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Vergabe der Treppenhausreinigung an ein Reinigungsunternehmen

| 12.07.2012 15:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Vor einem Gespräch mit dem Vermieter möchte ich mich über die Rechtssituation informieren.

In unserem Haus mit insgesamt sieben Mietparteien lag die Treppenhausreinigung bisher bei den Mietern. Allerdings reinigen nur die beiden Parteien auf unserer ersten Etage regelmäßig. Die Sauberkeit in Treppenhaus und Keller läßt entsprechend zu wünschen übrig.

Der Vermieter ist nur bei Mieterwechseln im Haus und nimmt den Zustand seit Jahren regelmäßig mißbilligend zur Kenntnis, ohne konkrete Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Dies hat sich nun geändert. Durch Aushang und Einwurf einer nicht adressierten Aushangkopie in den Briefkasten sind die Mieter davon unterrichtet worden, dass die Treppenhausreinigung fremdvergeben wird. Die Kosten werden auf die Mieter umgelegt.

Als Mieter, die ihren Pflichten auf ihrer Etage regelmäßig nachgekommen sind, fühlen wir uns natürlich benachteiligt und fragen uns, ob wir für die Nachlässigkeit der übrigen Mietparteien so ohne weiteres finanziell herangezogen werden können.

Zur vertraglichen Situation:

In einer Anlage zum Mietvertrag, die durch Unterschrift Vertragsbestandteil ist, findet sich folgende Passage:

"Treppenhaus-, Hauseingangsbereich-, Keller- sowie Bodenreinigung obliegt anteilsmäßig und nach interner Reinigungsordnung den Mietern, soweit diese Verpflichtung nicht einer Reinigungsfirma übergeben wurde. (Siehe "Allgemeine Hausordnung".) Der Vermieter behält sich vor, die Hausreinigung an eine Reinigungsfirma zu vergeben. Die Kosten hierfür werden in der Betriebskostenabrechnung umgelegt. Hiermit erklärt sich der Mieter vorbehaltlos einverstanden."

In der Hausordnung, auf die verwiesen wird, heißt es: "Die Hausbewohner haben wechselnd nach der vom Vermieter aufgestellten Reihenfolge und in der von ihm bestimmten Art das Treppenhaus sowie Fenster und die sonstigen gemeinschaftlich benutzten Räume, Plätze oder Höfe sauberzuhalten, sofern die Arbeiten nicht als Betriebskosten abgerechnet werden."

Das grundsätzliche Recht des Vermieters zur Bestellung einer Reinigungsfirma ist unbestritten. Dennoch stellen wir uns folgende Fragen:

Ist es wirklich rechtens, dass auch die Parteien an den Kosten beteiligt werden, die ihren Verpflichtungen bisher nachgekommen sind? Können wir verlangen, unsere Etage weiterhin selbst zu reinigen, ohne finanziell herangezogen zu werden?

Die Hausordnung (s.o.) geht davon aus, dass die Hausbewohner die Reinigung "nach der vom Vermieter aufgestellten Reihenfolge und in der von ihm bestimmten Art" vornehmen. Beides hat der Vermieter nicht zur Verfügung gestellt, d.h. es gibt keinen Reinigungsplan und keine Beschreibung der auszuführenden Arbeiten.

Kann man dem Vermieter seinerseits eine Verletzung der Hausordnung vorhalten und ihn auffordern, zunächst einmal die nötigen Voraussetzungen zu schaffen, damit die Reinigung durch die Mieter funktioniert, bevor er eine Firma beauftragt? Zielsetzung wäre, innerhalb einer bestimmten Frist die Mieter zum gemeinsamen Handeln zu bewegen oder eine sonstige hausinterne Regelung zu erreichen.

Wie ist der Umstand zu bewerten, dass der Vermieter jahrelang eine duldende Haltung eingenommen hat? Kann vor diesem Hintergrund die sofortige Beauftragung einer Firma abgelehnt und eine Fristsetzung mit Ankündigung einer Maßnahme bei erfolglosem Verstreichen der Frist verlangt werden?

Die Klärung dieser Fragen ist uns vor einer Kontaktaufnehme mit dem Vermieter wichtig.

