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Verjährung von Kosten für Sonderwünsche beim Kauf einer Eigentumswohnung

| 27.07.2016 13:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im September 2010 von meiner Heimatkommune (Stadt X) eine Eigentumswohnung gekauft. Da im Kaufvertrag nirgends das Wort „VOB" vorkommt, gehe ich davon aus, dass dem Kaufvertrag das BGB zugrunde liegt. Die Stadt X beauftragte und bevollmächtigte eine Baugesellschaft mit der Durchführung des Vorhabens. Diese war Ansprechpartner für die Käufer und die ausführenden Firmen. Die Wohnung wurde im Juli 2011 als bezugsfertig übergeben. Das Sondereigentum wurde an diesem Tag abgenommen (mit Mängeln). Das Gemeinschaftseigentum ist jedoch wegen gravierender Mängel bis heute nicht abgenommen und somit auch die letzte Kaufpreisrate nicht bezahlt.

Im Kaufvertrag findet sich folgender Passus:

„Von der Stadt X schriftlich genehmigte Sonderwünsche sind den einzelnen bauausführenden Firmen und Handwerkern in Auftrag zu geben und ausschließlich mit diesen zu verrechnen. Garantie- und sonstige Ansprüche als Folge mangelhafter Ausführung von Sonderwünschen werden von der Stadt X nicht übernommen."

Meine Sonderwünsche meldete ich beim Sachbearbeiter der Baugesellschaft an, der sie an die Bauleitung weiterreichte. Diese informierte nach der technischen Prüfung die jeweiligen Handwerker, von denen ich ein entsprechendes Angebot erhielt. Nach dessen schriftlicher Annahme wurden die Arbeiten ausgeführt und ich erhielt eine Rechnung, die ich nach Prüfung durch die Bauleitung direkt an die ausführende Firma überwies. Das entspricht der Vorgabe aus dem Kaufvertrag. Es gab aber auch eine andere Vorgehensweise: Der Sachbearbeiter leitete meine Anfrage an die jeweiligen Planungsbüros (Elektro, Sanitär, Architekt) weiter, die nach einer technischen Prüfung eine Kostenschätzung (incl. Planungskosten) erstellten. Nachdem ich diese abgezeichnet hatte (Freigabe) wurden die Arbeiten ohne mein weiteres Zutun ausgeführt. Für die auf diese Weise ausgeführten Sonderwünsche habe ich bis heute keine Rechnungen erhalten. Ich ging lange davon aus, dass sie mit der letzten Kaufpreisrate abgerechnet würden. Da ich aber nicht glaube, dass die Firmen so lange auf ihr Geld warten, vermute ich, dass die Baugesellschaft die Rechnungen beglichen hat ohne sie mir zur Prüfung vorzulegen; das Geld aber später von mir verlangen wird. Allerdings weiß ich auch, dass die Stadt X mit einigen der Firmen im Rechtsstreit liegt.

Für nicht in Anspruch genommene Bauleistungen soll ich eine Gutschrift bekommen, die laut einem Schreiben der Baugesellschaft mit der letzten Kaufpreisrate verrechnet wird.

Da sich nun abzeichnet, dass die Stadt X in nächster Zeit die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verlangen wird, hier meine Frage:

Können die Verkäuferin oder die Firmen (Handwerker, Planungsbüros, Architekt) jetzt noch die Bezahlung der Sonderwünsche verlangen und kann ich meine Gutschrift noch einfordern?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,



aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung und ohne genauere Prüfung der einzelnen Verträge werden Sie mit einer Verjährungseinrede Erfolg haben.


Die Verjährungsfrist des Auftragnehmers (des Unternehmers) für Zahlungsansprüche beträgt - sofern keine besondere Vereinbarung getroffen worden ist - drei Jahre, ist also kürzer als die Gewährleistungsfrist des Auftraggebers, die in der Regel fünf Jahre betrifft.

Allerdings müssen Sie beachten, dass diese dreijährige Frist nicht etwa mit der Abnahme taggenau beginnt, sondern erst am Jahresende der förmlichen Abnahme, bzw. der bestimmungsmäßigen Nutzung ohne wesentliche Beanstandungen.


Das bedeutet also, dass die Verjährung der Sonderwünsche im Sondereigentum, die im Jahre 2011 fertiggestellt worden sind, die Verjährungsfrist zum 31.12.2011 zu laufen begonnen hat und die Verjährung dann eingetreten wäre.


Dieses wäre nur dann nicht der Fall, wenn über diese (Zahlungs-)Ansprüche der Sonderwünsche verhandelt oder etwas entschieden worden wäre, was nach §§ 203 BGB ff. zur Hemmung der Verjährung (die Zeit wird dann quasi angehalten) oder nach § 212 BGB zum Neubeginn ( die drei Jahre beginnen dann völlig neu) geführt hätte – dafür sind nach der derzeitigen Sachverhaltsdarstellung aber keine Ansatzpunkte gegeben.


Dabei ist zu berücksichtigen, dass die ausführenden Handwerker alleinige Vertragspartein sein sollten (allerdings rate ich dringend dazu, dass ergänzend prüfen zu lassen); auch sollte geprüft werden, welche Streitigkeiten bestehen, da dadurch eben die oben erwähnte Hemmung der Verjährung tangiert werden könnte.



Sie hingegen werden Gutschriften mit der letzten Rate verrechnen können, da die Verrechnung derzeit ja noch gar nicht möglich ist, zumal diese Rate ja wohl an im Vertrag genannte Verkäuferin (Stadt?) zu richten ist, also nichts mit den die Sonderwünsche betreffenden Handwerker zu tun hat.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2016 | 10:00

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Allerdings beantwortet sie nicht ganz meine Frage. Dass "normale" Handwerkerrechnungen nach 3 Jahren zum Jahresende verjähren, ist mir klar. Hierzu gibt es immer wieder Anfragen auf den entsprechenden Seiten.
Mir geht es um die Rechnungen für Sonderwünsche, die vermutlich von der Baugesellschaft (Bevollmächtigte der Verkäuferin) bezahlt wurden, um das Geld dann mit der letzten Kaufpreisrate von mir einzufordern. Sie hat also das Geld sozusagen für mich ausgelegt, ohne dass es hierfür eine Absprache gegeben hätte und ohne dass ich die Rechnungen prüfen konnte. In verschiedenen Schreiben wird immer wieder darauf hingewiesen, dass ich direkte Auftraggeberin der Handwerker sei.
Die Frage, ob dieses Vorgehen rechtmäßig war, würde sich erledigen, wenn die Rechnungen verjährt wären.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2016 | 11:01

Sehr geehrte Ratsuchende,


für die Baugesellschaft besteht die dreijährige Verjährungsfrist (sofern vertraglich nichts etwas Abweichendes verenbiart worden ist, wozu der Bauvertrag zu prüfen wäre).


Ob es Ansprüche aus dem Bauvertrag oder Ansprüche für vorauslagte Zahlungen der Sonderwünschen sind, spielt dabei keine Rolle - die Rechnungen wären dann verjährt, worauf Sie sich aber ausdrücklich berufen müssen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 01.08.2016 | 13:26

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 01.08.2016 4,8/5,0
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