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Verjährungsfrist für Nebenkostennachford.(Gewerbemietvertrag)


13.12.2005 23:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wann verjährt der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung für gewerbliche Mieträume, die vom Mieter bestritten (schriftlicher Widerspruch) wurde?
Gilt die Regelverjährung (3 Jahre ab Endes Kj´s) seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes auch für gewerbliche Mietverträge?
Welche BGB-Paragraphen oder ggf. höchstinstanzliche Urteile sind dabei maßgebend?
In welcher Form muß der Vermieter dem Mieter seine Ansprüche fristwahrend und verjährungshemmend dartun?


Falldetails:
Der Vermieter erteilt dem Mieter für das Kalenderjahr 2002 am 10.12.2004 und für das Kalenderjahr 2003 am 22.12.2004 jeweils eine Heiz- und Hausnebenkostenabrechnung für die gewerblich genutzten Mieträume.
Diese Abrechnungen ergeben eine Nachforderung zugunsten des Vermieters.
Am 10.01.2005 wird die Forderung durch rechtsanwaltliches Schreiben bekräftigt sowie der Mieter zum 20.01.2005 in Verzug gesetzt.
Der Mieter erhebt gegen die vorgenannten Abrechnungen schriftlich am 31.12.2004 Widerspruch und erneuert seine Widersprüche und begründet Diese datailliert mit Schreiben vom 20.01.2005.
Der Vermieter reagiert daraufhin bis dato in keiner Weise.

Eine Heiz- und Hausnebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.-30.06.2004 ist bis dato nicht erstellt worden.
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt:

Hinsichtlich der Verjährung existieren keine Unterschiede zwischen Wohnraum- und gewerblichen Mietverträgen. Es gilt die Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB, also drei Jahre, gerechnet zum Schluß des Jahres der Anspruchsentstehung und der Entstehung anspruchsbegründender Tatsachen.

Um nicht der Einrede der Verjährung ausgesetzt zu sein, muss Klage erhoben oder Mahnbescheid zugestellt sein (§ 204 BGB); schweben Verhandlungen zwischen Schuldner und Gläubiger, kann die Verjährung gehemmt sein (§ 203 BGB), wonach mit Ihrer Sachverhaltsschilderung aber nicht auszugehen ist. Denn das reine Bestreiten ist hier nicht als Verhandlung zu werten, die Rechtsprechung setzt zumindestens die Dokumentation einer „Verhandlungsbereitschaft“ voraus (BGH, NJW 01, 1723).

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung.


Mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf
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