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Verfristung Anspruch eines Wohnungseigentümer auf Genehmigung der Abrechnung

| 05.11.2010 16:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Einen guten Tag den Damen und Herren Rechtsanwälte,

höflich bitte ich um Stellungnahme zu nachfolgendem Sachverhalt und Fragen unter der Vorsaussetzung, die diesbezüglich herbeizuziehenden aus Lehre und Rechtssprechung entwickleten Grundsätze mit Quellenangaben zu zitieren.

Mit freundlichen Grüßen
ccpaul


Der Fall:
Seit Jahren sind WE zerstritte, die sich in einer Stimmenpatt Situation befinden. Drei hintereinader folgende Abrechnungen der Jahre 2004 – 2006 bleiben ungenehmigt.

Im Jahre 2007 führen die WE Teil A eine Beschlussanfechtungsklage gegen die WE Teil B auf Zustimmung zur Genehmigung dieser Abrechnungen. Die Klage wird abgelehnt.

Zwischenzeitlich hat sich für die WE Teil B der Ablehnungsgrund erledigt.

Die WE Teil B bringen nun ihrerseits den Beschlussantrag auf Genehmigung dieser seither unverändert vorliegenden Abrechnungen ein, der mit den Stimmen der WE Teil A abgelehnt wird. Die WE Teil B beabsichtigen, nun ihrerseits eine Anfechtungsklage gegen die WE Teil A zu erheben.


Die Fragen:
Ist der Anspruch der WE Teil B auf Genehmigung der Abrechnung nach §21. Abs 4 WEG verfristet ?

Vom Grundsatze her, unter welchen Bedingungen verfristet der Anspruch von WE auf Genehmigung der Abrechnungen durch andere WE ?


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Zunächst muss man sagen, dass man ohne Kenntnis aller Umstände, insbesondere der Gerichtsakten, eine verbindliche Aussage nicht treffen kann.

Ich gehe davon aus, dass Sie Jahresabrechnungen meinen. § 21 Abs. 4 WEG regelt den Individualanspruch des einzelnen Eigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung.

Wenn die Gemeinschaft einen gegenteiligen, ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechenden Beschluss gefasst hat, so bedarf es zwingend der Anfechtung dieses Beschlusses nach §§ 43 Nr. 4 , 46 WEG (Merle in Bärmann § 21 Rn. 54). Hat die Gemeinschaft mit der Angelegenheit befasst und sie den Antrag abgelehnt, so muss der Eigentümer diesen Negativbeschluss anfechten und zugleich Klage auf Durchsetzung des Anspruchs § 21 IV durch richterliche Gestaltung nach § 21 VIII (Merle aaO. Rn. 56). Widerspricht ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, wovon man nach Ihren Angaben ausgehen muss, dann muss er zwingend angefochten werden ( Merle aaO. § 23 Rn. 16).

Sie müssen also die Ablehnung zur Sicherheit mit der Anfechtungsklage angreifen und gleichzeitig die Zustimmung verlangen.

Die Frage der Verjährung spielt nur eine Rolle, wenn die Jahresabrechung beschlossen worden ist, dann verjähren Ansprüche auf Beiträge in drei Jahren (§ 195 BGB ).

Die Zustimmung zur Abrechung bzw. die Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht kann also immer noch verlangt werden, wobei natürlich die Anfechtungsfrist einzuhalten ist. Nur die Verwirkung wäre zu prüfen, hierfür spricht aber nichts, weil B durch den Antrag auf Genehmigung zu erkennen gegeben haben, dass Sie nach wie vor ein Interesse an der Genehmigung haben.

Wenn die Abrechnungen ordnungsgemäß sind, besteht ein Anspruch auf Zustimmung. Diesen könnten B noch geltend machen.



Rückfrage vom Fragesteller 07.11.2010 | 11:21

Meine "im ersten Anlauf" gestellte Frage "vom Grundsatze her, unter welchen Bedingungen verfristet der Anspruch von WE auf Genehmigung der Abrechnungen durch andere WE (z.B. Regelverjährung)? bleibt bislang unbeantwortet.


Meine Zusantzfrage:
Können die WE A in dem kommenden Anfechtungsverfahren Verfristung geltend machen gegen den Anspruchs WE B auf Zustimmung zu den zurückliegenden Jahresabrechnungen 2004 - 2006 insbesondere unter dem Gesichtspunkt, nach welchem sie im Jahre 2007 ja ihrerseits in einer von ihnen betriebenen Anfechtungsklage Zustimmung von B begehrt haben ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.11.2010 | 13:34

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Die Verjährung beginnt bei Jahresabrechnungen erst mit der Entstehung und damit mit dem Beschluss (OLG München ZMR 2007, 478 f.). Daher besteht auch nach Ablauf der Regelverjährung ein Anspruch gegen die anderen Eigentümer auf Zustimmung zur Jahresabrechnung. Desweiteren teilen Sie mit, dass Hinderniss wegfallen sind, also die ursprünglichen Abrechungen nicht genehmigungsfähig waren.

Die WE A können nach meiner Sicht Verfristung nicht geltend machen, anders wäre es aber, wenn man den B widersprüchliches Verhalten vorwerfen könnte, also Rechtsmißbrauch indem Sie 2007 abgelehnt haben und jetzt Zustimmung begehren. Hier wird es auf die Gründe im einzelnen ankommen. Das Problem der Verjährung sehe ich nicht, zumal sich der Ablehungsgrund ja erst nach 2007 ereldigt hat. Wenn überhaupt, würde dann die Verjährung des Anspruchs auf Zustimmung erst am Ende des Jahres des Wegfalls des Hindernisses beginnen. Generell müsste man aber nach der Reform des WEG davon ausgehen, dass auch der Anspruch auf Zustimmung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung der Regelverjährung unterliegt.

Um sich entgültig festlegen zu können, müsste man alles Details, insbesondere die Gerichtsakten kennen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt




Bewertung des Fragestellers 07.11.2010 | 13:56

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