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Verbraucherinsolvenzverfahren Grundbucheintrag Grundstück

| 01.12.2012 12:15 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Guten Tag,

meine Freundin und ich haben Anfang des Jahres ein Grundstück / eine Immobilie gekauft.

Ich bin alleiniger Kreditnehmer, wir stehen jedoch beide im Grundbuch. Eine Verteilung der Eigentumsverhältnisse wurde nicht eingetragen.

Eingetragende Grundschuld = 122.000 Euro. Getilgt hiervon wurden bisher ca. 1000.- Euro (Annuitätendarlehen).

Meine Freundin muss, aufgrund einer fehlgeschlagenen Selbstständigkeit, das Verbraucherinsolvenzverfahren beantragen / einleiten.

Ist es empfehlenswert, sie vorab aus dem Grundbuch zu entfernen oder würde das Haus nicht mit in die Insolvenzmasse aufgenommen, da noch hoch beliehen und ich zudem die Raten ja bediene?

Wenn ja, kann dies durch Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt geschehen oder muss der Weg über Notar (Abtretung / Überschreibung Eigentum, Vertrag, wiederholte Grunderwerbssteuer) genommen werden?

Vielen Dank & freundliche Grüße.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte.

Eine einfache Übertragung des Miteigentumsanteils ist so ohne weiteres nicht möglich. Zum einen könnte dies durch den Insolvenzverwalter/Treuhänder angefochten werden, zum anderen muss auch die Bank zustimmen.

Als Vorgehensweise bietet sich folgenderAblauf an.

Sie sprechen mit der finanzierenden Bank. Diese muss der Übertragung des Miteigentumsanteils zustimmen und muss Ihre Freundin aus dem Darlehensvertrag sowie aus der persönlichen Haftung aus der Grundschuld entlassen.

Ist dies geklärt ist eine notarielle Übertragung des Miteigentumsanteils erforderlich mit entsprechender Entlastung aus den bestehenden Bankverbindlichkeiten. Dies ist wichtig, damit hier keine Schenkung vorliegt und diese nicht der Anfechtung durch den Insolvenzverwalter/Treuhänder unterliegt. Sollte der Miteigentumsanteil lt. Kaufvertrag einen höheren Wert als das valutierende Darlehen haben, wäre eine aktuelle Bewertung des Hauses erforderlich.

Entscheid für den Ausschluss einer Anfechtung im Insolvenzverfahren ist der Nachweis, dass Ihrer Freundin im Falle einer Zwangsversteigerung kein höherer Erlös zugeflossen wäre. BGH, 24.09.1996, IX ZR 190/95
Insoweit ist eine Schätzung des Hauses erforderlich, sowie eine Auskunft der Bank in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen würde, sollte das Haus versteigert und das Darlehen vorzeitig zurückgeführt werden.

Ist der hälftige fiktive Erlös abzgl. Vorfälligkeitsentschädigung geringer als die hälftige Darlehensvaluta, sollte eine Anfechtung ausgeschlossen sein.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragemöglichkeit weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2012 | 13:29

Sehr geehrter Herr Schröter,

vielen Dank für Ihre zügige und ausführliche Antwort.

Über die Nachfragemöglichkeit bitte ich Sie, mir noch folgendes zu erläutern:

1.
Meine Freundin steht in keinem der Darlehensverträge (auch nicht als Bürge), sondern nur im Kaufvertrag sowie mit im Grundbuch.

Ändert sich hierdurch die Vorgehensweise?

2.
Kaufpreis war 130.000 Euro - die 8000.- Euro Differenz zur eingetragenen Grundschuld (122.000 Euro) hat meine Freundin als Eigenkapital mitgebracht.

Im Kaufvertrag ist der Miteigentumsanteil nicht explizit aufgeführt. Wird somit, in allen Fällen, von 50/50 ausgegangen? Grundbucheintrag sagt ebenfalls nichts über die Aufteilung aus.

3.
Ich konnte mir bisher nicht vorstellen, dass eine Zwangsversteigerung überhaupt in Betracht kommen kann, da ich alleiniger Finanzierer der Grundschuld bin. Wenn zwangsversteigert wird, wird dann jeder Partei 50% des Erlöses zugerechnet? Gehen wir von 120.000 Euro aus (weitere Kosten / Vorfälligkeitsentschädigung etc. außer Betracht gelassen) - erhielt meine Partnerin (bzw. ihre Gläubiger) davon 60.000 Euro und ich hätte, nach Aufrechnung dann trotzdem noch ~60.000 Euro Schulden (aber kein Haus mehr)?

Vielen Dank & freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2012 | 22:24

Vielen Dank für die weiteren Informationen, die die Lage doch deutlich verbessern.

Zunächst droht keine Kreditkündigung der Bank, wenn Sie die Raten weiterhin zahlen, da Ihre Freundin keine Kreditnehmerin ist.

Insoweit besteht aktuell gegenüber der Bank lediglich ein Bedarf diese zu informieren, da der oder die Treuhänderin auf den Miteigentumsanteil einen Insolvenzvermerk in Abt. 2 des Grundbuches eintragen wird.

Eine Verwertung der Immobilie wird der Treuhänder nur im Wege der Teilunsgversteigerung vornehmen können, da eine freihändige Verwertung kaum Interessenten finden wird. Aber auch eine Teilungsversteigerung ist für den Treuhänder aufgrund der vorzulegenden Gutachterkosten nicht attraktiv.

Aus meiner Sicht macht es jetzt keinen Sinn überstürzt zu handeln, da dies alles der Anfechtung unterliegen wird, da Ihre Freundin nicht Kreditnehmerin ist.

Vielmehr sollten Sie den Schwerpunkt auf eine Verhandlung mit dem Treuhänder legen und gegen einen Lästigkeitsbetrag für die Insolvenzmasse den Miteigentumsanteil übernehmen. Die Lästigkeitsprämie sollte sich an dem eingebrachten Eigenkapital abzgl. der bislang durch Ihre Freundin ersparten Mietkosten orientieren.

Ich hoffe ich konnte Ihre Fragen beantworten und stehe Ihnen auch für eine weitergehende Beratung per Email zur Verfügung.

Mit besten Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 04.12.2012 | 10:08

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