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Vereinbarte Schönheitsreparaturen übersteigen das gesetzlich Maß


13.09.2006 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte/r Anwältin/Anwalt,

wir haben unsere Wohnung zum 30.11.2006 gekündigt und wurden zu den folgenden Schönheitsreparaturen von unserem Vermieter aufgefordert. Vor allem in Bezug auf den Fußboden halte ich die Forderungen für unrechtmäßig. Anbei habe ich den Auszug seiner Forderungen in Bezug auf Schönheitsreparaturen und Auszüge unseres Mietvertrages zusammengestellt. Meine Fragen befinden sich am Ende.

Beendigung von Mietverhältnissen -Forderung Vermieter

Bis zur Wohnungsübergabe sind alle notwendigen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren mit weiß gestrichener Rauhfasertapete, das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken in weiß, das Abschleifen und Streichen der Fußböden, das Lackieren der Schwellen, Heizkörper (einschließlich Heizrohre), der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren innen in weiß.

Auszüge Mietvertrag:

§3 Miete und Nebenkosten

Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der jeweils Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen fachgerecht und regelmäßig während des Mietverhältnisses durchzuführen; für alle Nassräume, wie Küche, Bad, Dusche usw. jeweils nach drei Jahren, für alle anderen Räume jeweils nach 5 Jahren. Unabhängig davon sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die dann tatsächlich erforderlichen Schönheitsreparaturen laut einem Übergabeprotokoll durchzuführen oder der Nachmieter ist angemessen zu entschädigen.

§19 Übergabe und Vertragende

Die Mieträume sind nach Beendigung der Mietzeit in sauberem Zustand an den Vermieter zusammen mit allen Schlüssel herauszugeben. Andernfalls ist der Vermieter berechtigt, die Mieträume auf Kosten des Mieters öffnen und eventuell reinigen zu lassen. Dem Vermieter wird ausdrücklich gestattet, bei der Überschreitung des Rückgabetermins etwaige in den Mieträumen verbliebene Gegenstände zu entfernen und als Gerümpel vernichten zu lassen. Die Kosten trägt der Mieter. Teppichböden sind auf jeden Fall zu entfernen. Sie dürfen beim Einbringen nicht vollflächig geklebt werden. Eine Freistellung vom Entfernen der Teppichböden kann nur erfolgen, wenn die Teppichböden vom Vermieter eingebracht sind oder der Nachmieter schriftlich die Übernahme der Teppichböden erklärt.

Bei unserem Einzug:

Die Wohnung wurde völlig frisch weiß gestrichen am 01.06.2001 übernommen. Der Fußboden wurde bereits vom Vormieter genutzt und wies bereits Abnutzungen auf, die Einbauküche wurde ebenfalls bereits vom Vormieter genutzt und wies ebenfalls Abnutzungserscheinungen (der Herd inklusive des Backofens in besonderem Masse) auf. Küche und Boden sind seit Erstbezug 1993 in Nutzung. Des Öfteren ist vom Dach Wasser eingetreten, wurde dem Vermieter angezeigt und von ihm wurden Dacharbeiten durchgeführt – hierdurch existieren neben der Abnutzung des Parkett
des Weiteren Wasserschäden.

Fragen:

1.Die im Merkblatt definierten Schönheitsreparaturen gehen über die gesetzlichen - gemäß meiner Recherche – hinaus. Richtig?
2.Ist die Übergabe der Verantwortung der Schönheitsreparaturen gemäß Mietvertrag zulässig oder unzulässig?
3.Was bedeutet der Passus aus dem Mietvertrag „Unabhängig davon sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die dann tatsächlich erforderlichen Schönheitsreparaturen laut einem Übergabeprotokoll durchzuführen“ Wer bestimmt was in dieses Übergabeprotokoll als durchzuführende Schönheitsreparatur aufgenommen wird?
4.Vor 2,5 Jahren sind Schlafzimmer und Arbeitszimmer eins in blau eins in gelb gestrichen worden. Beide sind in nicht renovierungsbedürftigem Zustand. Müssen diese Zimmer bei Auszug neu mit weiß gestrichen werden?
5.Bestehen in Bezug auf den Parkettfussboden/Laminat der nach 13 Jahren und einigen Wasserschäden (Vermieterverantwortung) abgenutzt ist, für uns Verpflichtungen?
6.Die Heizkörper sind in einem sehr guten Zustand und nicht abgestossen, müssen sie trotzdem gestrichen werden?
7.Der Lack von der Küchenverkleidung der Einbauküche löst sich, in welcher Form sind wir verpflichtet zu Schönheitsreparaturen an der Einbauküche ? Wann ist eine Einbauküche abgenutzt?
8.Wie harmonieren Abnutzung und die Aussage das grundsätzlich der Mieter die Mietsache wieder so übergeben mus, wie er Sie am Anfang des Mietverhältnisses in seine Obhut genommen hat
9.Ich beabsichtige schriftlich Widerspruch beim Vermieter gegen seine Forderungen einzureichen und ihn zu informieren, welche Renovierungsarbeiten wir durchführen werden. Ist das das richtige Vorgehen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe und freundlichen Gruß

Die Fragestellerin
Sehr geehrter Ratsuchende,
ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf Grund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten:

Sollte die zitierte Stelle des Mietvertrages wortwörtlich sein, so müssen Sie nach der jüngsten Rechtsprechung keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen.

