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Verfahrenseinstellung Immobilienversteigerung !


| 11.11.2007 20:57 |
Preis: ***,00 € |

Wirtschaftsrecht, Bankrecht, Wettbewerbsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren !

Im Teileigentum-Zwangsversteigerungsverfahren mit zwei Gläubigern - erst(best)rangig Betreibender Forderungsanteil ca. 25 % u. zweit(nach)rangig Beigetretener Forderungsanteil ca. 75 % sind beide
Darlehensforderungen über diverse Grundschuldeinträge in der üblicher Form d.h. mit erhöhter Zins- und Nebenkostenforderung abgesichert.

Unter der Voraussetzung, daß gemäß § 30 ZVG jeder betreibende Gläubiger jederzeit, unabhängig von der Verfahrenslage bzw.der Höhe des Gebots die Einstellung des Verfahrens bewilligen kann, habe ich folgende Fragen.

Wenn die Einstellung durch den bestrangig betreibenden Gläubiger bewilligt wird, führt dies dann automatisch zur sofortigen Verfahreneinstellung und aus welchen Grund z.B.wegen Änderung des geringsten Gebotes und sind alle bis dahin evtl. abgegebenen Gebote dann unwirksam bzw.wie wirkt sich dies auf den zweit(nach)rangig Beigetretenen Gläubiger aus - muß er die Einstellung dulden oder kann er weiter betreiben?

Übermittelt der erst(best)rangig Betreibende durch Forderungsverkauf seine diesbzgl. Rechte uneingeschränkt an einen Käufer und Nachfolgegläubiger d.h. wäre es also sinnvoll, mit Blick auf den knappen Zeitrahmen bis zum Versteigerungstermin durch Forderungsankauf im Vorfeld vom bestrangig betreibenden Gläubiger in der Absicht das Insgesamtobjekt zu erwerben, das Verfahren aussetzen
um den erforderlichen, neuerlich erfolgversprechenden, Zeitrahmen für Verhandlungen mit dem Zweitgläubiger zu schaffen?

Welche Forderungsansprüche werden dem Darlehenskäufer im evtl. Versteigerungsfall unter Wertung der übernommenen Darlehens- bzw. Grundschuldvereinbarung insbesondere in Bezug auf die Zins- und Nebenkostenerstattung vom Gericht zugestanden und welcher Bemessungszeitraum kommt hierbei in Ansatz?

Als Eigner des nicht betroffenen Teileigentums am Insgesamtobjekt und langjährig unbescholtener Darlehenskunde beim Zweitgläubiger besteht die gute Aussicht verbunden mit starken persönlichem Interesse, im Rahmen meiner finanziellen Möglichkeiten das Objekt aus dem ZVStg.Verfahren zu nehmen um es dem jetzigen bereits im Rentenalter befindlichen Schuldner zur Anmietung zu erhalten.

In der Hoffnung auf Hilfe und Verständnis verbindlichsten Dank im voraus für Ihre Bemühungen,

mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Fragesteller,

ihre Anfrage möchte ich ausgehend von Ihrem Einsatz wie folgt beantworten:


Sofern einer der betreibenden Gläubiger die Verfahrenseinstellung bewilligt, wird das Versteigerungsverfahren für die übrigen beteiligten Gläubiger fortgeführt.

Jeder Gläubiger der einen Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt hat, d.h. sowohl der beantragende Gläubiger als auch der beigetretene Gläubiger wird im Verfahren so behandelt, als hätte er selbst den Antrag gestellt. Bewilligt z.B. der erstrangige Gläubiger die Einstellung der Versteigerung, bzw. nimmt er diesen Antrag zurück, bleibt das Verfahren bestehen, da ein wirksamer Antrag eines Gläubigers vorliegt. Der Gläubiger dessen Antrag zurückgenommen worden ist oder der die Bewilligung zur Einstellung abgegeben hat, behält jedoch die zu seinen Gunsten eingetretene Beschlagwirkung.

Da insoweit ein Forderungskauf keine Aufhebung oder Unterbrechung des Versteigerungsverfahrens bewirkt, bringt dieser keinen zeitlichen Spielraum für Verhandlungen mit Gläubiger 2. Selbst der Forderungkauf benötigt Zeit, sofern dieser nicht bereits vollständig ausgearbeitet ist und eine generelle Einigung besteht.

Aus meiner Sicht wäre es ratsam mit beiden Gläubigern unverzüglich in Kontakt zu treten und Verhandlungen anzubieten. Sofern hier Erfolgsaussichten vorliegen, wäre hiermit eine Bewilligung der Einstellung des Verfahrens für zunächst 6 Monate zu erreichen. Sofern in diesem Zeitrahmen eine Einigung mit beiden Gläubigern zustande kommt, werden diese dann den Antrag zurücknehmen und die Versteigerung wäre erledigt.

Der Forderungsverkauf ist zudem aus meiner Sicht nicht ratsam. Beteiligte am Versteigerungsverfahren sind neben dem Gläubiger einer Forderung, welcher die Versteigerung beantragt hat bzw. beigetreten ist, jeder der ein Recht am Grundstück hat.

Sofern Sie die Forderung kaufen müssen Sie zwangsweise der Verstiegerung beitreten um Beteiligter zu sein und einen Betrag aus dem Erlös der Versteigerung zu erhalten. Jedoch wären Sie bei einer Verteilung nachrangig zu den Beteiligten, welche ein Recht am Grundstück haben. Ein solches Recht am Grundstück wären die eingetragengen Grundschulden. Somit würde der erstrangige Gläubiger aufgrund einer Grundschuld bei der Verteilung im Range vor Ihnen stehen. Allerdings dürfte er bei der Verteilung keine Forderung gegen den Schuldner mehr geltend machen. Der Zweitrangige Gläubiger wäre jedoch dann der erstrangige Gläubiger bei der Verteilung und würde vor Ihnen sein Geld bekommen. Sie können dabei letzlich nichts gewinnen.

