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Vereinfachte Kündigungsmöglichkeit im Zweifamilienhaus / Gemeinschaftseigentum


21.11.2012 15:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich hätte eine Frage zu einem relativ komplizierten Fall.

Zweifamilienhaus (Wohnung EG, Wohnung OG); Wohnung EG vermietet an X; Wohnung OG überlassen an Y von Nießbrauchsinhaber Z gegen Ausgleichszahlung in Höhe einer Miete; Z besitzt Nießbrauch an gesamten Zweifamilienhaus und ist derzeit Vermieter; Z hat ZFH an B überlassen; B ist also alleiniger Eigentümer; Y ist Kind von B;

Das ZFH soll nun zu 50% von B an Y weiterüberlassen werden. Wer ist dann nach Beendigung des Nießbrauches von Z (bei Ableben) Vermieter der Wohnung im EG.

Bzw. reicht ein 50%iges Eigentum (keine WEG-Aufteilung) damit Y das vereinfachte Kündigungsrecht gem. § 573a BGB gegenüber X anwenden kann?

Falls nein, gibt es Möglichkeiten Y (z.B. durch Vollmachten oder durch Übertragung von 50+x%) als Vermieter zu deklarieren um das vereinfachte Kündigungsrecht anwenden zu können?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
21.11.2012 | 17:40

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Nach Beendigung des Nießbrauches wird der Eigentümer der Wohnung automatisch Vermieter, d.h. er steigt sofort und ohne weiteres Zutun als Vermieter in den Mietvertrag ein.

Da das Haus nicht im Sinne einer WEG aufgeteilt wird, sind Y und B gemeinsam Eigentümer des Hauses und dementsprechend gemeinsam Eigentümer der Wohnung. Dementsprechend werden nach Ende des Nießbrauches auch beide gemeinsam Vermieter sein.

Es gibt überraschenderweise keinerlei Urteile zu der Fragem ob ein Teileigentum zur Kündigung berechtigt. Daher gibt es zu dieser Frage auch keine rechtssichere Antwort. Meines Erachtens können sich Y und B nicht auf § 573 a BGB berufen, da sie zwar gemeinsame Eigentümer sind, aber nur Y in dem Haus wohnt. In diesem Zusammenhang ist auch auf die traditionell sehr mieterfreundliche Rechtsprechungstendenz des BGH zu verweisen, der vermutlich auf diesen Umstand abstellen wird.

Die einfachste Variante wäre, dass Y 50 % des Hauses und ein Nießbrauchrecht an dem ganzen Haus zugesprochen bekommt, das nach Ableben von Z wirksam wird. Dadurch wird Y nach dem Tod von Z alleiniger Vermieter des X und kann daher gemäß § 573 a BGB kündigen. Zur Vermeidung von Zwistigkeiten zwischen Y und B kann eine Aufhebungsklausel für das Nießbrauchrecht des Y vereinbart werden, zusammen mit einer Ausgleichszahlung.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2012 | 20:36

Sehr geehretr Herr Weber,

vielen Dank für die Antwort.

Da Sie auf meine Beispiele einfache Vollmachten oder Übertragung von 50+x% nicht eingegangen sind, gehe ich davon aus, dass dies aus Ihrer Einschätzung keine geeignetetn Mittel sind. Würden Sie allerdings meine Einschätzung teilen, dass mit höherem Anteil von Y die Wahrscheinlichkeit steigt, dass der BGH zu Gunsten von Y entscheidet, oder sehen Sie immer bei <100% Eigentum keine Chance.

Ihr Vorschlag ist sehr interessant. Verstehe ich das richtig:
Y erhält von B neben 50% des ZFH einen entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch am ganzen Haus. Die Ausgleichszahlung von Y an B könnte sich z.B. an der monatlichen Miete der Wohnung im EG orientieren. Damit wäre sichergestellt, dass Y defintiv Vermieter ist und sich auf § 573 a BGB berufen kann, B im Wesentlichen die Mieteinnahmen der Wohnung im EG erhält und der Zuwendungnießbrauch keine wesentlichen Schenkungssteuern (da Nutzen für Y sich durch die Ausgleichszahlung aufhebt) beim Finanzamt auslöst.

Wenn das so ist wäre dies die Konstruktion, auf die ich nicht gekommen wäre. Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2012 | 20:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

das ist korrekt. Die Beispiele funktionieren meines Erachtens nicht. Ich sehe auch bei weniger von 100 % Eigentum keine Chance.

Sie haben es richtig verstanden. Bezüglich der Schenkungssteuer sollten Sie aber einen Steuerberater fragen, da mein Vorschlag rein mietrechtlich orientiert war.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
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