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Verjährung - Mietbürgschaft-Verrechnung


| 27.09.2007 12:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani



Ein Mieter hat eine Wohnung von mir fristgem. zum 31.10.02 gekündigt und ohne Hinterlassung einer Anschrift die Mieträume durch Einwurf der Hausschlüsse in meinen Briefkasten verlassen.

Aus vorgenennten Gründen konnte nur mit dem Nachmieter ein Zustandsprotokoll als Zeuge gefertigt werden. Es wurden kleinere Mängel festgestellt, die ich zum Selbstkostenpreis abgerechnet habe.
Zusammen mit 1 rückständigen Miete ergab sich eine betragsmäßige Aufzehrung der Mietkaution.
Mangels Vorliegen einer Adresse konnte eine Kautionsabrechnung nicht zugestellt werden. Auch über telefonrecherche war keine Adresse zu ermitteln.

Jetzt meldet sich der Mieter und will seine Bankbürgschaft, die ich in den Unterlagen übersehen hatte, zurück. Auf Grund der jetzt vorliegenden Adresse habe ich Ihm die Kautionsabrechnung zugesandt und die Einlösung der unbefristeten unwideruflichen unter dem Verzicht der Einrede der Anfechtung seitens der Hausbank gegebenen Bürgschaft eingefordert.

1.) Die Hausbank weigert sich zu zahlen (Verjährung)
2.) Der anscheinend Insovenzverwalter des ehmaligen Mieters droht mit einstweiligem gerichtlichem Zahlungsverbot gegen das Kreditinstitut. Kosten angeblich 600,- €

Greift bei dieser Verrechnung die Verjährung ? oder ist hier auf Grund der Sachlage ein Hemmnis der Verjährung gem Urteil OLG Düsseldorf v. 22.4.05 AZ1-24 W16/05 anzunehmen

Sehr geehrter Fragesteller,

ausgehend von Ihrer Darstellung beantworte ich die Frage wie folgt:

Der Verjährungseinwand ist - leider - zutreffend. Generell gilt gem. § 556 Abs.3 BGB, dass die Nebenkostenabrechnung binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums hätte erteilt werden müssen. Es gibt zwar eine Ausnahmeregelung, wonach der Zeitraum überschritten werden darf, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dies betrifft jedoch diejenigen Fälle, in welchen beispielsweise der Versorger die Abrechnung nicht rechtzeitig erteilt oder Verzögerungen durch die Post bei rechtzeitigem Versand der Abrechnungen eingetreten sind.

Sie hätten vielmehr bereits seinerzeit zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche die öffentliche Zustellung bewirken müssen. Dies ist aufgrund der nunmehr eingetretenen Verjährung nicht mehr möglich.

Sollten Sie gleichwohl noch weitere Fragen haben, so stehe ich Ihnen selbstverständlich hierfür zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2007 | 16:47

Vielen Dank
mit Verlaub, Ihre Antwort geht an der Sache vorbei. Es geht hier nicht um eine Nebenkostenabrechnung, sondern um die Frage, ob eine Verjährung der Schadenersatzforderung eingetreten ist, obwohl dem Vermieter (mir) unverschuldet keine Zustellungsanschrift zur Kautionsverrechnung zur Verfügung stand.
Das OLG hatte im genannten Urteil festgestellt, daß eine Verjährung gehemmt ist, wenn ( in diesem Urteil Fall Nebenkostenabrechnungen) der zu leistende fdie Umstände nicht zu vertreten hat.
Die nachgeordnete Frage : kann die Bank die Einlösung der bezeichneten Bürgschaft mit Verjährung verweigern.

Haben Sie vielleicht eine andere Frage beantwortet?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.09.2007 | 17:24

Sehr geehrter Fragesteller,

dass Ihre Frage in die Richtung des Verjährung des Schadensersatz zielte, ging aus dieser nicht hervor. Von daher danke ich für die Nachfrage.

Was der von Ihnen zitierte Beschluss des OLG Düsseldorf angeht, so liegt dort der Sachverhalt leider etwas anders. In dem vorgenannten Verfahren ging es um den Verjährungsbeginn bei Rückzahlung einer Kaution bei einer noch ausstehender Nebenkostenabrechnung.

Was Ihre nachgeordnete Frage angeht, so muss ich diese leider bejahen. Selbst wenn Sie einen deliktischen Anspruch gegen Ihren ehemaligen Mieter hätten, so wäre auch dieser bereits verjährt. Es gilt auch in diesem Fall eine 3-jährige Verjährungsfrist. Wie bereits gesagt, hätten Sie in dem Zeitraum eine Schadensersatzklage einreichen müssen mit dem Antrag auf öffentliche Zustellung.

Sollten Sie noch weitere Fragen haben, so stehe ich Ihnen gerne per Mail zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Bewertung des Fragestellers 27.01.2009 | 18:33


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