Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen über den Erwerb von Grundbesitz folgt aus §§ 280 I, 241 II, 311 II Nr. 1 BGB.
2. Die Rechtsprechung ist bei der Gewährung von Schadenserdsatzansprüchen aus Schäden eines Nichtzustandekommen eines Vertrages sehr restriktiv. Aufgrund der notariellen Beurkundung soll vermieden werden, dass Verkäufer auch ohne notariellen Vertrag aufgrund der drohenden Haftung faktisch zum Abschluss eines Kaufvertrages gezwungen werden. Denn grundsätzlich kann jeder Vertragspartner von dem Abschluss eines Kaufvertrages mit notarieller Beurkundung Abstand nehmen.
3. Schadensersatzansprüche werden nur unter sehr engen Voraussetzungen gewährt.
4. Nach § 311 BGB greift eine Ausnahme dann, wenn die Kaufvertragsvertragsverhandlungen von der Verkäuferpartei ohne wichtigen Grund aus sachfremden Erwägungen abgebrochen werden. Bis zu dem Abbruch der Vertragsverhandlungen müssen im Vorfeld ein besonderer Vertrauenstatbestand auf das Zustandekommen des Vertrages geschaffen worden sein. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Abschluss des notariellen Grundstückkaufvertrages als sicher galt, BGH in NJW 1970, 1840). Dies ist dann der Fall, wenn die Verkäufer eine Renovierung oder Umbau der Immobilie vor Vertragsschluss zugestimmt haben.
5. In Ihrem geschilderten Fall ist leider ein schwerwiegender Treupflichtverstoß der Verkäufer nicht ersichtlich. Dies folgt bereits darauf, dass kein Kontakt zu den Verkäufern bestand und diese Ihnen eine vorhandene Abschlussbereitschaft weder vorgespiegelt noch mit irgendeiner anderen Verhaltensweise eine gesteigerte Vertrauensbeziehung begründet haben. (OLG Saarbrücken, Urteil v. 06.03.2014, Az.: 4 U 435/12)
Im Ergebnis sehe ich daher keine Grundlage um die angefallen Kosten des Notars im Wege des Schadensersatzes auf die Verkäufer abzuwälzen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
