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Vererbung Haus

| 02.04.2016 19:45 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Hallo!

Ich habe eine Frage, die sich auf Erbrecht und Abschreibung durch Vermietung/Verpachtung bezieht.

Ausgangssituation ist:
Meine Eltern wollen mir ein Haus übertragen, das sie selbst zu 50% weiter bewohnen wollen, der Rest soll durch uns später weiter vermietet werden.

Hintergrund der Übertragung ist, dass an dem Haus Renovierungsarbeiten nötig sind, die meine Eltern nicht mehr tragen wollen. Wert des Hauses inkl. Grundstück ist aktuell ca. 200.000€, Renovierung geschätzt weitere ca. 200.000€ Wir haben bereits 2 Wohnungen, deren Renovierung soweit abgeschrieben ist, daher bietet sich die Übertragung für uns steuerlich jetzt an.

Nun zu meinen Fragen:
- Welche Form der Übertragung des Hauses ist hier steuerlich am sinnvollsten (Schenkung, Vererbung, Kauf mit späterer Vermietung an die Eltern)?
- Welche verschiedenen Möglichkeiten des Vertrags gibt es hier zwischen Eltern und Kindern, damit die Eltern Sicherheit haben, dass Ihnen nicht gekündigt wird (lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch…)?
- Wie sollte der Vertrag gestaltet werden, damit später auch die Instandhaltungskosten für die Wohnung der Eltern abgesetzt werden können (z. B. entgeltlicher Nießbrauch, Mietvertrag,…)?

Ich wäre sehr froh, wenn Sie mir hier ein Konzept vorschlagen könnten.
DANKE im Voraus…

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sofern Sie den Freibetrag aus dem Schenkungs- und Erbschaftsteuergesetz in Höhe von 400.000,00 € für die letzten 10 Jahre noch nicht ausgeschöpft haben, so bietet sich eine Schenkung an.
Da Sie den Werbungskostenabzug in Anspruch nehmen wollen, bleibt Ihnen nur der Abschluss eines Mietvertrages. Damit Ihre Eltern entsprechend sicher disponieren können, sollten Sie diesen fest auf eine Dauer von 20 oder 30 Jahre abschließen, um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie dann auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf vertraglich ausschließen. Nießbrauch und lebenslanges Wohnrecht kommen nicht in Betracht, da der Werbungskostenabzug bei Ihnen dann nicht gesichert ist. Tatsächlich also ist die Lösung nicht besonders kompliziert.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 04.04.2016 | 12:22

Hallo!
Danke für die schnelle Antwort. Absolut top!

Ich habe noch einige Detail-Fragen, wäre schön, wenn Sie mir die noch kurz beantworten könnten.

1. Zur Schenkung: Ginge auch die Variante, dass ich das Haus nur z. B. zu 50% "geschenkt" bekomme, ich den Rest des Hauses aber den Eltern abkaufe, damit sie das Geld unter meinen Geschwistern aufteile? Hätte das steuerlich einen Nachteil?
2. Meinen Eltern ist diese Absicherung durch Mietvertrag evtl. zu unsicher. Warum schließt "lebenslanges Wohnrecht" bzw. Nießbrauch die AfA aus?
3. Nach der Übertragung durch Schenkung: Muss ich da eine Wartezeit einhalten, bevor ich die Renovierung starten kann (ich habe da was von 3-Jahres-Klausel gelesen)?
4. Gibt es Vorgaben zur Höhe der Miete, die meine Eltern zahlen müssen, damit das Finanzamt den Mietvertrag unter Angehörigen anerkennt?

Schon jetzt vielen Dank für die Hilfe

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.04.2016 | 12:44

Sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfragen:

1. Grundsätzlich ist auch das möglich, ich sehe nicht, dass sich hier steuerliche Nschteile ergeben. Rechnen Sie das aber ggf. noch einmal mit einem Steuerberater vergleichsweise durch.

2. Ein Nießbrauch bedeutet steuerlich grundsätzlich, dass der Nießbraucher - also Ihre Eltern - weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer der Sache bleiben. Demzufolge fallen hier gar keine Mieten für Sie an und demzufolge auch keine Webungskosten. Werbungskosten stellen den Gegenpol zu Ihren Einnahmen dar. Einnahmen haben Sie beim Nießbrauch aber gar nicht - ebenso nicht beim lebenslangen Wohnrecht, welches einen speziellen Unterfall des Nießbrauchs darstellt. Dies gilt aber nur grundsätzlich. Es sind sicherlich komplexe Gestaltungsvarianten denkbar, die jedoch eine intentsive Prüfung der Steuererlasse der Finanzverwaltung und eine akurate Gestaltung im Einzelfall erfordelrich machen. Problematisch ist aber, dass immer dort, wo stark gestaltet werden muss, auch ein erhebliches Potenzial existiert, dass solche Gestaltungslücken von der Finanzverwaltung geschlossen werden oder aber dass Fehler geschehen. Da ein Rechtsanwalt allerdings verpflichtet ist, stets zum sichersten Weg zu raten, halte ich meinen Vorschlag für die "gefahrlos" umsetzbare Variante.

3. Nein, das müssen Sie nicht, Sie haben vermutlich Folgendes im Hinterkopf:
"Vermieter können größere Erhaltungsaufwendungen sofort in einem Betrag geltend machen oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Andernfalls gelten sie als Herstellungskosten und sind jährlich mit zwei Prozent über 50 Jahre verteilt abzuschreiben. Beträgt der Herstellungsaufwand pro Baumaßnahme im Kalenderjahr nicht mehr als 4000 Euro, ist er sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Wichtig: Übersteigen Reparatur- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb 15 Prozent des Gebäudekaufpreises (ohne Grund und Bodenpreis), können die Kosten nicht als Werbungskosten in voller Höhe bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden. Der Fiskus behandelt die Kosten als anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der auf die gesamte Lebensdauer des Gebäudes verteilt abgeschrieben werden muss."
(Zitat: http://www.focus.de/finanzen/steuern/geld-retten-steuern-sparen_aid_844988.html)
Damit ist also ein anderes Problem gemeint, nämlich das der "Art und Weise" der Geltendmachung.

4. Wie immer bei Verträgen unter Angehörigen gilt auch hier, dass diese fremdüblich sein sollten, schriftlich fixiert und in der Praxis ordnungsgemäß umgesetzt. Dann werden Sie vom Finanzamt akzeptiert. Sie müssten also prüfen, welche qm-Preise in Ihrer Gegend adäquat und angemessen sind und sich daran orientieren. Eine feste Miete kann ich Ihnen daher hier nicht vorgeben.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.

Bewertung des Fragestellers 06.04.2016 | 15:32

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