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Vergütung für Weiternutzung von Wohnung durch Vor-Eigentümer nach Immobilienerwerb

| 09.08.2012 09:28 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Ich plane die Anschaffung einer Eigentumswohnung und habe gegenüber den Eigentümern einer attraktiven Wohnung ein Kaufangebot abgegeben.

In dieser Anfrage stelle ich eine Frage, die vertrags- UND steuer-rechtliche Aspekte meines Kaufangebots betrifft.

Das Angebot sollte ausschließlich von einem Rechtsanwalt beantwortet werden, der auch eine angemessene Kompetenz in den relevanten steuerrechtlichen Aspekten hat.

Konkret geht es bei der Anfrage um folgenden Sachverhalt:
Es ist der Wunsch der derzeitigen Eigentümer, dass die Übereignung der Wohnung und die Bezahlung bereits drei Monate vor meinem Einzug erfolgt.
Hintergrund hierfür ist, dass die Eigentümer das Geld aus dem Wohnungsverkauf bereits vor Auszug aus ihrer Wohnung für die Anschaffung einer anderen Wohnung benötigen.
Für die Zwischenzeit von drei Monaten würden uns die Eigentümer einen Mietzins für die Nutzung der Wohnung bezahlen.
Dieses Vorgehen ist für mich grundsätzlich in Ordnung, da ich es mit dem Einzug nicht eilig habe.

Um das Zahlungsrisiko zu mitigieren und die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuchamt, Grundererwerbssteuer, Makler etc.) zu senken würde ich diesen Mietzins idealerweise direkt im Kaufpreis einpreisen und ihnen die weitere Nutzung der Wohnung für drei Monate schriftlich zusichern.
Dieses Vorgehen würde mir - nach meiner zu validierenden Einschätzung - auch den Aufwand ersparen, die Mieteinkünfte für die drei Monate einkommensteuerrechtlich zu veranlagen. Der Mietzins für die drei Monate würde unter 10.000,00 € betragen.

FRAGEN:

1. Für mich stellt sich nun die Frage, ob ein solches Vorgehen im Rahmen des Kaufvertrages über die Immobilie bzw. einem separaten Zusatzvertrag vereinbart werden könnte und ob dadurch die sonstigen Tranaktionskosten niederiger ausfallen würden.

2. Außerdem stellt sich für mich die Frage nach etwaiger Einkommenssteuer-, Grunderwerbs- und Schenkungssteuerrechtlicher Relevanz und Einordnung dieses Vorgehens.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

1) Wenn Sie den Kaufpreis für die Wohnung um den Betrag für 3 Monatsmieten senken, so sinken auch sämtliche Transferkosten. Also Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer.
Die genauen Gebührensprünge kann ich nicht angeben.
Ob Sie eine solche Abrede besser in einem separaten Zusatzvereinbarung vereinbaren kann ich bei dem derzeitigen Informationsstand nicht genau sagen. Grundsätzlich ist beides möglich.

2) Es ist nicht unüblich, das Kaufpreiszahlung und wirtschaftlicher bzw. grundbuchrechtlicher Übergang einer Immobilie auseinander fallen.
Die Gestaltung kann auch über eine Vereinbarung bezüglich der Fälligkeit der Kaufpreiszahlung erfolgen.
Wenn Sie keine Einkünfte aus Miete haben, müssen sie solche auch nicht versteuern.
Nicht jedes Nicht-Erzielen von Einkünften ist notwendigerweise ein steuerliches Umgehungsgeschäft. Vielleicht haben Sie zudem Ihrerseits weitere gute Gründe, die Wohnung erst nach 3 Monaten zu beziehen.
Aus der Zusatzvereinbarung sollte allerdings hervorgehen, dass der wirtschaftliche Übergang aus Gründen, die nicht "Steuerersparnis" sind, erst nach 3 Monaten erfolgen soll.

Schenkungssteuer wird nicht anfallen. In aller Regel wird bei einer unentgeltichen Wohnungsüberlassung von einer Leihe auszugehen sein.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion, falls Sie noch Fragen haben.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 09.08.2012 | 11:10

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