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Verjährung Mängelansprüche - Kann Generalunternehmer Restsumme komplett einfordern?

22.09.2018 17:45 |
Preis: 68,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


22:06

Zusammenfassung: Es geht um das Procedere der Minderung gegenüber dem Generalunternehmer einer Bauleistung nach Abnahme unter Vorbehalt.

wir haben am 14.05.2013 einen „Verbrauchervertrag für Bauleistungen Einzelgewerk/Handwerkervertrag" mit der Firma XXX GmbH (Vertragspartner) zum Bau eines Einfamilienhauses in Massivholzbauweise abgeschlossen. Der Vertragswert beläuft sich auf ca. 350.000 €.

Unter Punkt 8.0 steht folgende Klausel:

Zitat: „8.0 Verjährung von Mängelansprüchen
Mängelansprüche des AG verjähren innerhalb der gesetzlichen Fristen des § 634a BGB. = 5 Jahre"

Am 04.01.2014 fand dann die Abnahme des Hauses statt. Dabei wurden keine gravierenden Mängel festgestellt.

Wir einigten uns darauf, dass einige der Mängel behoben werden und einige der Mängel über eine Wertminderung abgegolten werden. Die Höhe der Wertminderung haben wir zu diesem Zeitpunkt nicht festgelegt.

Anschließend kam die Schlussrechnung mit folgendem Hinweis:

Zitat:
„Die beiliegende Übersicht der Beanstandungen und restlichen Arbeiten soll der besseren Übersicht dienen, die betroffenen Firmen haben für die einzelnen Punkte die gleiche Aufstellung. Ich möchte Sie bitten, nach entsprechender Abarbeitung der einzelnen Punkte dies durch Unterschrift auf der beiliegenden Liste oder der Liste der einzelnen Firmen zu bestätigen.
Da es sich bei den Beanstandungen um keine gravierenden Mängel handelt, würde ich es für ausreichend halten, wenn Sie 10.000,00 € aus der Bruttosumme noch einbehalten, für den Rest bitte ich um Begleichung.
Bitte teilen Sie mir bei Gelegenheit noch mit, mit welchem Betrag Sie die „Wertminderung" für die schiefe Kaminwand im EG ansetzen würden."

Die kleineren Punkte von der Liste (vor allem die des Vertragspartners selbst) wurden erledigt. Die Besteigung der aufwändigeren Mängel wurde teilweise begonnen und nicht fertiggestellt bzw. gar nicht behoben.
Da es sich bei den Mängeln „lediglich" um optische Mängel (teilweise aber sehr störende) handelt, haben wir diese Sache nicht weiterverfolgt und uns mit dem einbehaltenen Betrag zufriedengegeben. Auch bei meinem Vertragspartner haben wir nicht mehr nachgefragt bzw. ihm auch kein Feedback gegeben, ob die Mängel von den von ihm beauftragten Firmen erledigt wurden, da dies meiner Meinung nach seine Aufgabe ist.

Nun unsere Fragen:

Zum 05.01.2019 läuft ja die 5-Jahresfrist für die Verjährung der Mängelansprüche ab.

1. Kann mein Vertragspartner nun einseitig verlangen, dass ich die komplette Restsumme zahle, ohne dass er die Mängel noch beseitigt bzw. mir eine Wertminderung einräumt?
2. Wenn ja, wie würden Sie weiter vorgehen?
22.09.2018 | 18:58

Antwort

von


(384)
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41812 Erkelenz
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Gerne zu Ihren Fragen:

Sofern Ihr Vertragspartner die mit der Abnahme vorbehaltenen Mängel (§ 640 Absatz 2 BGB) nunmehr vollständig behoben hätte bzw. die Behebung veranlasst hat, schulden Sie ihm die vollständige Vergütung nach § 632 BGB.

Sie schreiben sodann: „Die Besteigung der aufwändigeren Mängel wurde teilweise begonnen und nicht fertiggestellt bzw. gar nicht behoben. Da es sich bei den Mängeln „lediglich" um optische Mängel (teilweise aber sehr störende) handelt, haben wir diese Sache nicht weiterverfolgt und uns mit dem einbehaltenen Betrag zufriedengegeben."

