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Verbotene Untervermietung


| 04.10.2006 22:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwälte,

ich habe gerade einen Brief aufgesetzt, den ich ihnen einmal hier hineinkopieren möchte.
Ich habe an meine Hauptmieter zwei Ladenlokale vermietet.

Zuvor möchte ich allerdings erwähnen, dass ich eine Rechtsschutz habe und gerne will, dass diese die Kündigung meiner Hauptmieter bezahlen, wenn ich fristgerecht kündige, greift die Rechtsschutz jawohl nicht ein.
Daher wäre es aus meiner Sicht besser, hier abzuwarten, bis die Miete ausbleibt oder aber wegen verbotener Untervermietung eines der durch meine Hauptmieter angemietetn Ladenlokale zu kündigen.
ich habe mir im übrigen auch shcon überlegt, ob ich nicht als Druckmittel sage, dass ich alles kündige, falls die Miete für die Trinkhalle, die die Leute untervermietet haben, ausbleibt.
Leider haben meine Mieter diesen eben genannten Bereich untervermietet und bezahlen dafür nur noch schleppend die Miete.
Meine Befürchtung ist nun diese, dass alsbald die Mieter garnicht mehr zahlen, weil ihre Untermieter auch nicht zahlen und ich dann letzenendes die Kündigung der Haupot und Untermieter vornehmen muss.

Auszug meines Briefes an meine Hauptmieter.:

".............................
44229 Dortmund






An Familie G.ehem. S.u.H.Schloßstr. 10

45899 Gelsenkirchen-Horst




Do, 4.10.06


Gesamtsituation ihrer Mietverhältnisse

Sehr geehrte Eheleute G.

wie sie wissen hatten wir bislang immer ein ziemlich ausgeglichenes Mietverhältnis.
Leider nehmen ja die Schwierigkeiten trotz meiner netten Hilfe andauernd zu.
Alleine das heutige Telefonat, dass ich mit ihrem Mann führte, lässt meine Hoffnung schwinden, dass sich ihre Problem reduzieren werden.
Wenn ich sie richtig verstehe, wollen sie morgen Mitglied im Mieterverein werden, ich frage mich aber an dieser Stelle, was dies nun soll.
Sie sind bei ihrem Problem, so wie sie es mir schildern, nicht Mieter, sondern Vermieter des Herrn J., mit dem sie ja angeblich einen mündlichen Mietvertrag gemacht haben.

Ich möchte mich hier nicht mehr weiter einmischen, da ich bei der mündlichen Vermietung nicht dabei war.
Ob sie nun Herrn J. mündlich die Toilette vermietet zusätzlich vermietet haben, kann ich nicht beurteilen und will ich auch garnicht.
Jedenfalls kann ich als Vermieter ihrerseits unter ihren mangelnden Kenntnissen, was Vermietung von gewerblichen Objekten angeht, nicht leiden.
Da sie ja nun offenbar das Ladenlokal EG rechts untervermietet haben, stelle ich dazu fest, dass sie laut Mietvertrag dazu nach § 9 Nr. 3 des ihnen vorliegenden Mietvertrages nicht berechtigt waren.

Ich widerspreche daher dieser Untervermietung und behalte mir eine Kündigung vor.
Sie teilten mir bislang auch nicht die Anschrift des Untermieters mit, schicken sie mir diese bitte innerhalb einer Woche an die ihnen bekannte Adresse zu.
Mir ist darüberhinaus glaubhaft von einem Zeugen mitgeteilt worden, dass sich dort merkwürdige Dinge tun und das ab und ab Krach zu hören ist.
Es finden dort angeblich Parolen statt, die ich so nicht dulden möchte.
Daher erteile ich ihnen wegen diesen Störungen nach § 3i eine Abmahnung die im Wiederholungsfalle nicht mehr per Abmahnung gerügt werden muss, sondenr nach § 3 Nr. 2 sofort einer fristlosen Kündigung folgt.
Im übrigen ist auch schon die verbotene Untervermietung Grund genug, hier nach § 3 d (Fremdnutzung) die sofortige Kündigung auszusprechen.

