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Verjährung Mietkaution bzw. Gegenansprüche

10.03.2011 13:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bitte um eine rechtliche Einschätzung der Verjährung zu folgender Frage aus dem Mietrecht:

Das Mietverhältnis wurde zum 28. Februar 2006 gekündigt und aufgelöst.
Die Mietkaution wurde in 2001 per Überweisung auf das Girokonto des Vermieters überwiesen.

Folgende Fragen:
1.) Ist die Forderung des Mieters nach Rückzahlung der Kaution inzwischen verjährt oder wurde die Verjährung durch die mehrfachen Zahlungsaufforderungen aufgeschoben?
2.) Sind mögliche Forderungen seitens des Vermieters verjährt?


Kurze Historie:
Folgende Versuche einer Kontaktaufnahme seitens des Mieters fanden statt. Von Seiten des Vermieters wurden keine der Kontaktversuche beantwortet und keinerlei Versuche gemacht, etwaige Forderungen der Kaution gegenzurechnen.
- Februar 2006:
Aufforderung zur Abrechnung (Nebenkosten, Mietkaution, vom Mieter gelegter Laminatboden, ...) wegen Mietende per Fax und Telefon (Anrufbeantworter)
- April-Mai 2006: mehrfach unbeantwortete Nachrichten an den Anrufbeantworter des Vermieters
- November 2007:
Aufforderung zur Rückzahlung mit Fristsetzung bis 10.Dezember 2007 per Fax
- Dezember 2007:
Aufforderung zur Rückzahlung mit Fristsetzung bis 31.Januar 2008 per Einschreiben mit Rückschein an Vermieter (Rückschein liegt vor).
- November 2010:
Aufforderung zur Rückzahlung mit Fristsetzung bis 31.Dezember 2010 per Einschreiben mit Rückschein an Vermieter (Rückschein liegt vor).

Auf das letzte Schreiben folgte Ende Dezember 2010 eine Antwort per E-Mail, in dem der Rückzahlung der Kaution widersprochen wird. Im Gegenteil werden nicht näher detaillierte Ansprüche aufgrund "Hinterlassung in vertragswidrigem Zustand ohne Angabe einer neuen Adresse" erhoben und eine Strafanzeige angekündigt.

Aktuelle Kontaktdaten des Mieters war in jedem Schriftverkehr enthalten. Darüber hinaus exisitieren sowohl die Telefonnumer (Festnetz), als auch die aus E-Mail-Adresse des Mieters weiterhin, die während des Bestehens des Mietverhältnisses galten und auch in der Kündigung enthalten sind.


Herzlichen Dank schon im voraus!

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ich gehe davon aus, dass die Ansprüche des Mieters und Vermieters sind bereits verjährt sind.

I. Rückzahlungsanspruch bzgl. Mietkaution:

Der Anspruch verjährt nach § 195 BGB binnen drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt nach § 199 BGB mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entsanden ist.

Die Mietkaution wird nicht direkt bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig. Dem Vermieter steht eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist zu. Als angemessen wird eine Frist von 3-6 Monaten – im Ausnahmefall sogar länger – erachtet.

Hinsichtlich einer zu befürchtenden Betriebskostennachzahlung kann eine längere Frist zuzubilligen sein. Jedoch spätestens im Jahr 2007 dürfte die gesamte Kaution (Teile wahrscheinlich schon 2006) zur Rückzahlung fällig gewesen sein.

Also begann spätestens mit Ablauf des Jahres 2007 die regelmäßige Verjährungsfrist. Mit Ablauf des Jahres 2010 war die Rückforderung der Kaution bereits verjährt.

Die Verjährung wurde zwischenzeitlich nach § 203 BGB auch nicht gehemmt. Hierzu sind Verhandlungen zwischen Gläubiger und Schuldner erforderlich. Einseitige Bemühungen des Mieters fallen eindeutig nicht unter diese Vorschrift; sie sind keine Verhandlungen.

Der Mieter hätte einen Mahnbescheid beantragen oder den Vermieter auf Zahlung verklagen müssen, um die Verjährung zu hemmen.

Folglich bleibt es bei der Verjährung des Kautionsrückzahlungsanspruches.

II. Ersatzansprüche des Vermieters:

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, § 548 BGB.

Somit müssten auch Ansprüche des Vermieters verjährt sein.

Vermieter und Mieter müssen berücksichtigen, dass die Verjährung erst zu berücksichtigen ist, wenn die Einrede der Verjährung erhoben, sich also auf die Verjährung berufen wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

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