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Verdeckte Mängel Hauskauf


| 16.07.2007 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Vor 2 Wochen habe ich ein Haus (Bj. 1949) gekauft.5 Tage nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags habe ich einen Statiker beauftragt, das Gebäude zu begutachten, da bei den Bauarbeiten(der Verkäufer hat uns gestattet, ab sofort mit den geplanten Baumaßnahmen zu beginnen)eine Wand fast eingestürzt wäre. Der Käufer hat das Haus im April 2007 gekauft und bereits umfangreiche Renovierungsarbeiten von nicht qualifizierten Arbeitern vornehmen lassen. Nun wurde unter anderem festgestellt, dass 6 Fenster mangelhafte Stürze aufweisen. Vorher waren an deren Stelle schmalere Fenster eingebaut, nun baute der Verkäufer einfach breitere Fenster ein, ohne die erforderlichen Träger bzw. Stürze einzubringen. Das Gebäude wurde laut Aussage des Statikers durch die Baumaßnahmen des Verkäufers statisch stark geschädigt.In dem Kaufvertrag steht Folgendes:
"Nach dem Gesetz ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Hierzu vereinbaren die Vertragsparteien,dass der Kaufgegenstand grundsätzlich nur in der Beschaffenheit geschuldet wird, die dieser zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den Käufer gehabt hat.Der Kaufgegenstand ist vom Käufer eingehend,insbesondere im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden,besichtigt worden.Der Verkäufer weist darauf hin,dass im EG ein ungedämmter Verbundestrich eingebaut wurde. Dem Käufer ist bekannt,dass sich das Haus in einem nicht fertig gestellten Renovierungszustand befindet.Soweit durch den Zustand bei Besichtigung gleichwohl Sachmängelansprüche des Käufers begründet sein sollten, werden diese hiermit ausgeschlossen. Zudem ist die Irrtumsanfechtung für Eigenschaften der geschuldeten Beschaffenheit ausgeschlossen."
1.) Handelt es sich bei den Fensterstürzen um einen offenen oder verdeckten Mangel?Den Mangel konnte der Statiker in der Tat mit bloßem Auge erkennen, weil die Stürze nicht durch Tapete oder Putz verdeckt wurden, sie also sichtbar sind.Ich bin aber kein Fachmann, habe also bei Vorbesichtigung des Objektes nicht auf die Stürze geachtet, da ich vorausgesetzt habe, dass wenn ein Bauingenieur schon Fenster ersetzt, die Umbaumaßnahmen den fachlichen Vorschriften entsprechen.
2.)Hätte der Verkäufer mich auf die mangelhaften Stürze hinweisen müssen oder hätte ich den Mangel selbst erkennen müssen?Er behauptet, er habe davon nichts gewusst, weil die Miteigentümerin(zur Hälfte miteingetragen) die Handwerker beauftragt habe. Der Bauingenieur war aber nachweislich an 2 Tagen im Haus, weil er selbst 2 Fenster eingebaut hat, die aber in Ordnung sind. Die fehlerhaften Fenster habe er sich angeblich nicht angeschaut, weil er davon ausgegangen sei, dass die Einbaumaßnahmen fachlich korrekt durchgeführt wurden.Nach meiner Meinung ist dies nicht glaubhaft.
3.)Kann ich dem Verkäufer die Kosten für das Einbringen der 6 Fensterstürze auferlegen, indem ich mich auf das arglistige Verschweigen der verdeckten Mängel, die ihm aufgrund seines Berufs bekannt gewesen müssen, berufe?

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Sehr geehrte Ratsuchende,


auch ich halte die Behauptung des Verkäufers, er hätte sich die Fenster nicht angesehen, für wenig glaubhaft. Denn wenn er selbst im Bauwesen tätig ist, ist es mE schon mehr als wahrscheinlich, dass die Arbeiten dann auch kontrolliert werden.

Sofern Sie aber diesbezüglich auf eine arglistige Täuschung abstellen wollen, müssen Sie beachten, dass Sie diese vollständig darlegen und beweisen müssen.

Allein mit dem "gesunden Menschenverstand" wird Ihnen dieser Beweis aber eventuell kaum gelingen, so dass Ihre Chance, mittels einer arglistigen Täuschung Rechte abzuleiten, hier wirklich mit 50:50 zu bewerten sind. Es sprechen zwar viele Ansatzpunkte dafür; ob dieses dann aber auch einen Richter tatsächlich zu Ihren Gunsten überzeugt, bleibt zweifelhaft.

Daher ist es hier auch eine Gradwanderung, ob Sie die Kosten dem Verkäufer tatsächlich auferlegen können.

Nach der derzeitigen Schilderung neige ich eher dazu, diese Frage -leider- zu Ihren Lasten zu verneinen.


Auch handelt es sich hier, da weder Tapete oder Putz die Einbauten verdeckt haben, sicherlich NICHT um einen verdeckten Mangel. Dass Sie dieses als Laie nicht erkennen konnten, spielt dabei -leider- keine Rolle, da es da eben bei Ihnen gelegen hätte, dann einen Fachmann zur Besichtigung mitzunehmen.


Insgesamt sieht es daher nicht gerade "rosig" für Sie nach der derzeitigen Schilderung aus. Ggf. könnte sich aus dem gesamten Vertrag aber noch etwas anderes ergeben. Hier sollten Sie deshalb überlegen, den Vertrag in der Gesamtheit noch weiter prüfen zu lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2007 | 15:16

Sehr geehrter Herr Bohle,
zuerst möchte ich mich für die schnelle und kompetente Antwort herzlich bedanken. Eine Frage habe ich noch:
Kann ich die für den 3.8.07 vereinbarte Zahlung des Kaufpreises zurückhalten, bis juristisch geklärt ist, ob mir Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer zustehen, oder kann der Verkäufer in diesem Fall Zinsen nach Verzugseintritt verlangen bzw. vom Kaufvertrag zurücktreten? Trotz der für mich schlechten Aussichten möchte ich gerichtliche Schritte gegen den Verkäufer einleiten. Im Kaufvertrag steht im Absatz
" Vertragliche Rücktrittsrechte" Folgendes:
"Der Notar ist nicht verpflichtet, die Löschung der Vormerkung zu veranlassen, wenn der Käufer Gründe vorträgt, wonach ihm eine Einrede gegen den Kaufpreisanspruch zusteht".
Es ist nicht so, dass ich vom Kaufvertrag zurücktreten möchte. Es geht mir lediglich darum, einen Weg zu finden, den Kaufpreis zumindest nicht vollständig begleichen zu müssen, bevor gerichtlich geklärt ist, ob ich den Käufer haftbar machen kann oder nicht.

Freundliche Grüße und vielen Dank für Ihre Bemühungen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2007 | 16:42

Sehr geehrte Ratsuchende,

hier können Sie ggfs. einen Teil des Kaufpreises (Kosten der notwendigen Reparaturen) zurückhalten, werden aber mit Zinsansprüchen zu rechnen haben.

Der von Ihnen zitierte Passus ist mE etwas aus dem Zusammenhang gerissen, wobei ich die Formulierung auch für bedenklich halte, da Gründe ja immer vorgetragen werden könnten, ohne dass die Berechtigung vorabgeklärt ist.

Hier können Sie aber ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen; informieren Sie bitte auch den Notar davon. Stellt sich im Nachhinein aber meine Befürchtung heraus, werden Sie MINDESTENS Zinsen zahlen müssen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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