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Verjährung Gutschrift Gewerbemietvertrag

| 21. Januar 2022 09:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Der Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren.

Für einen langjährigen Gewerbemieter wurde die Nebenkostenabrechnung für 2017 im Dezember 2018 erstellt und dort gebucht. Diese Abrechnung führte zu einem Guthaben, das der Mieter von der nächsten Mietzahlung einbehalten sollte.
Offensichtlich erfolgte dies nicht meint der Mieter und im Januar 2022 reklamiert dieser und bittet um Auszahlung.
Ist dieser Anspruch evtl. verjährt? Ich muss jetzt sonst 3 Jahre Buchhaltung durch den Steuerberater kontrollieren lassen .

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage möchte ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben verbindlich wie folgt beantworten:

Für das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren nach § 195 BGB. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Bei Nebenkostenabrechnungen ist der hierfür maßgebliche Zeitpunkt die Abrechnung über die Nebenkosten. Die Dreijahresfrist begann hier also mit Ende des Jahres 2018 und endete mit Ablauf des Jahres 2021.

Der Anspruch ist daher verjährt. Beachten Sie jedoch, dass es sich bei der Verjährung um eine sogenannte Einrede handelt, das heißt, Sie müssen sich hierauf dem Mieter gegenüber explizit berufen.

Erwähnenswert in diesem Zusammenhang dürfte noch sein, dass eine Aufrechnung auch mit verjährten Forderungen möglich ist, wenn der Anspruch zu dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, § 215 BGB. Das bedeutet, dass Ihr Mieter nach Berufung auf die Verjährung zwar eine Auszahlung nicht durchsetzen kann, aber beispielsweise immer noch mit dem Guthaben gegenüber einer älteren noch bestehenden Mietschuld aufrechnen kann, solange sich beide Forderungen damals unverjährt gegenüber standen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne nachfragen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Melanie K. Fritz

Rückfrage vom Fragesteller 21. Januar 2022 | 11:13

Vielen Dank !

Nachfrage zum letzten Absatz: In 2018 sollte abgezogen werden.
Forderungen an den Mieter aus 2018 oder älter bestehen nicht.
Kann er mit anderen (Miet) Verbindlichkeiten aus 20-21 aufrechnen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21. Januar 2022 | 11:23

Sehr geehrte Fragestellerin,

der Mieter kann gegen solchen Forderungen aufrechnen, die bereits fällig waren, bevor sein Anspruch auf Auszahlung des Guthabens verjährt ist.

In Frage kommen demnach auch Forderungen aus 2020 und 2021.
Beispiel: Es besteht noch eine offene Forderung aus Oktober 2021. Der Gegenanspruch auf Auszahlung des Guthabens bestand seit 2018 und war im Oktober 2021 auch noch nicht verjährt. Somit kann auch mit dem mittlerweile verjährten Gegenanspruch gegen die Forderung aus Oktober 2021 aufgerechnet werden, da die beiden Ansprüche sich vorübergehend unverjährt gegenüberstanden.

Ein Aufrechnen gegen eine Mietforderung aus Januar 2022 dagegen wäre nicht mehr möglich, da der Gegenanspruch auf Auszahlung des Guthabens mit Ende 2021 verjährt ist und sich die beiden Ansprüche somit zu keinem Zeitpunkt unverjährt gegen überstanden.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Melanie K. Fritz

Bewertung des Fragestellers 21. Januar 2022 | 11:15

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