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Verjährung von Mietminderungsansprüchen


28.02.2006 18:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag!

Zum Sachverhalt:

Wir sind seit 5 1/2 Jahren Mieter im Obergeschoss einer ca. 130 m² großen Wohnung. Im Erdgeschoss des Hauses befindet sich ein Frisörgeschäft und eine kleine Mietwohnung. Unser Vermieter hat das gesamte Erdgeschoss des Hauses vor ca. 7 Jahren an den Betreiber des Frisörgeschäfts verkauft (Bruchteilseigentum).

Der Mieter der kleinen Mietwohnung im Erdgeschoss hat von Mai 2001 bis Januar 2002 Mietminderung wegen angeblicher Verunreinigungen, begangen durch unseren Hund, bei seinem Vermieter geltend gemacht. Der Vermieter dieses Mieters wollte die Mietminderung nicht hinnehmen, und reichte Klage beim Amtsgericht ein, und verkündete unserem Vermieter den Streit. Unser Vermieter trat dem Streit jedoch nicht bei, mit der Folge, dass wir dem Streit ebenfalls nicht beitreten konnten. Der Klage wurde leider nur zum Teil stattgegeben (Urteilsverkündung am 05.07.2002).

Den verbleidenen Teil, den das Gericht als gerechtfertigte Mietminderung ansah, und die anteiligen Anwalts- und Gerichtskosten, wollte sich der Vermieter des Mieters im Erdgeschoss nun von unserem Vermieter erstatten lassen, und reichte Klage gegen unseren Vermieter ein. Bei dieser Klage verkündete dann unser Vermieter uns den Streit. Die Streitverkündung vom zuständigen Amtsgericht erhielten wir am 24.11.2003. Wir sind dieser Klage dann ebenfalls nicht beigetreten, da der Ausgang dieses Prozesses ja auf der Hand lag, und wir den Ausgang des ersten Prozesses nicht beeinflussen konnten, da uns unser Vermieter in diesem ersten Prozess eben nicht den Streit verkündet hatte. Das zu erwartende Urteil wurde am 27.02.2004 verkündet.

Im September 2004 erhielten wir nun die Klage von unserem Vermieter auf Erstattung der Mietminderungsansprüche und mittlerweile angefallenen Anwalts- und Gerichtskosten. Dieser Prozess wurde vor dem Amtsgericht von uns gewonnen. Unser Vermieter ist dann in Berufung gegangen. Der Prozess vor dem Landgericht vor drei Wochen, wurde leider von uns verloren.


So nun zu meinen Fragen:

1) Sind die Mietminderungsansprüche nicht zwischenzeitlich verjährt? Gemäß § 548 BGB (alter § 558 BGB) verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache...in sechs Monaten. Wenn dies zutrifft, wurde die Frist im ersten Prozess zwar gewahrt, aber im zweiten Prozess nicht! Zwischen Utreilsverkündung des ersten Prozesses (05.07.2002) und als uns im zweiten Prozess der Streit verkündet wurde (24.11.2003), liegen mehr als 16 Monate!

Wir haben unsere Verteidigerin mit diesem Sachverhalt vor 14 Tagen konfrontiert, jedoch bis heute keine Antwort erhalten!

2) Wenn unsere Verteidigerin uns falsch beraten haben sollte, haftet sie dann für den uns entstandenen Schaden?


Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen!
Guten Tag,

ich bedauere, Ihnen in der Frage der Verjährung nicht helfen zu können. Der von Ihnen angesprochene § 548 BGB bezieht sich, wie Sie richtig zitieren, allein auf Schadensersatzansprüche wegen der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache, ist hier also nicht einschlägig. Er betrifft lediglich die Fälle, in denen etwa die Wohnung durch den Mieter beschädigt wurde, nicht aber die hier im Raume stehenden Schadensersatzansprüche wegen einer Mietzinsminderung eines Dritten.

Diese Ansprüche verjähren jeweils drei Jahre nach Ihrem Entstehen zum Jahresende. Zudem ist die Verjährung auch durch die jeweilige Streitverkündung gehemmt, unabhängig davon, ob Sie dem Rechtsstreit beigetreten sind oder nicht.

Insoweit vermag ich eine Verjährung der Ansprüche leider nicht zu erkennen.

Ich hoffe, ich habe Ihnen trotzdem weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2006 | 21:58

Für mich bleibt leider die Frage offen, ob es sich um Schadensersatzansprüche des Vermieters handelt, wenn ein Mieter Mietzinsminderung geltend macht, der nur zum Teil als gerechtfertigt anerkannt wurde. Denn um eine Verschlechterung der Mietsache scheint es sich doch offensichtlich zu handeln.

Bitte prüfen Sie doch nochmals diesen Sachverhalt und teilen mir Ihr Egebnis mit!

Vorab schon mal vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2006 | 10:44

Guten Morgen,

wie ich bereits in meiner Antwort darlegte, muß sich der Schadensersatzanspruch direkt aus einer Verschlechterung der angemieteten Wohnung ergeben. Dies betrifft etwa die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen, das Beschädigen der Wohnung selbst etc., nicht aber Handlungen des Mieters, die über Drittmieter erst zu einem Schaden führen. § 548 BGB hilft Ihnen -leider- nicht weiter.

Freundliche Grüße,

Michael Weiß

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