Der Grund hierfür ist folgender.
Der Mieter muss nicht mehr renovieren als er selbst verwohnt hat. Deshalb sind Renovierungsklauseln, die starre Renovierungsfristen enthalten unwirksam und machen die Renovierungsklausel insgesamt unwirksam.
Auch in Ihrem Vertrag sind die Renovierungsfristen starr. Danach sind die Nassräume etc… alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre zu renovieren.
Eine Relativierung, die von der starren Frist absieht, wenn es nach Zustand der Wohnung nicht erforderlich ist, ist nicht ersichtlich.
Bitte sehen Sie aber im Vertrag noch einmal nach, ob nicht an einem anderen Punkt eine Relativierung vorgenommen wird.

Im Übrigen enthält der Mietvertrag die Vereinbarung, dass die Wohnung in einem sauberen Zustand zu übergeben ist. Dies führt nicht zu einer Renovierungsverpflichtung, wenn die Wohnung in Ordnung ist. Deshalb wäre die Forderung vom Vermieter nicht durchsetzbar.

Im Übrigen ist zu Ihren Fragen folgendes zu sagen:
Zu 1)
Die Schönheitsreparaturen gehen über das gesetzliche Maß hinaus. Nicht dazu gehören das Abschleifen der Böden. Die Farbe muss nicht weiß sein. Tapezieren nur, wenn erforderlich.

Zu 2)
Die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen ist allgemein üblich und verstößt nicht gegen gesetzliche Bestimmungen.

Zu 3)
Hier handelt es sich meiner Meinung nach um eine unklare Klausel:
Zum einen kann man hier von einer unwirksamen Klausel ausgehen, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt, denn es wird unabhängig von der letzten Schönheitsreparatur die Erfordernis von möglichen Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgewälzt.
Gemeint sein kann aber auch, wenn bis dahin keine Schönheitsreparaturen vorgenommen wurden, so sind diese spätesten bei Auszug vorzunehmen.Unklarheiten gehen zu Lasten des vermieters.

Zu 4)
Wenn die Räume in ordnungsgemäßem Zustand sind, muss nicht alles weiß gestrichen werden. Sind die Räume vertragsgemäß, so sind die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig.

5)
Der Parkettfußboden betrifft sie nicht, solange es sich um normalen Verschleiß handelt. Wurde der Boden aber dadurch beschädigt, dass Sie Wasserflecken verursacht haben, so geht das über den normalen Verschleiß und der Vermieter kann von Ihnen Ersatz für den Schaden verlangen. Da es sich aber hier um Wasserschäden handelt, die auf Grund der Dachundichte entstanden sind, haften Sie nicht dafür.

Zu 6)
Solange die Heizkörper in Ordnung sind, müssen Sie nicht neu lackiert werden.

Zu 7)
Die Einbauküche habe Sie mitgemietet und für deren Abnutzung Miete gezahlt. Da es sich hier um normalen Verschleiß handelt und auch im Mietvertrag nichts vereinbart ist, haften Sie nicht für den Zustand.

Zu 8)
Normalerweise wird dies eben mit wirksamen Schönheitsreparaturklauseln bewirkt.
Wenn die Sache nicht abgenutzt ist, so muss sie nicht renoviert werden.

Zu 9)
Ja dies ist das richtige Vorgehen. Es ist zu Beweiszwecken immer sinnvoll alles schriftlich vorzunehmen.




Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia Vetter


Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2006 | 15:09

Sehr geehrte Frau Vetter,

der Text ist wortwörtlich aus meinem Mietvertag übernommen und deckt sich mit meiner Vermutung.

Resultierend beabsichtige ich das folgende Schreiben per Einschreiben an meinen Vermieter zu senden. Ich würde mich freuen, wenn Sie prüfen könnten, ob ich Ihre Anmerkungen korrekt wieder gegeben habe.

Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen

Die Ratsuchende

Sehr gehrte Frau ....

am xx.xx.2006 habe ich von Ihnen ein Schreiben mit der Bestätigung meiner Kündigung unter anderem ein Merkblatt bei Beendigungen von Mietverhältnissen erhalten, in dem Forderungen zu Schönheitsreparaturen formuliert sind.

In meinem Mietvertrag ist unter dem §3 folgendes zum Thema Schönheisreparaturen geschrieben:

"Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der jeweils Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen fachgerecht und regelmäßig während des Mietverhältnisses durchzuführen; für alle Nassräume, wie Küche, Bad, Dusche usw. jeweils nach drei Jahren, für alle anderen Räume jeweils nach 5 Jahren."

Nach der jüngsten Rechtsprechung müssen wir keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen. Der Grund hierfür ist, dass der Mieter nicht mehr renovieren muss als er selbst verwohnt hat. Deshalb sind Renovierungsklauseln, die starre Renovierungsfristen enthalten unwirksam und machen die Renovierungsklausel insgesamt unwirksam.

Im Übrigen enthält der Mietvertrag unter $19 die Vereinbarung, dass die Wohnung in einem sauberen Zustand zu übergeben ist. Dies führt ebenfalls nicht zu einer Renovierungsverpflichtung.

Für eine besenreine Übergabe der Wohnung schlage ich den 25. oder 26.10.2006 ab 10 Uhr vor. Bitte bestätigen Sie mir den Termin innerhlab der nächsten 14 Tage.

Mit freundlichen Grüßen


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.09.2006 | 15:16

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihr Anliegen stellt keine Nachfrage mehr da, dennoch möchte ich kurz antworten.

Sie können das Anschreiben so versenden.

Mit freundlichen Grüßen
Vetter

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