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Vereinigung von Wohnungen, die nicht demselben Grundstück angehören

| 06.11.2017 16:49 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Vereinigung zweier Wohnungen aus separaten angrenzenden Wohnungseigentümergemeinschaften

Vereinigung von Wohneigentum auf separaten Grundstücken in Hessen
Zwei Doppelhaushälften sind je in Eigentumswohnungen aufgeteilt, mit verschiedenen Besitzern. Jede Doppelhaushälfte steht auf einem separaten Grundstück (Flurstück). Die beiden angrenzenden Dachwohnungen gehören einem Besitzer und sollen grundbuchamtlich zusammengelegt werden (sie sind derzeit nur über die gemeinsame Dachterrasse verbunden).

Frage: Gibt es ein zitierfähiges Gerichtsurteil oder zumindest einen Gesetzeskommentar aus welchem hervorgeht, dass die Zusammenlegung von Wohnungen auch dann zulässig ist, wenn diese sich nicht auf demselben Grundstück befinden ?
06.11.2017 | 19:01

Antwort

von


(128)
Mainzer Str. 116
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Tel: 0681-40141116
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Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen gewünschte Quellenangabe ist nicht lieferbar, weil das von Ihnen andeutungsweise beschriebene Vorhaben verschiedene Rechtsbereiche berührt, die ganz verschiedene Rechtsfragen aufwerfen. Allgemein lässt sich nur sagen, dass das Vorhaben wohl nicht aus Rechtsgründen von vornherein ausgeschlossen ist.

Nicht entgegen steht jedenfalls das wohnungseigentumsrechtliche Erfordernis der Abgeschlossenheit der einzelnen Sondereigentumseinheiten. Denn die Abgeschlossenheit bezieht sich nur auf das Verhältnis der einzelnen Wohnung zu den anderen Wohnungen und zum Sondereigentum, nicht aber zum Nachbargrundstück - BayObLG BReg 2 Z 95/90.

Der Eigentümer der beiden Dachgeschosswohnungen wird die Zustimmung der jeweils zur Wohnung gehörigen WEG nach § 22 des Wohungseigentumsgesetzes benötigen, weil die Öffnung der Gebäudetrennwand erheblich in das Sondereigentum eingreift. Gleichzeitig benötigt er die Zustimmung der beiden WEGs zu dem Überbau gemäß § 912 BGB, den die vereinigte Wohnung darstellen würde. Die beiden WEGs und der Eigentümer müssten also wohl eine dreiseitige Vereinbarung zur Regelung des allseitigen Einverständnisses und der entstehenden Einzelfragen treffen.

Eine ganz andere Fragestellung ergibt sich aus dem öffentlichen Baurecht. Der Durchbruch zwischen beiden Wohnungen würde die gemeinsame Gebäudetrennwand bzw. (im Falle halbscheidiger Giebelwände) die Gebäudetrennwände teilweise beseitigen. Daraus entstehen sowohl statische als auch wärmeschutz- und schallschutzrechtliche Fragestellungen, vor allem aber Brandschutzfragen, denn die Vereinigung von zwei Nutzungseinheiten zu einer neuen Nutzungseinheit bedingt brandschutztechnische Ertüchtigungen. Was hierzu im Einzelnen erforderlich ist, hängt von den baulichen Einzelheiten des Vorhabens und der vorhandenen Gebäudehälften ab. Vermutlich werden Sie die Zulassung von Abweichungen vom Bauordnungsrecht benötigen und somit darauf angewiesen sein, dass die Bauaufsichtsbehörde Ihr Ermessen zu Ihren Gunsten ausübt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Hinweisen behiflich sein, obwohl ich Ihnen den gewünschten "Freibrief" nicht liefern kann.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2017 | 14:52

Vielen Dank für Ihre Antwort, die das Problem aber nicht ganz trifft. Erstens ist ein Wanddurchbruch gar nicht vorgesehen und auch in der Frage nicht thematisiert (die beiden Dachwohnungen sind über die gemeinsame Dachterrasse verbunden und das genügt). Zweitens sind in den Gemeinschaftsordnungen der beiden Wohngemeinschaften Wanddurchbrüche bereits genehmigt. Es geht nur darum, ob das Grundbuchamt die Vereinigung beider Dachwohnungen mit dem Argument ablehnen darf, dies sei grundsätzlich nicht erlaubt, weil die beiden Wohnungen nicht zu demselben Grundstück gehören. Mir genügt insofern ein einziger (am besten gerichtlich belegter) Präzedenzfall, in welchem zwei Wohnungen vereinigt wurden, die nicht demselben Grundstück angehören. (Warum die Wohnungen vereinigt werden sollen ist für die Frage nicht relevant).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2017 | 15:26

Sehr geehrter Fragesteller,

ich muss Ihnen recht geben, dass ich Ihre Frage nicht ganz zielgenau getroffen habe. Nun verstehe ich Sie hoffentlich richtig dahingehend, dass Sie erreichen wollen, dass die zwei Wohnungsgrundbücher der Dachgeschosswohnungen zu einem einzigen Wohnungsgrundbuch vereinigt werden. Es soll sich also im Rechtssinne nur noch um eine einzige Wohnung handeln, die auch als solche im Grundbuch steht. Sie wollen nur die beiden Dachgeschosswohnungen zu einer Wohnung vereinen, ohne dabei die beiden WEGs zu einer einzigen WEG zu vereinen.

Die so zu verstehende Frage ist eindeutig zu beantworten, wenn auch leider nicht in dem von Ihnen gewünschten Sinn. Die Frage ist im Gesetz geregelt. Nach § 1 Abs. 4 WEG kann Wohnungseigentum nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. Eine Wohnung muss also zu einem einzigen Grundstück gehören, während bei der von Ihnen angedachen Konstruktion die entstehende Wohnung zu zwei Grundstücken gehören würde.

Eine Gerichtsentscheidung gibt es hierzu nicht, was wahrscheinlich an der eindeutigen gesetzlichen Rechtslage liegt. Dass das Grundbuchamt einen Eintragungsantrag, der gegen § 1 Abs. 4 WEG verstößt, zurückweisen muss, ist aber in vergleichbarem Zusammenhang entschieden z. B. vom OLG München in 34 Wx 373/11.

Die Vereinigung der beiden Wohnungen zu einer Wohnung kann theoretisch erreicht werden, indem man die beiden Grundstücke vereinigt (§ 890 BGB) und die beiden WEGs zu einzigen WEG verschmilzt. Dann könnten die beiden Wohnungen innerhalb der einen WEG problemlos zu einer Wohnung vereinigt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage ist nun - wenn auch negativ - klar beantwortet, und bitte um Nachsicht für das anfängliche Missverständnis.

Mit besten Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 07.11.2017 | 15:56

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"Die Erstantwort ging an der Sache vorbei, obwohl ich mir allergrößte Mühe gegeben hatte, meine Frage so knapp und klar wie nur irgend möglich zu formulieren. Auf meine Nachfrage hin wurde meine Frage aber klar und kompetent beantwortet. "
Stellungnahme vom Anwalt:
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 07.11.2017
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Die Erstantwort ging an der Sache vorbei, obwohl ich mir allergrößte Mühe gegeben hatte, meine Frage so knapp und klar wie nur irgend möglich zu formulieren. Auf meine Nachfrage hin wurde meine Frage aber klar und kompetent beantwortet.


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