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Vergabe von Arbeiten ohne Beschluss der Eigentümer

| 04.04.2010 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Schwester und ich besitzen eine vermietete ETW in M. Das Gebäude wurde 1990 nach den entsprechenden DIN-Normen fertig gestellt. In den letzten Jahren wurde von zwei Eigentümern im EG immer wieder versucht, in den ETV einen Beschluss herbeizuführen, um die Keller- und Waschküchendecken isolieren zu lassen, damit sich ihre Heizkosten verringern. Dies wurde zuletzt 2008 mehrheitlich abgelehnt. In der ETV im Mai 2009 wurde beschlossen, ein weiteres Angebot für die Arbeiten einzuholen und in einer außerordentlichen ETV darüber abstimmen zu lassen.

Weder wurde uns ein weiteres Angebot vorgelegt, noch wurde eine außerordentliche ETV einberufen.

Am 23. März 2010 nun erfuhr meine Schwester völlig zufällig, dass diese Arbeiten bereits ausgeführt wurden. Anscheinend lag ein weiteres Angebot vor und wurde ohne weitere Rücksprache mit den ET vom Verwaltungsbeirat (Herr A., Frau B., Herr C.) über die HV vergeben. Interessant dabei ist, dass Herr A. (Vorsitzender) und Frau B. Mitglieder des Beirats und Eigentümer der EG-Wohnungen sind, die, wie eingangs beschrieben, ausschließlich davon profitieren.

Am 03.04.2010 besichtigten wir gemeinsam mit unserer Mieterin die Arbeiten. Hierbei stellten wir fest, dass auch die Keller- und Garagendecken mit ca. 10 cm dicken Styroporplatten "bearbeitet" wurden. Beide Räume stehen in unserem Sondereigentum. Unsere Mieterin kann seitdem das Oberteil ihres Kellerschrankes nicht mehr verwenden.

Seit 23.03.2010 versuchen wir per Fax und Telefon vergeblich, die HV wegen einer Stellungnahme zu erreichen.

Unsere Fragen sind nun:

1. Wie können wir verhindern, dass diese Arbeiten von der Gemeinschaft bezahlt werden?

2. Können wir den Rückbau (zumindest in unserem Sondereigentum) verlangen?

3. Hat die HV die Möglichkeit, die Vergabe dieser Arbeiten nachträglich von den ET genehmigen zu lassen und wie könnten wir dies verhindern?

4. Gibt es Regeln, Fristen o.ä., die wir bei der vermutlich Ende April stattfindenden ETV beachten müssen?


Mit freundlichen Grüßen

Milchshake

Sehr geehrte Ratsuchende,


hier hat der Beirat offenbar seine Rechte derart überschritten, dass er sich sogar schadensersatzpflichtig gemacht haben dürfte. Denn der Beirat kann nicht ohne - oder wie bei Ihnen sogar entgegen - einem Eigentümerbeschluss derartige Arbeiten vergeben, da er allein Kontrollaufgaben hat. etwas anderes könnte sich allenfalls aus dem Verwaltungsvertrag ergeben, der genaustens zu prüfen wäre.


Hier sollten Sie sofort schriftlich sowohl gegenüber dem Beirat, als auch der Verwaltung der Maßnahme widersprechen und den sorfortigen Rückbau unter Fristsetzung von 10 Tagen fordern, da der Rückbauverpflichtung besteht.


Eine nachträgliche Genehmigung und Vergabe ist durchaus möglich, bedarf aber, je nach Teilungserklärung, der Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer.


Sollte dieses auf der Versammlung im April gegen Ihre Stimme beschlossen werden, müssen Sie binnen eines Monats nach Beschlussfassung die gerichtliche Entscheidung herbeiführen. Dabei beachten Sie bitte, dass diese Frist AB BESCHLUSSFASSUNG, also der Versammlung, in dem der Beschluss gefasst wird, nicht etwa ab Zustellung des Versammlungsprotokolles, läuft.


Hier sollten Sie also schriftlich die Frist, wie oben beschrieben, setzen. Erfolgt keine Reaktion, sollten Sie sofort nach Fristablauf einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, zumal dann auch mit einer weiteren Konfrontation in Bezug auf die Eigentümerversammlung zu rechnen ist.


Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 04.04.2010 | 15:04

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Es ist uns jedoch nicht ganz klar, wie der entsprechende Passus in der TE formuliert sein müsste, dass eine nachträgliche Genehmigung (auch bezüglich unseres Sondereigentums) erfolgen kann, da im ersten Teil der Antwort klar zum Ausdruck kam, dass der Beirat/HV rechtswidrig gehandelt hat.

Falls wir auf einen Rückbau verzichten wollten, müssten wir trotzdem der Maßnahme widersprechen?

Mit freundlichen Grüßen

Milchshake

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.04.2010 | 16:39

Sehr geehrte Ratsuchende,


vielleicht ist es nicht so ganz deutlich geworden:

Der Beirat hat sich rechtswidrig verhalten, da er hier seine Befugnisse überschritten hat.

Aber dieses Überschreiten kann NACHTRÄGLICH genehmigt werden, wobei dieses dann aber nur über die Eigentümerversammlung geschehen kann. Möglich wäre eine Formulierung dergestalt, dass der Beirat sich durch nachträgliche Genehmigung der ETV auch Befugnisüberschreitungen genehmigen lassen kann. Dann wird es darauf ankommen, welche Mehrheiten dazu laut Teilungserklärung, die vorgeht, erforderlich sind.

Genehmigt die ETV aber nicht, bleibt es bei der Rechtswidrigkeit mit der Folge des Schadenersatzes.


Ja, der Maßnahme müssen Sie widersprechen, wenn Sie die Kosten - verständlicherweise - nicht tragen wollen. Widersprechen Sie nicht und nehmen dann die Vorteile aus der Maßnahme (Dämmung) hin, kann es durchaus sein, dass das Gericht Ihnen dann auch die anteiligen Kosten auferlegt.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 06.04.2010 | 15:57

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