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Verjährung bei Wohnungskauf


30.03.2006 16:37 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Wir haben mit Notarvertrag vom 19.03.1999 eine Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufpreis war in Raten fällig. Die letzte Rate wurde uns mit einer Rechnung vom 17.07.2000 berechnet. Auf Grund dieser Rechnung haben wir am 04. uns 08. August 2000 einen Teilbetrag überwiesen und dem Unternehmer mit Schreiben vom 01. August 2000 mitgeteilt, dass noch Mängel (insgesamt drei Mängel) bestehen. Am 06. April 2002 haben wir mit der Wohnbau GmbH eine Vereinbarung geschlossen, dass wir den Restbetrag i.H.v. DM 5.000,00 bezahlen, wenn alle Mängel beseitigt sind. Im Gegenzug zu dieser Vereinbarung hat sich die Wohnbau GmbH verpflichtet die Eigentumsumschreibung bis spätestens 10.04.2002 in die Wege zu leiten. Von diesem drei Mängeln wurden zwei behoben. Der dritte Mangel, Marmorverfärbung bzw. Flecken durch ehemaligen Feuchtigkeitsschaden im Keller / Treppenhaus wurde bis heute nicht behoben. Die Flecken sind immer noch sichtbar. Die Eigentumsumschreibung wurde auch vorgenommen, da wir am 21.06.2002 eine Kostenrechnung dafür von der Landesjustizkasse erhalten haben. Seitdem haben wir in dieser Angelegenheit nichts mehr gehört und auch keine Zahlungsaufforderung erhalten.
Nun flattert heute eine Rechnung der Wohnbau GmbH ins Haus, die wie folgt lautet:
Rate Nr. 7 vollständige Fertigstellung
abzgl. ihrer Zahlung vom 04.08.2000
abzgl. ihrer Zahlung vom 08.08.2000
Zu zahlender Gesamtbetrag € 2.556,47

Nun unsere Frage: Gilt hier auch die dreijährige Verjährungsfrist? Dann ist doch die Forderung der Wohnbau GmbH zum 31.12.2005 verjährt? Was ist die beste Vorgehensweise?

Vielen Dank schon im Voraus für eine Antwort.

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),



vorbehaltlich der Einsicht in den notariellen Vertrag wird hier das "alte Recht" vor der Schuldrechtsreform 2001 gelten.

Danach ist dann § 196 BGB aF (alte Fassung) anzuwenden, wonach sogar die ZWEIJÄHRIGE Verjährungsfrist eingetreten sein dürfte.

Aber, wie schon erwähnt, kann diese Auskunft nur vorbehaltlich der Einsicht in den Notarvertrag erfolgen, da dort ggfs. andere Fristen enthalten sind und es darauf ankommt, ob dort andere Fälligkeitszeitpunkte wirksam vereinbart worden sind.

Ist dieses nicht der Fall, hätte die Verjährung zum 31.12.1999 begonnen, und beträgt dann ohne gesonderte Vereinbarung zwei Jahre.


Sie sollten nun, sofern Sie die Prüfung des Notarvertrages auf geänderte Fälligkeitszeitpunkte nicht selbst vornehmen können, dann einen Kollegen vor Ort aufsuchen und diese dann anhand des Vertrages prüfen lassen; das wird sich sicherlich lohnen.

Sie können und sollten dann die GmbH anschreiben (bitte Einschreiben mit Rückschein benutzen) und die Verjährungseinrede erheben.

Dieses ist notwendig, da die Verjährung nicht "automatisch" eintritt, sondern als Einrede von Ihnen ausdrücklich erhoben werden muss.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2006 | 18:24

Hallo Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre Antwort. Dazu haben wir noch eine Frage. Ich habe mir gerade den ganzen Vertrag durchgelesen und habe keinen Hinweis auf die Verjährung gefunden. Zur Kaufpreisfälligkeit steht im Kaufvertrag folgendes:
Der Kaufpreis ist - gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung - Erteilung der Baugenehmigung zum Vertragsobjekt vorausgesetzt - wie folgt zur Zahlung fällig:
1.) Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist, dass der Käufer vom Notar eine Bestätigung erhält, dass die Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch am Vertragsobjekt ranggerecht eingetragen ist und
die Lastenfreistellung gemäß Makler- und BauträgerVO gesichert ist und
alle zu diesem Vertrag etwa erforderlichen behördlichen Genehmigungen erteilt sind und der Vertrag rechtswirksam ist.
Stattdessen tritt die Fälligkeit (nach Baufortschriff) auch ein, wenn der Verkäufer dem Käufer eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellt. In diesem Fall erlischt die Bürgschaft, sobald dem Käufer die o.a. Notarbestätigung vorliegt und hat der Käufer die Bürgschaft wieder zurückzugeben. Die Kosten der Bürgschaft trägt der Verkäufer.
2.) Danach ist er nach Baufortschritt wie folgt zu zahlen:
a) nach Beginn der Erdarbeiten 30,0 %
b) nach Fertigstellung des Rohbaus einschliesslich Zimmerarbeiten 28,0 %
c) nach Fertigstellung der Dachfläche und Dachrinnen, Rohinstallation für Heizung, Sanitär, Elektro sowie Fenstereinbau einschliesslich Verglasung 18,9 %
d) nach Fertigstellung des Innenputzes, ausgenommen Beiputzarbeiten 4,2 %
e) nach Fertigstellung von Estrich, Fliesen im Sanitärbereich und Fassade 7,0 %
f) nach Bezugsfertigstellung und Zug um Zug mit Besitzübergabe 8,4 %
g) nach vollständiger Fertigstellung 3,5 %
Der Verkäufer fordert den Käufer zur Zahlung der einzelnen Raten jeweils schriftlich auf. Die Zahlung muss beim Verkäufer innerhalb von 10 Tagen nach Zugang der Aufforderung eingehen.
Bei Verzug (Nichtzahlung trotz Fälligkeit und Mahnung), sind von Käufer Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu entrichten. Weitergehende Ansprüche des Verkäufers sind nicht ausgeschlossenh. Dem Käufer steht der Nachweis frei, ein Schaden sei überhaupt nicht oder in geringerer Höhe enstanden.

