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Verjährung der verauslagten Kosten - WEG Recht

| 20.10.2014 13:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserer WEG bestand irrtümlich die Meinung, alle Kosten der Sanierung, des Austausches und sonstiger Arbeiten an den Fenstern seien vollständig durch den Eigentümer zu tragen. Ein vor Jahren gefasster Beschluss der damaligen Eigentümer in dieser Hinsicht hat sich nun als haltlos herausgestellt. Die Fenster zählen also zum Gemeinschaftseigentum und auch die Kosten gehen zu Lasten der WEG. Das ist bereits geklärt.

Bei meinem Einzug im Jahre 2010 bin ich allerdings irrtümlich von der o.g. Regelung ausgegangen und habe diverse Fenster auf eigene Kosten erneuert und saniert. Die WEG sucht derzeit nach einer Regelung, wie mit mir und anderen Eigentümern zu verfahren ist, die ebenfalls so verfuhren. Bisher ist dazu keine Regelung getroffen worden und es wird wohl auch noch einige Zeit dauern.

Meine Frage(n):
Nach welcher Zeit verjähren Ansprüche gegenüber der WEG, zum Beispiel, wenn ich die Sanierungskosten aus 2010 und 2011 nun zumindest anteilig der Gemeinschaft in Rechnung stellen möchte?
Sollte ich zur Fristwahrung meine Ansprüche gegenüber der Verwaltung / der WEG schriftlich anmelden, auch wenn noch gar kein Weg gefunden wurde, wie man mit dieser Situation umgehen soll?
Im Hinblick auf unseren gemeinsamen Rechtsirrtum, war der von mir durchgeführte Austausch der Fenster prinzipiell durch die WEG genehmigungspflichtig. Da ich allerdings dem o.g. Beschluss vertraut habe - ohne die genaue Rechtslage zu kennen - habe ich auch keine Genehmigung eingeholt. Können mir daraus im Gegenzug Nachteile entstehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sowohl Ausgleichs- als auch Beseitigungsansprüche zwischen Wohnungseigentümern unterliegen der 3-jährigen Regelverjährung des § 195 BGB (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26. Mai 2008, Az. I-3 Wx 271/07; OLG Hamm, Beschluss vom 4.12.2008, Az. 15 Wx 1982/08).

Problematisch ist aber stets, wann die Verjährungsfrist beginnt. Dies richtet sich grundsätzlich danach, wann der Wohnungseigentümer von den seinen Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangt haben müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Anknüpfungspunkt für die Kenntnis kann in Ihrem konkreten Fall zum einen der Zeitpunkt sein, in dem die Eigentümergemeinschaft die rechtliche Unwirksamkeit des damaligen Beschlusses festgestellt und in einer Eigentümerversammlung thematisiert hat (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 5. Dezember 2008, Az. I-3 Wx 158/08). Es kann aber auch vertreten werden, dass bereits zum Zeitpunkt der Sanierung die Kenntnis hätte erlangt werden können, da der BGH bereits am 20. September 2000 eine entsprechende Grundsatzentscheidung gefällt hat (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26. Mai 2008, Az. I-3 Wx 271/07). Nicht zuletzt kann einer möglichen Einrede der Verjährung wiederum die gesteigerte Treuepflicht innerhalb einer Eigentümergemeinschaft entgegengehalten werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.07.2009, Az. I-3 Wx 251/08).

Kurz gesagt: Fand die Sanierung 2010 statt, kann leider nicht völlig ausgeschlossen werden, dass entsprechende Erstattungsansprüche bereits verjährt sind. Wahrscheinlicher ist aber, dass ein Gericht im Streitfalle den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt verlegt, in dem die Eigentümergemeinschaft die rechtliche Unwirksamkeit des damaligen Beschlusses festgestellt hat. Geschah dies 2011 oder später, wären die Ansprüche noch nicht verjährt. Allerdings sollten Sie dann bedenken, dass die Verjährung grundsätzlich nur bei Rechtsverfolgung (sprich Klage etc.) gehemmt wird. Zwar können auch Verhandlungen die Verjährungen hemmen (§ 204 BGB), dies in der Praxis aber oftmals schwer nachzuweisen. Schriftliches Geltendmachen der Forderung bei der WEG allein hat dagegen keinen Einfluss auf die Verjährung. Ist keine angemessene Einigung erzielbar, sollte daher unbedingt noch vor Jahresende ein auf WEG-Recht spezialisierter Rechtsanwalt vor Ort eingeschaltet werden, um ggf. verjährungshemmende Maßnahmen rechtzeitig einzuleiten.

Beseitigungsansprüche gegen Sie, die auf der fehlenden Genehmigung beruhen, halte ich dagegen schon dem Grunde nach für nicht gegeben - zumindest dürften diese Ansprüche aber verjährt, da die Sanierung wohl offensichtlich war und daher Kenntnis bei den anderen Wohnungseigentümern bzw. dem Verwalter bereits 2010 vorgelegen hat.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 20.10.2014 | 15:04

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