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Wenn in der Hausordnung, wie bei Ihnen, als Bestandteil des Mietvertrages vereinbart ist, dass die Mieter für die Reinigung des Treppenhauses anteilmäßig verantwortlich sind, kann der Vermieter nicht einseitig den Vertrag ändern. Er braucht hierzu die schriftliche Zustimmung aller Mieter. Kommen einzelne Mieter ihrer Pflicht nicht nach, verletzen diese den Mietvertrag, das kann nicht zu Lasten der übrigen Mieter gehen. Es müssen immer alle Mieter einverstanden sein, eventuelle Mehrheitsentscheidungen der Mieter reichen nicht (AG Frankfurt/Oder WM 97, 432).

Der Vermieter muss vielmehr die Mieter, die der Reinigungspflicht nicht nachkommen,schriftlich abmahnen. Kommen dies der Verpflichtung zur Reinigung immer noch nicht nach, kann der Vermieter die Mieter auf Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten vor Gericht verklagen. Weigern sich die Mieter nach dem Urteil immer noch den Flur etc. zu reinigen, kann der Vermieter die Vollstreckung des Urteils im Wege der Ersatzvornahme betreiben (AG Wiesbaden - 91 C 2213/99-19). D.h., der Vermieter beauftragt eine Reinigungsfirma, die Reinigung vornimmt. Die Kosten hierfür läßt er bei den säumigen Mietern durch den Gerichtsvollzieher beitreiben.

Also, die Beauftragung einer Reinigungsfirma ist vorliegend nur mit Zustimmung aller Mieter möglich. Beauftragt der Vermieter dennoch die Reinigungsfirma, bleibt er auf den Kosten sitzen.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
REchtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.07.2012 | 17:58

Sehr geehrter Herr Drawa,

vielen Dank für Ihre schnelle und klare Antwort.

Dennoch bleibt eine Unsicherheit bezüglich der in meiner Frage zitierten Passage aus der Anlage zum Mietvertrag, in der die Mieter "vorbehaltlos" das Recht des Vermieters akzeptieren, eine Reinigungsfirma zu beauftragen.

Wie ist dieser Passus in diesem Zusammenhang zu bewerten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.07.2012 | 20:45

Sehr geehrter Fragesteller,

die „ Kollektivstrafe" der Beauftragung einer Reinigungsfirma, wenn sich nur einige Mieter an die Hausordnung bezüglich der Reinigungspflicht nicht gehalten haben, dürfte trotz des Vorbehalts nicht zulässig sein. Zwar hat sich der Vermieter die Beauftragung einer Reinigungsfirma vorhalten, allerdings wird sein Ermessen durch die nach § 242 BGB geltenden Grundsätze diesbezüglich begrenzt, insbesondere durch das Verbot widersprüchlichen Verhaltens. Denn der Vermieter hat offensichtlich jahrelang diesen Zustand, nämlich dass einige Mieter reinigen und die anderen nicht, geduldet. Hierdurch hat der Vermieter den Mietern gegenüber, die jahrelang ihren Reinigungsverpflichtungen nachgekommen sind, ein schutzwürdiges Vertrauen hervorgerufen, dass er sein Recht auf Beauftragung einer Reinigungsfirma nicht mehr nachkommen wird. Hierauf haben sich die vertragsgerecht verhaltenden Mieter auch eingerichtet, sodass Ihnen gegenüber die Rechtsübung, nämlich Beauftragung einer Reinigungsfirma mit den damit verbundenen Kosten, nicht mehr zugemutet werden kann. Denn der Vermieter hat durch den langen Zeitablauf der Duldung sein Recht verwirkt, eine Reinigungsfirma zu beauftragen. Die Lösung wäre insoweit nur und dies sollten Sie mit dem Vermieter erörtern, dass die in der Vergangenheit sich vertragsgerecht verhaltenden Mieter weiter selbst reinigen und die anderen Mieter eben die Reinigungsfirma bezahlen müssen. Alles andere wäre den Mietern gegenüber, die jahrelang ihren Reinigungspflichten nachgekommen sind, eine unzulässige Benachteiligung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.07.2012 | 08:20

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"Die tatsächlich vorliegende Vertragssituation wurde erst im Rahmen einer Nachfrage gewürdigt, dann aber war die Auskunft ausführlich und verständlich. Vielen Dank!"