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Vereinbarung für Eigennutzung Haus aus Erbengemeinschaft


17.04.2007 11:42 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Sehr geehrte Damen und Herren,

A + B haben ein älteres Zweifamilienhaus mit Grundstück geerbt und sind im Grundbuch als Erbengemeinschaft eingetragen.

Ein „Hälfte“ des Hauses ist per Testament mit einem ( Zitat aus dem Testament: mietfreien Wohnrecht auf Lebenszeit ) für eine nicht zur Familie gehörende Person C belastet, welches nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Außerdem lastet noch eine Hypothek auf dem Haus, welche aktuell aus noch vorhandenen Barmitteln beglichen wird.

Die andere Hälfte des Hauses sollte saniert und wieder vermietet werden. A möchte gerne selber darin wohnen und weil dann keine Mieteinnahmen mehr fließen 50 % einer ortsüblichen Miete B zur Verfügung stellen.
Es besteht Einigkeit darüber, dass das gesamte Haus verkauft und der Erlös geteilt wird, wenn C stirbt und das Wohnrecht erlischt. Bzw. A möchte dann das Haus komplett übernehmen und B auszahlen. Eine Teilung ( Auseinandersetzung § 2042 ) ist aufgrund der Bauweise schlecht möglich. Das Objekt kann nur komplett veräußert werden.

1.) Kann eine Vereinbarung zwischen A + B ohne Anwalt bzw. Notar aufgesetzt werden ? Was sollte Sie enthalten ? ( B will sich absichern )

2.) Was passiert wenn A die halbe „Miete“ an B nicht bezahlt und bei Tod von C doch nicht aus dem Haus möchte um es zu verkaufen ?

3.) Was passiert wenn A die laufenden Kosten des Hauses ( Grundbesitzabgaben usw. ) nicht mehr tragen kann.


MFG

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Sehr geehrer Fragesteller,

1.)
wenn ich Sie richtig verstehe geht es um eine Vereinbarung zwischen A+B bei der sich beide verpflichten bei Tod von C einem Verkauf zuzustimmen bzw das A den B auszahlt und B ihm dafür sein Eigentum am Haus überträgt.

Eine solche Vereinbarung bedarf der notariellen Beurkundung; gem § 311 b BGB.
Wenn A bereits jetzt schon weiß, dass er das Haus übernehmen will, kann z. Bsp. ein Vorvertrag abgeschlossen werden. Dieser sollte alle Elemente eines Grundstückskaufvertrags enthalten und zusätzlich eine Bedingung formulieren wann die Übertragung realisiert werden soll, z. Bsp. Tod des C.
Grundsätzlich sollte alles das in die Vereinbarung aufgenommen werden, was beide Seiten für wichtig erachten und bereit sind zu vereinbaren was passieren soll, wenn C stirbt.
Genauer kann die Frage danach was eine slche Vereinbarung enthalten soll im Rahmen einer Erstberatung nicht beantwortet werden.

2.)
Wenn A + B einen Vetrag abgeschlossen haben der A verpflichtet einen bestimmten Betrag an B zu zahlen kann dieser Betrag notfalls eingeklagt werden.
Wurde die o.g. notarielle Vereinbarung/Vorvertrag abgeschlossen und hat sich A darin zum Auszug verpflichtet kann dies im Zweifel mittels Räumungsklage gerichtlich durchgesetzt werden.

3.)
Dann kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen, damit die Gläubiger, hier die Gemeinde, befriedigt werden kann.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 22.04.2007 | 17:44

Danke für die bisherige Antwort,

einen Nachfrage. Die notariellen Beurkundung; gem § 311 BGB wegen der Eigentumsübertragung war klar. Vielleicht will aber auch ein Dritter aus dem Umfeld von A den Anteil des Hauses.
Nicht richtig klar ist mir ob ich einen notariellen Vertrag auch für die bisherige Grndsatzentscheidung benötige (Haus verkaufen , Erlös teilen wenn C stirbt und sein Wohnrecht erlischt).
Sollen alle Regelungen ( z.B. Mietzahlungen von A ) hinein, die gelten bis C stirbt ?
Ich kann mir grundsätzlich nicht wirklich vorstellen, dass mein Bruder (A) irgendwann das Haus übernehmen kann weil ihm die Mittel fehlen. Deswegen geht es mir vorrangig darum die Sicherheit zu haben notfalls zu verkaufen auch wenn A vorübergehend im Haus wohnt. Bisher war es nähmlich immer klar bei Tod von C und erlöschen des Wohnrechts zu verkaufen.


MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.04.2007 | 19:09

Sehr geehrer Fragesteller,

Sie müssen beachten dass alle Vereinbarungen die im weitesten Sinne etwas mit der Übertragung von Grundeigentum zu tun haben, sei es auch "nur" eine Verpflichtung dazu oder ein Vorvertrag etc., imer einer notariellen Beurkundung bedürfen. D.h. nicht nur ein Vertrag über die Eigentumsübertragung selbst sondern auch jedwede Verpflichtung dazu.

Einer notariellen Beurkundung hinsichtlich der Teilung des Erlöses ist nicht notwendig, da sich dies bereits aus den Eigentumsanteilen anhand der Grundbucheintragung ergibt. Ebenso bei Vereinbarungen über etwaige Mietzahlungen, da es dabei gerade nicht um Übertragung von Grundeigentum geht.

Sollte sich Ihr Bruder weigern, dass Grundstück zu verkaufen können Sie die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft mittels einer Teilungsversteigerung erzwingen; § 180 Abs. 1 ZVG.

mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

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