Insbesondere wäre das Verfahren hierüber nicht zu beenden.

Anch alledem kann ich Ihnen nur zur einer schnellen Kontaktaufnahme mit den das Verfahren betreibenden Gläubigern raten um von diesen eine Bewilligung auf einstweilige Einstellung des Verfahrens oder gar eine Antragsrücknahme zu erhalten.

Für Nachfragen stehe ich Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

M.Heyne
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2007 | 18:35

Btr.: Verfahrenseinstellung Immobilienversteigerung !

Sehr geehrter Herr RA !

Eingangs verbindlichsten Dank für Ihre hilfreiche Stellungnahme.

Um für mich Mißverständliches zu Ihren Ausführungen auszuschließen muß ich also davon ausgehen, daß…..

- trotz gegebener Einstellungsbewilligung des Erstgläubigers zur einstweiligen Verfahrensunterbrechung dieses zu Gunsten des zweitrangig Betreibenden, wenn mit diesem nicht ebenfalls eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden kann, amtlicherseits ohne zeitliche Unterbrechung fortgeführt wird. Dies wohl ebenso auch bei umgekehrter Sachlage.

- ich mich, bei Ankauf einer Darlehensforderung und der dabei mit erworbenen erstrangigen Grundschuldsicherung und als einer dem Versteigerungsverfahren Beigetretener, im Erlösverteilungsverfahren als zweitrangig zu bedienender Gläubiger sehen muß.

Ergänzend hier zu erlauben Sie mir abschließend meine Nachfrage zur Erlösverteilung.

Welche Kosten werden hierbei wie und unter welchen Bezugszeitraum erfasst und verteilt.

Mit der neuerlichen Hoffnung auf Hilfe und Verständnis nochmals verbindlichsten Dank für Ihre Bemühungen,

mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2007 | 17:57

Sehr geehrter Fragesteller,

bzugnehmend auf Ihre Nachfrage teile ich Ihnen folgendes mit.

Ihre Erste Annahmen ist richtig. Das Verfahren wird solange weiterbetrieben, solange es einen betreibenden Gläubiger gibt, der einer Verfahrenseinstellung oder Unterbrechung nicht zugestimmt hat. Dies unabhängig davon, welchen Rang der Gläubiger besitzt.

Ihre Zweite Annahme ist so nicht ganz richtig. Zunächst ist eine Grundschuld unabhängig von einer Forderung. Eine Grundschuld wird zwar regelmäßig zur Sicherung einer Darlehensforderung in das Grundbuh eingetragen (Buchgrundschuld), sie erlischt jedoch nicht mit Zahlung der Forderung. Hierzu bedarf es regelmäßig der sog. Löschungsbewilligung. In Ihrem Fall bedeutet dies, dass mit Erwerb der Darlehensschuld sie nicht automatisch die Grundschuld erwerben. Vielmehr bedarf es dazu der Übertragung der Grundschuld selbst. Gleichwohl kann dies in einem Vertrag erfolgen. Neben der Einigung der Übertragung muss dann die Grundschuld im Grundbuch geändert werden. Aufgrund der Rangfolgenregelung, dass die Rangfolge sich innerhalb einer Abteilung nach dem Eintragungsdatum richtet und die Übertragung der Grundschuld eines Antrages bedarf, der dann zur Änderung der Eintragungen im Grundbuch führt (Neieintragung), wäre die dann erworbene Grundschuld nachrangig zu den bis zu diesem Zeitpunkt bestehenden Rechten. Sie erwerben somit zwar die Grundschuld aber nicht deren Rang. Somit wären Sie dann zweitrangiger Gläubiger.

Bezüglich der Kosten des Verfahrens ist folgendes mitzuteilen. Vom Versteigerungserlös sind die Kosten des Verfahrens vor Verteilung abzuziehen § 109 ZVG). Der zu verteilende Erlös ist somit der aus der Versteigerung gewonnene Betrag abüglich der Kosten. Die Kosten selbst kann ich mangels Informationen nicht benennen. Die Verfahrenskosten setzen sich zusammen aus den Auslagen und den eigentlichen Gerichtskosten. Für die Annordnung des Verfahrens entsteht eine Gerichtsgebühr zuzüglich der Auslagen für die Zustellung. Im laufenden Verahren kommen weitere Gerichtskosten hinzu, deren Höhe abhängig vom Grundstückswert sind sowie Gutachterkosten und Zustellkosten sowie Kosten der Bekanntmachungen. Diese Kosten ergeben aber immer das Mindestgebot. Somit wäre das Mindesgebot ein Anhaltspunkt für die Kosten.

Ih hoffe mit diesen Ausführungen mehr klarheit verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Heyne
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 11.12.2007 | 18:04

Sehr geehrter Fragesteller,

bei kurzer Durchsicht ist mir aufgefallen, dass Sie von diversen Grundschuldeinträgen sprechen. Somit muss ich meine Ausführungen insoweit klarstelln, dass sie nicht unbedingt zweitrangier Gläubiger wären. Vielmehr entspricht ihr Rang dem der Eintragungsreihenfolge unter Berücksichtigung der dann entfallenden Eintragungen. Dies kann u.U. auch Rang 4 bedeuten.
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