir momentan der Ansatz um hier weiterzukommen. Die Verkäuferin meldet sich auf meine Anrufe nicht mehr.
So einfach möchte ich auch die Sache nicht versickern lassen da ich einige Stunden in das Objekt investiert habe. Ferner sollte hier auch die entgangene Provision beider Parteien berücksichtigt werden. Welche Ansprüche von Seiten der Käufer, des Kollegen und Notar an mich gestellt werden,sind mir noch nicht bekannt.

1.) Ist die Provision über die Verweisungsklausel, sollte der Schwiegersohn erwerben/übernehmen, abgesichert?
2.)Kann ich überhaupt Ansprüche geltend machen?
3.)Kann ich Ansprüche geltend machen, die den wirklichen Aufwand der Vermarktung übersteigen?
4.)Kann ich mit einer Anzeige des Käufers rechnen?

Vorab vielen Dank für Ihre Rückantwort.

mfg

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Verweisungsklauseln, die die Mitwirkung des alleinbeauftragten Maklers am Vertragsschluss dadurch sicherstellen, dass sich der Auftraggeber verpflichtet, sämtliche Interessenten, auch "eigene", an den Makler zu verweisen, können individualvertraglich vereinbart werden. Allerdings muss die Bindung zeitlich angemessen befristet sein.
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind Verweisungsklauseln nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, auch das Versprechen einer Vergütung für den Fall ihrer Verletzung (vgl. BGHZ 60, 377).
Vor diesem Hintergrund müsste Ihr Vertrag daraufhin geprüft werden, ob es sich bei der Klausel um AGB handelt. Dies kann auf diesem Portal jedoch nicht geleistet werden.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung spricht einiges dafür, dass der Auftraggeber schuldhaft seine Vertragspflichten verletzt und sich nach § 280 BGB schadensersatzpflichtig gemacht hat.

Der Schaden des Maklers besteht insoweit in seinen nutzlosen Aufwendungen.

Die entgangene Provision können Sie als Schaden nur dann verlangen, wenn Sie die Möglichkeit einer anderweitigen provisionspflichtigen Veräußerung des Objektes nachweisen. Das könnte insoweit gelingen, da Sie ja einen Alleinauftrag hatten.

Ich empfehle Ihnen abschließend, einen Kollegen mit einer verbindlichen Prüfung Ihrer Ansprüche gegen Ihren Auftraggeber zu beauftragen.
Selbstverständlich können Sie auch auf meine Dienste zurückgreifen. Für diesen Fall nehmen Sie bitte Kontakt über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse auf.

Mit einer Anzeige des Käufers müssen Sie nicht rechnen, da der Verkäufer - und nicht Sie - den Vertrag hat platzen lassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Einstweilen verbleibe ich


mit freundlichen Grüßen
aus Hamburg

K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 04.07.2007 | 14:35

Sehr geehrter Herr RA Roth, vielen Dank für Ihre Info.

Es sind keine AGB Formulierungen sondern als Zusatzvereinbarung, anhängend am Vertrag und von den Vertragsparteien sep. unterzeichnet mit folgendem Text:

*********

Zusatzvereinbarung zum qualifizierten Alleinauftrag vom xx.xx xxxx

Verweisklausel

Der Verkäufer verpflichtet sich, sämtliche Interessenten, Makler und Dritte an die Firma .........weiter zu verweisen. Dies dient der Absicherung der Provisionsansprüche der Firma ........ . Dem Verkäufer ist bekannt, dass er im Falle der fehlenden Verweisung auch für die Käuferprovision aufzukommen hat.

Der Verkäufer hat keine Ihm bekannten Kaufinteressenten genannten.
Sollten dennoch bis xx.xx.xx (***Einräumung wird immer individuell vereinbart, ca. 4 Wochen, waren wir aber schon drüber***) Kaufinteressenten durch den Verkäufer genannt werden und wird bis zu diesem Termin das Objekt durch einen dieser Interessenten käuflich erworben, fällt lediglich eine Verkäuferprovision in Höhe von x,x% zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer an (***wird auch immer individuell vereinbart***).

Nach Ablauf dieser Frist sind die Kaufinteressenten an die Firma ........... zu verweisen und gleichfalls in voller Höhe provisionspflichtig (3,00% zzgl. gesetzliche Mwst). Hierauf wird der Verkäufer die Kaufinteressenten hinweisen.

*********

Oben genanntes ist der zweite Teil des Vertrages Vereisungsklausel. Im ersten Teil, der ebenfalls unterzeichnet wird, stehen eben nur die Verkäuferangaben, Objektangaben, Provisionsvereinbarung und das wir auch für den Käufer provisionspflichtig tätig sind. Vielleicht hilft es Ihnen bei Ihrer Einschätzung.



Nochmal vielen Dank für Ihre Info und Ihre Rückantwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2007 | 15:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

§ 305 I 3 BGB bestimmt, dass allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vorliegen, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
Aushandelt im diesem Sinne bedeutet, dass Ihr Vertragspartner die Möglichkeit erhalten hat, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen.
Wenn sie die Verweisungsklausel zum Gegenstand des Aushandelns gemacht haben, liegt insoweit eine Individualvereinbarung mit der Folge vor, dass Sie die Provisionszahlung beanspruchen können.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -


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