Dem kann ich, explizit im Kontext mit der „Schlussrechnung"…

„Da es sich bei den Beanstandungen um keine gravierenden Mängel handelt, würde ich es für ausreichend halten, wenn Sie 10.000,00 € aus der Bruttosumme noch einbehalten, für den Rest bitte ich um Begleichung. Bitte teilen Sie mir bei Gelegenheit noch mit, mit welchem Betrag Sie die „Wertminderung" für die schiefe Kaminwand im EG ansetzen würden."

…aus der Ferne (vorbehaltlich!) entnehmen, dass Sie konkludent hinsichtlich der „nicht gravierenden Mängel"
(a) Ein Zurückbehaltungsrecht über 10 T€ erlangt und ausgeübt haben, das Ihr Vertragspartner wiederum konkludent angenommen hat. (Zitat aus Schlussrechnung „noch einbehalten")

Diese Restsumme kann der Vertragspartner mithin fordern, wenn er DIESE Mängel behoben hat. Denn Sie schreiben: „Die kleineren Punkte von der Liste (vor allem die des Vertragspartners selbst) wurden erledigt."


(b) Es steht allerdings noch die „Beseitigung aufwändigerer Mängel" aus, die mit der Abnahme vorbehalten wurden.

Hierzu müssen Sie jetzt – bevor Verjährung eintritt – Minderung wegen DIESER Mängel nach § 638 Absatz 1 Satz 1BGB erklären. Das Procedere dazu entnehmen Sie bitte dem nachfolgend zitierten

§ 638 BGB "Minderung"
(1) Statt zurückzutreten, kann der Besteller die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer mindern. Der Ausschlussgrund des § 323 Abs. 5 Satz 2 findet keine Anwendung.
(2) Sind auf der Seite des Bestellers oder auf der Seite des Unternehmers mehrere beteiligt, so kann die Minderung nur von allen oder gegen alle erklärt werden.
(3) Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(4) Hat der Besteller mehr als die geminderte Vergütung gezahlt, so ist der Mehrbetrag vom Unternehmer zu erstatten. § 346 Abs. 1 und § 347 Abs. 1 finden entsprechende Anwendung.


Die Crux in Ihrem Fall sehe ich im Absatz 2 des zitierten § 638 BGB, was von Ihnen nur schwerlich zu leisten wäre.

Ich empfehle Ihnen deshalb mit Ihrem Vertragspartner ein (schriftliches!) Einvernehmen zu erzielen, dergestalt, dass er unter "Verzicht auf die Verjährungseinrede" Ihnen ein weiteres Zurückbehaltungsrecht über die 10.000€ einräumt, bis zu vollständigen Beseitigung aller Mängel, deren Beseitigung von ihm als Generalunternehmer übernommen und veranlasst werden.

Dann wären Sie auf der sicheren Seite. Was auch wegen aufwändiger Schätzungen (Absatz 3) und etwaiger gerichtlicher Streitigkeiten durchaus eine win-win-Option wäre.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2018 | 18:50

Sehr geehrter Herr Burgmer,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Allerdings sehe ich meine erste Frage noch nicht beantwortet. Ich möchte diese etwas konkretisieren:

Bei der Abnahme wurden Mängel festgestellt, über die sich beide Parteien einig sind.
Der Vertragspartner hat uns einen Einbehalt von 10.000 € eingeräumt, damit wir ein „Druckmittel" haben, um die Mängelbeseitigung durchzusetzen. Dies impliziert für uns auch, dass diese 10.000 Euro uns gehören, sofern die Mängelbeseitigung nicht oder nicht vollständig durchgeführt wird.

Der Anteil der beseitigten Mängel bezogen auf alle festgestellten Mängel in Hinblick auf den Aufwand / die Kosten beträgt aus unserer Sicht maximal 10%.

Wir schätzen, dass die professionelle Beseitigung der noch offenen Mängel in etwa diese 8.000 Euro kosten würde.

Nun die Frage:

Kann unser Vertragspartner nach dem 05. Januar 2019 die 10.000 Euro einfordern OHNE die noch offenen Mängel zu beseitigen bzw. eine Wertminderung anzubieten?

