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Verjährung / Herausgabe Baulast §812 BGB


| 25.12.2014 16:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um eine Baulast und Entschädigung bei "enteignendem Eingriff" bzw. Entgelt für eine Grunddienstbarkeit.


im Februar 2004 unterschrieb mein Adoptivvater eine Baulast. Ihm waren die Folgen nicht bewusst. Einen privatrechtlichen Vertrag gibt es nicht. Eine Entschädigung ist nicht erfolgt. Das Nachbargrundstück wurde im gleichen Jahr verkauft. Deshalb musste die Baulast noch schnell nachgeholt werden. Es geht um einen Grenzanbau, der als Praxis genutzt wird.

2006 wurde das Grundstück auf mich übertragen.

Wir brauchen nun auch eine Baulast von unserem Nachbarn, um einen Anbau an ein Nebengebäude zu realisieren. Hierfür möchte er eine Entschädigung in Höhe des Bodenrichtwerts für Bauland. Die Baulast befindet sich jedoch im angrenzenden Gartenland (Bauverbotszone).


Meine Fragen:

1. Ist die Entschädigungsforderung unseres Nachbarn angemessen?

1. Kann auch für die von meinem Adoptivvater übernommene Baulast (Bauland!!!) noch nachträglich eine Entschädigung verlangt werden? Wann tritt die Verjährung ein?

2. Wer muesste das beantragen bzw. einfordern (mein Vater oder ich)?

3. Gegen wen muss die Forderung erhoben werden (gegen Vorbesitzer oder jetzigen Besitzer)


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr Sachverhalt ist nicht eben eindeutig und interpretationsbedürftig. Nutzen Sie deshalb die Nachfragefunktion, wenn noch etwas unklar bleibt.


Denn grundsätzlich ist die von Ihnen zitierte Baulast eine lediglich im Baulastverzeichnis (das ist weder ein Grundbuch, noch genießt es öffentlichen Glauben) vermerkte öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Baubehörde, mit dem Grundstück etwas bestimmtes zu tun, zu unterlassen oder auch zu dulden. Nur die Baubehörde hat daher ein Recht, etwas von Ihnen als Grundstückseigentümer zu fordern. Wenn diese Baulast den Wert des Grundstücks tatsächlich beeinträchtigt – das muss konkret ermittelt werden (!) und ist nicht selbstverständlich – kann ein Anspruch aus § 812 BGB oder auch § 906 Absatz 2 BGB bestehen.

Möglicherweise war das der Grund, dass in 2004 keine Entschädigung gezahlt wurde.

Wenn also kein Grund bestand, ist auch heute kein Anspruch aus § 812 BGB entstanden und die Verjährungsfrage stellt sich nicht. Dto. § 906 BGB.

Nur bei unzumutbarer Überschreitung über die o.g. gesetzlichen Grenzen wäre eine Entschädigung wg. enteignenden Eingriffs denkbar, einklagbar um Zivilrechtsweg. Regelmäßige Verjährung nach 3 Jahren, analog § 195, 199 BGB, absolute Verjährungsfrist: 10 Jahre ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder Unkenntnis von der Entstehung an, § 199 Absatz 4 BGB.

Was Ihr Nachbar fordert ist möglicherweise das Entgelt für eine Grunddienstbarkeit, die Sie wiederum zu benötigen scheinen.

Die schuldrechtliche Vereinbarung einer Entgeltzahlung ist frei verhandelbar, wobei ein Ansatz auch der Bodenrichtwert sein kann. Ob für Bauland oder Gartenland ist Verhandlungssache.

In diese Verhandlung können Sie selbstverständlich mit einbringen, dass die von Ihnen zitierte Baulast seinerzeit nicht zu Gunsten Ihres Adoptivvaters entschädigt wurde. Ihre Verhandlungsposition ist umso stärker, je unmittelbarer und vergleichbarer die Gegenseitigkeit der jeweiligen Lasten heute sind.

Haben Sie bitte Verständnis dafür, dass diese Ausführungen, explizit zu den Verjährungsfragen (!) ohne Akteneinsicht und Kenntnis aller relevanten Umständen – nur eine Ersteinschätzung sein kann und eine anwaltliche Beratung/Vertretung vor Ort nicht ersetzt.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.12.2014 | 20:46

Sie schreiben, dass eine Entschädigung nur bezahlt werden muss, wenn der Wert des Grundstücks tatsächlich beeinträchtigt bzw. unzumutbar ist und ein Grund für eine Entschädigung besteht. Dann müsste das doch unser Nachbar jetzt auch nachweisen bzw. auch für ihn eine Unzumutbarkeit und ein Grund für eine Entschädigung bestehen, oder? Bei ihm liegt die Baulast sowieso im Bauverbot, demnach liegt hier wohl noch mehr keine Beeinträchtigung vor. Sie schreiben hier aber, dass die Vereinbarung einer Entgeltzahlung frei verhandelbar ist. Wie ist das zu verstehen?

Kann der Nachbar denn die Baulast auch ablehnen, wenn er die geforderte Summe nicht bekommt, obwohl keine Beeinträchtigung vorliegt?

Angenommen es liegt eine Unzumutbarkeit bzw. eine tatsächliche Beeinträchtigung für die von uns übernommene Baulast vor, gilt dann nicht die Verjährungsfrist gem. $ 196 BGB.

Könnten Sie bitte noch etwas zu meiner 3. Frage sagen? Wer müsste die Klage gegen wen einreichen. Mein Vater oder ich gegen Vorbesitzer oder jetzigen Besitzer?

Danke für Ihre Rückmeldung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.12.2014 | 21:22

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Ich müsste doch wesentlich konkrete Angaben zum Sachverhalt haben um zumindest unterscheiden zu können zwischen Entschädigung (also für etwaigen unzumutbaren Überhang der jeweiligen Lasten) und Entgeltvereinbarungen, die für Ihren Zweck zu ermitteln bzw. zu verhandeln wären. Oder schließlich direkt bezogen auf die Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts am Grundstück oder Änderung des Inhalts eines solchen Rechts. Im letzteren Fall kann dann auch die Verjährung nach § 196 BGB gelten. Das verbindlich zu klären, ist im Rahmen einer ersten Beratung per Ferndiagnose nicht möglich. Das gilt auch für Ihre letzte Frage solange nicht klar ist, ob wir von Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Entschädigung oder Ansprüchen aus Rechten an einem Grundstück reden.
Mit der Bitte um Verständnis verbleibe ich,
mit freundlichen Grüßen
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 27.12.2014 | 14:12

Zu Ihren Nachfragen habe ich Ihnen noch eine Email mit weiteren Informationen und einen Hinweis auf OVG Rheinland-Pfalz v. 22.08.2002 - 1 A 10731/02 übersandt, weil der Umfang den hier vorgegebenen Rahmen überschreiten würde.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.12.2014 | 17:08


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FRAGESTELLER 28.12.2014 5/5.0
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