Da finde ich auch nichts, bezüglich der Verjährung.

Wie muss das Schreiben an die GmbH formuliert sein, damit wir auf der sicheren Seite sind und alles richtig machen.

Vielen Dank und viele Grüße
Claudia65

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2006 | 19:37

Hallo Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre Antwort. Dazu haben wir noch eine Frage. Ich habe mir gerade den ganzen Vertrag durchgelesen und habe keinen Hinweis auf die Verjährung gefunden. Zur Kaufpreisfälligkeit steht im Kaufvertrag folgendes:
Der Kaufpreis ist - gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung - Erteilung der Baugenehmigung zum Vertragsobjekt vorausgesetzt - wie folgt zur Zahlung fällig:
1.) Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist, dass der Käufer vom Notar eine Bestätigung erhält, dass die Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch am Vertragsobjekt ranggerecht eingetragen ist und
die Lastenfreistellung gemäß Makler- und BauträgerVO gesichert ist und
alle zu diesem Vertrag etwa erforderlichen behördlichen Genehmigungen erteilt sind und der Vertrag rechtswirksam ist.
Stattdessen tritt die Fälligkeit (nach Baufortschriff) auch ein, wenn der Verkäufer dem Käufer eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellt. In diesem Fall erlischt die Bürgschaft, sobald dem Käufer die o.a. Notarbestätigung vorliegt und hat der Käufer die Bürgschaft wieder zurückzugeben. Die Kosten der Bürgschaft trägt der Verkäufer.
2.) Danach ist er nach Baufortschritt wie folgt zu zahlen:
a) nach Beginn der Erdarbeiten 30,0 %
b) nach Fertigstellung des Rohbaus einschliesslich Zimmerarbeiten 28,0 %
c) nach Fertigstellung der Dachfläche und Dachrinnen, Rohinstallation für Heizung, Sanitär, Elektro sowie Fenstereinbau einschliesslich Verglasung 18,9 %
d) nach Fertigstellung des Innenputzes, ausgenommen Beiputzarbeiten 4,2 %
e) nach Fertigstellung von Estrich, Fliesen im Sanitärbereich und Fassade 7,0 %
f) nach Bezugsfertigstellung und Zug um Zug mit Besitzübergabe 8,4 %
g) nach vollständiger Fertigstellung 3,5 %
Der Verkäufer fordert den Käufer zur Zahlung der einzelnen Raten jeweils schriftlich auf. Die Zahlung muss beim Verkäufer innerhalb von 10 Tagen nach Zugang der Aufforderung eingehen.
Bei Verzug (Nichtzahlung trotz Fälligkeit und Mahnung), sind von Käufer Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu entrichten. Weitergehende Ansprüche des Verkäufers sind nicht ausgeschlossenh. Dem Käufer steht der Nachweis frei, ein Schaden sei überhaupt nicht oder in geringerer Höhe enstanden.

Da finde ich auch nichts, bezüglich der Verjährung.

Wie muss das Schreiben an die GmbH formuliert sein, damit wir auf der sicheren Seite sind und alles richtig machen.

Vielen Dank und viele Grüße
Claudia65

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2006 | 08:21

Sehr geehrte Ratsuchende,


die Verjährung dürfte hier eingetreten sein. Berufen Sie sich in Ihrem Schreiben ausdrücklich darauf.

Eine genaue Vorformulierung ist in dieser Plattform nicht möglich, darf also so hier nicht erfolgen, da hier nur die erste Orientierung abgegeben werden kann (ich verweise auf den Button "Hilfe").

Diesbezüglich bitte ich daher um Verständnis, dass die gewünschte individuale Beratung in Form einer Vorformulierung auch in Hinblick auf die Richtlinien des RVG dann bei einem solchen Einsatz verwehrt ist.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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