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Verkäufer räumt nicht vollständig und hat Schutt und defekte Heizung verschwiegen

15.03.2011 17:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

wir haben zum 01.01.2011 einen Resthof mit Nebengelass (eine defekte Scheune mit Schuppen, ein Doppelcarport und einem Pavillion) gekauft.
Der vorherige Besitzer wusste seit Oktober2010 das er seine Besitztümer zusammenpacken muss weil er ja eben zum 01.01.an uns verkauft hat.
Noch heute liegen Gegenstände in der Scheune. Dinge die er nicht mitnehmen möchte hat er einfach liegen lassen, Dinge die mündlich vereinbart waren, dass sie im Haus verbleiben, hat er mitgenommen. Blumentöpfe hat er mitgenommen, deren Inhalt einfach in einem Haufen mit Plastikmüll gemischt in den Garten geworfen.

Welche Fristen müssen wir einhalten, wenn wir ihn auffordern, seinen Müll wegzuschaffen?
Müssen wir überhaupt noch Fristen einhalten, der Verkauf ist ja schon drei Monate her? Ist er verpflichtet auch wirklich alles mitzunehmen oder darf er auch Dinge einfach zurück lasse?

Des weiteren liegt hinter der Scheune und am Grundstücksrand alles voll Bauschutt, der laut Nachbarn von ihm stammt, den wir bei den Besichtigungen aber nicht sehen konnten, weil dort alles zugewachsen ist. Jetzt beim freischneiden haben wir Tonnenweise diesen Bauschutt gefunden, Steine, ganze Fenster,usw. Ist er verpflichtet diesen Müll zu entsorgen? er hat es uns verschwiegen- oder bleiben wir auf den Entsorgungskosten sitzen?

Außerdem hat er uns bei den Besichtigungen zur Ölheizung gesagt, das sie gewartet sei (letzter Sticker vom Dienst 2009) und in Ortnung sei und ja auch gut laufen würde. Nun war ein Klempner da, weil ein Heizkörper knallte. Der sagte uns, dass so ziemlich alles kaputt sein an dem Gerät was nur ginge. Die Heizung hat keinen funktionierenden Temperaturfühler mehr, sie lässt sich nicht mehr programmieren usw. Die Gesamtreperaturkosten sollen sich sehr hoch belaufen, wir warten noch auf einen genauen Kostenvoranschlag.

Hätte uns der vorherige Besitzer über die Mängel aufklären müssen und haben wir ein Recht auf Schadensersatz?

Im Vertrag steht dazu:
Der Kaufgegenstand geht in dem vorhandenen Zustand auf den Käufer über. Für bestimmte Größe, Güte und Beschaffenheit wird von dem Verkäufer keine Gewähr geleistet. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstückes und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen sind demzufolge ausgeschlossen.

Der Verkäufer versichert jedoch, dass ihm wesentlich verdeckte Sachmängel nicht bekannt sind und ist vom Notar darüber belehrt worden, dass er im gegenteiligen Fall bei fehlender Bekanntgabe vor Vertragsabschluß dem Käufer gegenüber dennoch haftet. Er haftet ihm auch für nachweisliche Veränderungen oder Verschlechterungen des Kaufobjektes bis zum Besitzübergang, es sei denn sie sind auf den gewöhnlichen Gebrauch zurückzuführen oder zwischen den Vertragsparteien abgestimmt

Wie verhalte ich mich jetzt korrekt?
15.03.2011 | 19:18

Antwort

von


(265)
Am Wissenschaftspark 29
54296 Trier
Tel: 06514628376
Web: http://www.zimmlinghaus.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Hinterlassener Unrat:

Zunächst einmal ist festzustellen, dass die Rechtslage von der Formulierung im Kaufvertrag abhängt.

Sollte also vereinbart worden sein, dass das Grundstück geräumt übergeben werden muss, so können Sie nach wie vor verlangen, dass das Grundstück entsprechend hergestellt wird. Ähnliche Formulierungen könnten lauten "besenrein übergeben", "bodenrein übergeben" etc.

Sollte eine solche Formulierung im Kaufvertrag zu finden sein, so sollten Sie den Verkäufer schriftlich auffordern, innerhalb einer angemessenen Frist (3 - 4 Wochen) seinen Müll von dem Grundstück zu entfernen. Zugleich sollten Sie in diesem Schreiben eine Ersatzvornahme im Falle des erfolglosen Fristablaufs androhen, für die der Verkäufer aufzukommen hätte.
Da ich davon ausgehe, dass die Übergabe des Grundstücks am 01.01.2011 erfolgte, befindet sich der Verkäufer diesbezüglich bereits in Verzug, so dass Sie den Verkäufer bereits jetzt zur sofortigen Räumung auffordern können.

