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Verkäufer hat Reservierungsvereinbarung nicht unterschrieben

27.08.2010 22:54 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


zwischen mir und einem Immobilienbüro für ein Objekt, Verkäufer benannt.
Text. Der Kaufinteressent möchte o.g. Objekt käuflich erwerben und beurkundet mit seiner Unterschrift sowie der Zahlung weiter unten aufgeführten Beträge die Ernsthaftigkeit seiner Kaufabsicht. Ein Kaufvertrag soll bis zum 10.01.2010 notariell zu folgenden Konditionen beurkundet werden.
Kaufpreis:80 TEUR, Anzahlung 7 TEUR sofort + 3 TEUR an den Markler. am 2.1.2011 zahlt der Kaufinteressent weitere 3 TEUR an den Verkäufer sowie die Restzahlung aus der Marklerprovision an den Markler. Die Restkaufhöhe soll in 120 Raten beginnend am 2. 1. 2011 gezahlt werden. Mit der an den Verkäufer zu zahlenden Anzahlung in Höhe von 7 TEUR + 3 TEUR sowie einen Teilbetrag auf die Marklerprovision in Höhe von 3 TEUR an den Markler reserviert der Verkäufer sowie der Markler dem Kaufinteressenten das Objekt bis zum 15. Januar 2011.
Die gezahlten 7 TEUR + (3 TEUR am 2.1.2011) werden mit dem Kaufpreis verrechnet, die 3 TEUR mit der Marklerprovision von 5.95 %.
Sollte der Kaufinteressent von seiner Kaufabsicht zurücktreten, so stehen diese Beträge dem Verkäufer sowie dem Markler in voller Höhe zu.
Unterschrieben von mir und dem Markler (Name mit genannten Imobilienbüro nicht identisch, höchstwahrscheinlich angestellt)
Der Verkäufer hat die Reservierung nicht unterschrieben!
Ist der Vertrag rechtens und ist die geforderte Summe bei Rücktritt
o.k. Objekt steht schon seit 2000 leer, schwer veräußerbar.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Möglicherweise handelt es sich hier um einen Vorvertrag.

Der Vorvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den die Verpflichtung der Vertragsparteien begründet wird, einen weiteren schuldrechtlichen Vertrag, den Hauptvertrag, abzuschließen. Es handelt sich um ein Verpflichtungsgeschäft, das durch den Abschluss des Hauptvertrags (hier notariell beurkundeter Kaufvertrag) erfüllt wird.

Ein Problem ist folgendes:
Wenn für den Abschluss des Hauptvertrages eine bestimmte Form vorgeschrieben ist, dann muss diese Form auch beim Abschluss des Vorvertrages eingehalten werden (notarielle Beurkundung).

Auch ist damit nicht unbedingt ein Maklerlohn verbunden:
Der Vorvertrag enthält zwar regelmäßig alle Vertragsessentialia des beabsichtigten Hauptvertrages, stellt aber außer im Falle abweichender Vereinbarung noch nicht die Herbeiführung des Vertragserfolges im Sinne des Maklerrechts dar. Zu überprüfen ist allerdings, ob im Einzelfall nicht bereits mehr als ein bloßer Vorvertrag vorliegt.

Schließlich hat zudem der Verkäufer nicht unterschrieben, wie Sie in Ihrer Sachverhaltsschilderung mitgeteilt haben.

Insgesamt erscheint mir schon aufgrund dessen dieser (Vor-)Vertrag verbesserungsbedürftig. Dieses kann aber nur im Rahmen einer weiteren, gesondert abzurechenden Beratung und Begutachtung erfolgen, zu denen ich Ihnen dringend rate.

Bezüglich des Rücktritts und des Einbehalts der Anzahlungen:
Vertragsstrafen und Reugelder etc. sind zwar möglich, aber es gilt:

Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Bestimmung, durch die dem Verwender für den Fall der Nichtabnahme oder verspäteten Abnahme der Leistung, des Zahlungsverzugs oder für den Fall, dass der andere Vertragsteil sich vom Vertrag löst, Zahlung einer Vertragsstrafe versprochen wird, grundsätzlich (mit gewissen Ausnahmen) unwirksam.

Unterstellt, eine Vertragsstrafe wäre möglich, so gilt hinsichtlich der Höhe:
Mehr als 5 % kann schon zuviel sein, jedenfalls gilt dieses für Bauverträge.
Diese Grenze ist hier schon überschritten.

Diese Gesamtheit an Probleme macht den Vertrag nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung angreifbar und er sollte deswegen auf jeden Fall nochmals gesondert begutachtet werden.

Diesbezüglich stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung; eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

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