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Verjährung Baumängel gegenüber WEG

02.06.2014 23:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrter Herr RA

ich habe 2003 einen leeren Dachboden gekauft um diesen zur Wohnung umzubauen.
Ich habe deswegen eine Baufirma als Generalunternehmerin beauftragt.
Die Firma konnte etliche Referenzen von bereits ausgebauten Dachböden vorweisen.
Ich habe nur noch Architekten und Sachverständige für Statik, Werkplanung und Prüftstatik. Die Baugenehmigung habe ich beantragt und vom Bauamt genehmigt bekommen.
Das Dach wurde dementsprechend ausgebaut, leider habe ich jedoch weder ein baubegleitendes Gutachen noch ein bei Endabnahme zu machendes Gutachten beauftragt.
Das Bauvorhaben wurde 2003 fertiggestellt und abgenommen.
Ich möchte nur darauf hinweisen, das ich nicht vom Fach bin und deswegen etwaige
Schäden nicht hätte genau erkennen können. Ich ging jedoch davon aus, dass eine
Fachfirma mit diesen Referenzen alles richtig machen würde.

Die WEG hatte bereits im Vorfeld in einem eigens dafür gewidmeten Paragraphen in der Teilungserklärung den Ausbau genehmigt.


In diesem Jahr wurde jedoch beschlossen das Dach zu sanieren und deswegen auch ein
Auftrag vergeben. Als das Dach nun offen war, musste die Dachdeckerfirma feststellen,
das das Dach von der mir beauftragten Baufirma nicht sach- und fachgerecht gedämmt und auch die Fenster nicht sach- und fachgerecht eingebaut wurden.

Das Dach und die Fenster befinden sich wohlgemerkt im Gemeinschaftseigentum.

Ich habe nunmehr einen Passus in der Teilungserklärung gefunden:

"Etwa durch den Ausbau entstehende Schäden am Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum der anderen Eigentümer hat er auf seine Kosten zu beseitigen."

Hebelt dieser Satz nun die bereits seit langem eingetretene Verjährung (5 Jahre)
aus? Der einzige Weg wäre meiner Meinung nach auf Mängel durch Organisationsverschulden oder arglistiger Täuschung zu plädieren.

Die Baufirma ist jetzt ohnehin Pleite.

Wie sieht die Sache für mich als Eigentümer und Bauherr gegenüber der WEG
aus, ist der Anspruch verjährt.

Ich bitte um Antwort.
03.06.2014 | 01:25

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die fünfjährige Verjährungsfrist gilt für Ihre Ansprüche gegen die (insolvente) Baufirma. Die Ansprüche der WEG gegen Sie hingegen unterliegen gemäß § 195 BGB der normalen Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis des Schadens bzw. gemäß § 199 BGB einer absoluten Verjährungsfrist von zehn Jahren ab Entstehen des Schadens.

Dieser Satz der Teilungserklärung ist eine eigene Anspruchsgrundlage, d.h. die WEG muss sich nicht lange mit Organisationsverschulden oder arglistiger Täuschung aufhalten. Allerdings ist der Anspruch daraus verjährt, d.h. sollte die WEG einen entsprechenden Anspruch geltend machen, können Sie den Anspruch durch einen einfachen Verweis auf die Verjährung abwehren.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Rückfrage vom Fragesteller 03.06.2014 | 08:46

Sehr geehrter Herr RA Weber,

vielen Dank für Ihre Antwort.

wenn ich das richtig verstanden habe, ist die Kenntnis des Mangels
bei der absoluten Verjährungsfrist von 10 Jahren unerheblich?

Ist das richtig so?

Ich habe nur etwas Bedenken was die Endabnahme betrifft.
Die Baufirma hat mir am 12.12.2003 die Beendigung der Bauarbeiten und der Baustelle schriftlich mitgeteilt.

Am 31.12.2003 gab es eine Begehung gemeinsam mit der Baufirma zur Endabnahme. Diese erfolgte unter der Aufnahme von Mängeln. Diese betrafen aber allesamt nicht das Dach sondern Kleinigkeiten in der Wohnung. Diese wurden aber natürlich erst 2004 erledigt.

Was die Arbeiten am Dach und an den Fenstern betrifft waren diese ohnehin wegen der Witterung schon im Oktober 2003 abgeschlossen.

Gegenüber der Hausverwaltung habe ich aber die Bezugsfertigkeit
der Wohnung zum 31.12.2003 erklärt. So habe ich es geschrieben.
Hätte ich den Begriff Abnahme oder Ende der Bauarbeiten verwenden müssen um die zeitliche Abgrenzung in Bezug auf die Verjährung
zu gewährleisten?

Bezugsferigkeit suggeriert doch ein abgeschlossenes Bauvorhaben oder nicht?

Ich möchte nur sichergehen die Verjährung als Einwand einbringen zu können.

Bitte deswegen noch kurz um Bescheid.

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.06.2014 | 14:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

das ist richtig so.

Entscheidend ist die Endabnahme am 31.12.2003, da diese die Beendigung des Auftrages markiert. Die Erledigungen der dabei festgestellten Mängel ist für die Verjährung nicht relevant, da sie nicht die hier relevanten Mängel betreffen.

Sie können daher die Verjährung als Einwand vorbringen.

Allerdings wird die WEG nach Kräften versuchen, die Verjährung um ein Jahr hinauszuschieben. Seien Sie also nicht überrascht, wenn die WEG das anders sieht.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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