Unserem Rechtsempfinden nach, wären wir übermäßig benachteiligt, wenn die Verjährung nur für die Mängelbeseitigung gilt und nicht für die Restpreiszahlung.

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2018 | 22:06

Geren zu Ihrer Nachfrage, die Sie jetzt wie folgt konkretisiert haben:
"Der Vertragspartner hat uns einen Einbehalt von 10.000 € eingeräumt, damit wir ein „Druckmittel" haben, um die Mängelbeseitigung durchzusetzen. Dies impliziert für uns auch, dass diese 10.000 Euro uns gehören, sofern die Mängelbeseitigung nicht oder nicht vollständig durchgeführt wird."

Dieses Verhalten des Vertragspartners, den Sie als "Generalunternehmer" bezeichnet haben, interpretiere ich dahingehend, dass er für die Nacherfüllung der offenen Mängel gegen die weiteren säumigen Unternehmern mit dieser Summe einsteht. Hier wird es auf den vollständigen schriftlichen Text ankommen und etwaige Zeugen. Ein Indiz ist es, wenn der Generalunternehmer die Entgeltabrechnungen für Sie von sich aus vornimmt, mithin auf die weiteren Unternehmer Einfluss nehmen kann, indem er Ihren Zurückbehalt weitergibt. Nach § 638 Absatz 2 Satz 2 halten Sie dem GU Ihre Schätzung von € 8.000 vor und fordern Sie ihn unter Fristsetzung auf, das Gewerk komplett mängelfrei abzuliefern.

Ergänzung vom Anwalt 28.09.2018 | 02:18

Gerne noch zu Ihrer weiteren Nachfrage: Kann unser Vertragspartner nach dem 05. Januar 2019 die 10.000 Euro einfordern OHNE die noch offenen Mängel zu beseitigen bzw. eine Wertminderung anzubieten?

Antwort: Wenn Ihr Vertragspartner als Generalunternehmer Ihnen die Beseitigung der noch offenen Mängel schuldet, können Sie nach erfolglos gebliebener Nacherfüllung (§ 635 BGB) eine Wertminderung (= Minderung) als Gestaltungsrecht erklären und somit die Zahlung von 10.000 Euro (bzw. jetzt noch 8.000 EUR Ihren nachgelieferten Angaben zu Folge) verweigern.

Dazu hatte ich ausgeführt: , "Hierzu müssen Sie jetzt – bevor Verjährung eintritt – Minderung wegen DIESER Mängel nach § 638 Absatz 1 Satz 1BGB erklären. Das Procedere dazu entnehmen Sie bitte dem nachfolgend zitierten § 638 BGB "Minderung". Dabei gehe ich davon aus, dass zuvor gestuft ein Nacherfüllungsbegehren mit Fristsetzung erfolgt ist, § 635 BGB.

Im Falle eines Rechtsstreits müssen (!) Sie zusätzlich (hilfsweise) Ihrerseits die "Einrede der Verjährung" erheben, damit sie von Amts wegen beachtet wird. Denn ein solche atypischer (nicht (!) nach § 17 VOB/B) Sicherheitseinbehalt - wenn der so vom GA gewährt wurde - unterliegt der regelmäßigen 3-jährigen Ultimoverjährung.

Nach VOB/B würde der Fristbeginn (§ 199 Absatz 1 BGB) wie folgt berechnet: "Der Auftraggeber hat eine nicht verwertete Sicherheit für Mängelansprüche nach Ablauf von 2 Jahren zurückzugeben, sofern kein anderer Rückgabezeitpunkt vereinbart worden ist. Soweit jedoch zu diesem Zeitpunkt seine geltend gemachten Ansprüche noch nicht erfüllt sind, darf er einen entsprechenden Teil der Sicherheit zurückhalten."

Vorliegend war weder ein Rückgabezeitpunkt vereinbart, noch überhaupt die VOB/B im Zusammenhang mit dem Sicherheitseinbehalt verbunden.

Und schließlich ist es so, dass auch verjährte Gewährleistungsansprüche für Sie als Auftraggeber werthaltig bleiben. Denn nach § 215 BGB kann auch mit verjährten Ansprüchen die Aufrechnung erklärt bzw. ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen auf der Basis Ihrer Angaben den komplexen Sachverhalt weiter erhellen und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt


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