Sollte der Verkäufer Ihrer Aufforderung nicht nachkommen, so können Sie den Unrat beseitigen lassen und dem Verkäufer die entsprechenden Kosten in Rechnung stellen. Dabei besteht selbstverständlich das Risiko, dass der Verkäufer nicht mehr zahlungsfähig ist und Sie auf den Kosten sitzen bleiben.
Auch müssten Sie einen solchen Anspruch ggf. einklagen, was mit weiteren Kosten verbunden wäre.

Sollte der Verkäufer also auf Ihr Schreiben nicht reagieren, sollten Sie sich zunächst nocheinmal an den Notar wenden. Dieser kennt den zu Grunde liegenden Kaufvertrag und kann Ihnen weiter behilflich sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie im Kaufvertrag keinen Hinweis auf eine Räumungspflicht oder eine Pflicht zur besenreinen / bodenreinen Übergabe vorfinden. In diesem Fall dürfte sich die Geltendmachung der Beseitigungskosten schwieriger gestalten. Um aber überhaupt die Pflichten des Verkäufers zu erfahren, sollten Sie Kontakt zum Notar aufnehmen.

2. Heizungsanlage:

Es geht hier um die Frage, ob ein Sachmangel vorliegt, für den der Verkäufer haften muss.

Wie Sie geschrieben haben, wurde eine entsprechende Haftung entsprechend ausgeschlossen. Grundsätzlich ist ein solcher Ausschluss der Gewährleistungshaftung auch wirksam, wenn eben (wie hier) kein Verbrauchsgüterkauf vorliegt.

Anders verhält sich dies, wenn der Verkäufer vorsätzlich bzw. arglistig einen ihm bekannten Mangel verschweigt. Darauf bezieht sich der 2. Abschnitt des Vertragsauszugs "Der Verkäufer versichert jedoch, dass ihm...".
Problematisch ist jedoch die Tatsache, dass Sie dem Verkäufer den Vorsatz bzw. die Kenntnis der Mängel beweisen müssten. Sie müssten im Zweifel also nachweisen, dass der Verkäufer gewusst hat, dass die Anlage in hohem Maße mangelhaft ist. Dies gestaltet sich in der Praxis oft schwierig. Hier liegt zudem die Besonderheit vor, dass das Gerät offenkundig noch gewartet wurde. Im Streitfall würde der Verkäufer also versuchen, darzustellen, dass er keine Probleme mit der Anlage gehabt habe und sich auch auf die entsprechende Wartung verlassen habe.

Dennoch sollten Sie zumindest versuchen, einen Schadensersatzanspruch geltend zu machen. Fordern Sie den Verkäufer unter Fristsetzung auf, die Anlage reparieren zu lassen. Sollte dies
erfolglos verläufen, so sollten Sie genaue rechtliche Schritte nochmals prüfen lassen.

Insgesamt rate ich Ihnen dazu, sich anwaltlich vertreten zu lassen. Der Sachverhalt ist recht komplex. Die genauen Erfolgsaussichten können erst nach Akteneinsicht verbindlich abgeschätzt werden. Leider kann diese Plattform nur eine erste rechtliche Einschätzung liefern. Gerne steht Ihnen meine Kanzlei für eine Vertretung in dieser Angelegenheit gerne zur Verfügung. In diesem Fall kontaktieren Sie mich bitte per E-Mail.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Sollten hier wichtige Angaben hinzugefügt oder weggelassen worden sein, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders aussehen. Diese Plattform kann und will den Gang zu einem Berufskollegen nicht ersetzen.


Ich wünsche Ihnen alles Gute!

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2011 | 19:35

Hallo,

bezieht sich diese bodenrein oder besenrein Formulierung nur auf den Bauschutt oder gilt das auch für privaten Sperrmüll und Hausmüll?

Ich dachte nämlich bisher immer, dass man ein Objekt generell gesäubert, quasi besenrein übergeben müsste. Also alle Dinge die nicht fest verbunden sind habe ich mitzunehmen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2011 | 20:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Generell ist eine Kaufsache in dem Zustand zu übergeben, der vereinbart wurde. Ist nichts vereinbart worden, so ist ausschlaggebend, was der Käufer üblicherweise erwarten kann.
Erwarten kann der Käufer eines Hauses, dass sich kein Müll mehr im Haus befindet. Ob er aber auch erwarten kann, dass sich auf dem gesamten Grundstück kein Schutt etc. mehr befindet, halte ich für zweifelhaft.
Demzufolge ist die von mir erwähnte Formulierung eher relevant für den Bauschutt, der sich noch auf dem Grundstück befindet.
Unabhängig davon, ob eine solche Klausel im Vertrag enthalten ist, sollten Sie zunächst verlangen, dass jeglicher Unrat oder Schrott entfernt wird. In Hinblick auf eine spätere Klageerhebung sollten Sie sich aber unter Vorlage des Kaufvertrags anwaltlich vertreten lassen.

Ich wünsche Ihnen nochmals Alles Gute in dieser Angelegenheit!

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt

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