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Verkäufer verlangt plötzlich mehr Geld

26.04.2020 15:51 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir sind gerade dabei ein Haus zu kaufen. Die Besitzerin, eine 80 jährige Dame, versichert uns das Sie in Interesse aller Besitzer (Ehemann verstorben, eine der beiden Töchter steht noch im Grundbuch) alleine verhandeln darf. Den vorgeschlagenen Preis der Besitzerin haben wir angenommen und bei der Bank die Finanzierung festgemacht. Der Besitzerin haben wir dann, schon am 07.04. eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank übergeben. Daraufhin hat Sie uns sogar schon den Hausschlüssel angeboten zwecks Renovierung und sonstigen. Aus versicherungstechnischen Gründen haben wir uns dann aber geeinigt noch zu warten. Am Freitag den 25.04. haben wir beim Notar unsere momentane Eigentumswohnung verkauft. Am Sonntag den 27.04. hat uns die ältere Dame mitgeteilt das Sie das Haus anderen Personen zum Kauf angeboten hat und diese bereit wären mehr zu zahlen als wir. Wenn wir nicht mitziehen verkaufe Sie anderweitig. Da wir unsere Wohnung verkauft haben, müssen wir jetzt ab morgen versuchen bei der Bank mehr Geld zu bekommen, da wir sonst demnächst auf der Straße sitzen. Können wir etwas gegen das Vorhaben der Verkäuferin tun? Wir kommen uns erpresst vor und können auch nicht sagen ob uns die Bank überhaupt das zusätzliche Geld bewilligt!! Selbst wenn, hat die Verkäuferin meines Erachtens schamlos ausgenutzt das wir uns wegen des Verkaufs unserer Wohnung erpressbar gemacht haben. Das Vertrauen ist natürlich auch hinüber.

Danke für eine hilfreiche Antwort.

Mit freundlichem Gruß

Benjamin Eckert

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Sie können die Dame leider nicht zwingen, mit Ihnen den Kaufvertrag notariell zum mündlich vereinbarten Preis zu veräußern.

1.
Denn es liegt noch kein formwirksamer Kaufvertrag vor.

Ein Grundstückskaufvertrag muss zu seiner Wirksamkeit notariell beurkundet sein (§ 311b Abs. 1 BGB).

Ohne notarielle Beurkundung ist die Verkäuferin nicht verpflichtet, das Haus zu verkaufen (§ 125 S. 1 BGB; [Form]Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts).

Sie darf sich auch umentscheiden und an einen mehrbietenden Käufer veräußern.

> Sie können daher nichts gegen das Vorhaben der Verkäuferin tun.

2.
Es wäre allenfalls zu prüfen, ob die Dame Ihnen zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Dafür müsste sie vorvertraglicher Schutzpflichten (gemäß § 280 I 1 i. V. m. § 241 II und § 311 II Nr. 1 BGB) verletzt haben.

a)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 09.11.2012 - V ZR 182/11, Randziffer 7 ausgführt:

„Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen.
Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr [...].
Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt."

b)
Eine solche Schutzpflichtverletzung liegt vor, wenn die Dame eine "besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treupflichtverletzung" begangen hätte.

Es ist aber zu beachten, dass die strengen Formvorschriften nicht durch Schadensersatzrecht umgangen werden sollen. Wenn ohne Weiteres Schadensersatzansprüche bei Nichtabschluss eines beabsichtigten Grundstückskaufs bestünden, würde es - entgegen § 311b BGB - einen indirekten Zwang zum Abschluss des Kaufvertrages geben.

BGH - V ZR 182/11, 1. Leitsatz und Randziffer 8:

„Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt, wie sie beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft gegeben ist."

"Denn nach der Vorschrift des § 311b BGB soll eine Bindung erst und nur eintreten, wenn der aus dem Vertrag Verpflichtete die zu seiner Bindung erforderlichen Erklärungen formgerecht abgegeben [...] hat."

> Die Dame haftet nur auf Schadensersatz, wenn sie Sie "hinters Licht geführt" hätte, also nie vorgehabt hätte, an Sie zum vereinbarten Preis zu verkaufen. Das dürfte nicht zu beweisen sein, wenn es tatsächlich weitere Interessenten gibt.

Wusste die Dame von Ihrem Notartermin, könnte man argumentieren, dass sie treuwidrig gehandelt hat. Ich habe aber Zweifel, ob das mit Erfolg möglich ist.

>> Was Sie als "schamlos ausnutzen" bezeichnen, ist leider zulässig.

Der Verkauf der Eigentumswohnung war ohne einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück sicher vorschnell.

In einem höheren Preis liegt ein trifftiger Grund, den Vertrag nicht mit Ihnen zum alten Preis abzuschließen.

Suchen Sie das Gespräch mit der Dame, teilen Sie Ihr mit, dass Sie sich um die Finanzierung bemühen und in einigen Tagen mehr wissen.

Ich wünsche Ihnen, dass die Sache für Sie gut ausgeht.


Ich hoffe, dass ich Ihnen die Rechtslage näher bringen konnte.
Nutzen Sie bei Bedarf bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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