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Vergleich oder Gutachter?

19.10.2011 00:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Herr/ Frau Anwalt/Anwältin,

zur Schilderung unseres Falles vorerst ein paar Fakten. Wir sind im August letzten Jahres in eine Mietwohnung im Erdgeschoss eingezogen. Leider mit einer 2-jährigen Mietbindefrist gültig für beide Parteien.

2 Monate nach unserem Einzug hatten wir morgens klitschnasse Fenster, eine viel zu hohe Luftfeuchtigkeit und bekamen die Wohnung auch nie richtig warm. Die Standardaussage des Vermieters war, wir würden falsch lüften. Die Situation wurden von Monat zu Monat schlimmer, so dass uns der Vermieter auf unser Drängen hin einen Luftentfeuchter auf unsere Stromkosten zur Verfügung stellte.

Die Situation inzwischen:
- nasse Fesnter und das jeden Morgen
- eine Luftfeuchtigkeit morgens von 75%, abends nachdem man vom Arbeiten nach Hause kommt immer noch 65%. Werte unterhalb 60% sind nur noch während des Lüftens zu erreichen. Sobald man die Fenster wieder schliesst, klettern das Hydrometer innerhalb von 1 Minute wieder auf über 60%.
- Schimmel an den Ecken der Aussenwände sowie in den Fugen im Bad.

Inzwischen haben wir uns einen Anwalt genommen, haben die Miete gekürzt und sind deshalb von unserem Vermieter verklagt worden und nun vor Gericht.

Der Richter selbst rät uns nun, einen Vergleich anzunehmen der bedeutet, dass wir alle Kosten zu tragen haben und dafür Ende November ausziehen dürften. Dies bedeutet derzeit aber ca. 3.000 Euro.

Wir waren den kompletten letzten Winter über krank und haben auch jetzt schon wieder die gleichen Symptome (ständiges Kopfweh, Übelkeit, Schwindel, ständige Müdigkeit, Erkältung) und haben auch eine enorme Heizkostennachberechnung für den letzten Winter erhalten.

Wir sind momentan nicht sicher ob es der bessere Weg wäre, auf den Vergleich einzugehen, die kompletten Kosten zu übernehmen und unseren Vermieter damit einfach davonkommen zu lassen (wir waren sicher nicht die ersten die Herr Obermeyer aus München so verarscht und werden wohl auch nicht die letzten sein).

Alternativ steht auch die Möglichkeit offen, es auf einen Gutachter und Prozess ankommen zu lassen. Allerdings müssten wir dann trotz Gesundheitsgefährugn in der Wohnung bleiben. Oder rechtfertigt dies einen Auszug?

Wir sind für jede Hilfe dankbar und freuen uns auf ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüssen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Gem. § 569 I BGB können Sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt.

Voraussetzung ist, dass Sie den Vermieter zuvor die Möglichkeit der Mängelbeseitigung gegeben haben, BGH, Az.: VIII ZR 182/06, was nach Ihrer Schilderung der Fall ist.

Die Gerichte ( vgl. AG Köpenick, AZ: 17 C 475/00 ) bewerten Schimmel als einen erheblichen Mangel, der zum einen zu einer Minderung der Miete berechtigt und gehen zum anderen bei großflächigen Schimmelbefall zumeist von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aus, AG Neukölnn, AZ: 6 C 586/99.

Ob nun eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben und ist Einzelfallabhängig. Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, dürfte noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung darstellen. Anders sieht dies natürlich aus, wenn der festgestellte Schimmelpilz bereits toxinbildend ist und sich toxische Stoffe in der Atemluft befinden.

Dies kann aber letztlich nur ein Gutachter feststellen.

Was nun ein Gutachter in Ihren Mieträumlichkeiten feststellen wird, kann von mir natürlich nicht beurteilt werden. Das Vorhandensein von Schimmel an den Außenwänden und im Bad deutet natürlich schon auf einen stärkeren Befall hin.

Sofern Sie den Vergleich nicht annehmen und fristlos kündigen und der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert, so ist der nächste Prozess wahrscheinlich schon vorprogrammiert. In diesem kommt es dann letztlich – wie in ihrem derzeitigen Prozess wegen Mietminderung auch - wieder auf die Frage an, in wieweit der Schimmel einen Mangel bzw. eine Gesundheitsgefährdung darstellt.

Wenn Sie den Vergleich annehmen tragen Sie zum einen die Kosten und werden auch Ihrer Minderungsrechte verlustig ( wenn ich Sie richtig verstehe ).

Die Entscheidung die Sie zu treffen haben, kann ich Ihnen leider nicht abnehmen. Ich würde den Vergleich nicht annehmen, fristlos kündigen und darauf achten, dass ein Gutachter in Ihrem Prozess auch die Frage der Gesundheitsgefährdung mit beantwortet. Sie sollten mit Ihrem Anwalt auch beraten, ob Sie die Kündigung nicht auch zum Gegenstand des derzeitigen Verfahrens machen können.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und einen Überblick über die rechtliche Lage gegeben.

Mit freundlichen Grüßen aus Achim,

Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt

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