Für ihr angemietetes Tatoo Studio fehlt diesen Monat wieder die Miete, sie bezahlen dauernd unregelmäßig die Miete.
Da mir das Mietverhältnis insgesamt zu unsicher wird, teile ich ihnen vorsorglich mit, dass ich mit weiteren Eskapaden nicht mehr leben will.
Falls sich die Mietzahlungen aller ihrer angemieteten Objekte bie mir nicht stabilisieren sollten, werde ich mir ernsthaft überlegen müssen, ob ich zum einen wegen Mietverzugs nicht fristlos kündigen werde oder aber ihr Tatoo Studio, dass noch ein größeres finanzielles Risiko in sich birgt, fristgerecht.
Nach § 2 Alternative 2 läuft ihr Vertrag bis zum 31.07.07, wenn sie bis dahin Miete zahlen sollte.
Bei 3 monatiger Frist müsste eine Kündigung zum 31.04.07 zugestellt sein.

Zur Info sei gesagt, dass auch nach § 540 BGB, Untervermietung ohne schriflticher Zustimmung nicht gestattet ist.



Mit freundlichen Grüßen"


Sie sehen anhand dieses Briefes, dass ich mir nicht sicher bin, wie ich verfahren soll, bitte nennen sie mir die richtige Form einer solchen Abmahnung/Kündigung und die notwenidgen Paragraphen.
Natürlich wäre es mir lieber, wenn ich bei der Kündigung der Trinkhalle, wo ein eUntermieter drin ist, gleich die Rechtsschutz einschalten kann, damit meine Hauoptmieter von den Kosten ihres Anwaltes, der für sie die Kündigung vorantreibt, befreit wird.
Wenn ich meinen Hauptmieter alles kündigen würde, dann würde ich ihnen die Existenz entziehen, was ich nich will, weil mir dann ja auch die Miete entgehen würde, besser wäre es vielleicht, wenn ich die Kündigung als Hauptmieter vorantreiben würde und den Untermieter gleiche mit kündige, wenn dies die Rechtsschutz zahltm können sich meine Mieter iweder erholen.
Ihr Untermieter bezahlt seinerseits auch nich tmehr die Miete und behauptet frech weg, dass anhand des mündlichen Vertrages mit dem Untermieter der Hauotmieter ihnen einen mündlichen Zeitmietvertrag zugebilliugt hat.
Leider wird dem gegalubt und meine Mieter kommen offenbar mit ihrer Kündigung nicht weiter, wieso die Kündigung wegen Zahlungsverzuegs nicht greift, kann ich ihnen leider nicht sagen, da der Untermieter nicht mein direkter Ansprechpartner ist.
Ich bitte daher mit einen Hinweis zu geben, wie ich am besten verfahren soll.
Wäre es unter Umständen besser, die Sache wegen des Drohenden Mietausfalls des großen Ladens nicht zu melden, da hier Dauerverstösse kommen könnten.
MEine Hauptmieter haben aber zwei getrennte Verträge bei mir gemacht und sie bewohnen in meinenm Haus noch eine Wohnung.
BEtroffen ist im Moment nur die kleine unvermietetete Trinkhalle seitesn meiner Mieter.

-- Einsatz geändert am 04.10.2006 23:14:06
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Bevor ich auf Ihren Brief und den fortfolgenden Sachvortrag eingehen werde, möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie allenfalls das Mietverhältnis zu den Hauptmietern ggf. fristlos wegen Zahlungsverzuges ab Ausbleiben von zwei Monatsmieten hintereinander oder in der Summe z.B. durch unberechtigte Mietminderungen vornehmen können.
Durch diese Kündigung, wenn Sie denn rechtswirksam erfolgt, würde hinsichtlich der weiteren Durchführung des Mietverhältnisses zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter eintreten, so dass dieser auch kein Recht mehr zum Besitz an der Mietsache haben wird und somit auch gegen Ihn eine Räumungsklage zum Erfolg führen würde.

Hinsichtlich des § 9 Nr. 3 des Mietvertrages wird unter Umständen zu prüfen sein, ob die Untervermietung tatsächlich wirksam ausgeschlossen werden kann.
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht wird dies beim Gewerberaummietrecht einfacher zu bewerkstelligen sein, so dass es nicht zwingender Gründe bedarf, diese unisono auszuschließen.
Es trifft zwar zu, dass gem. § 540 BGB eine Untervermietung ohne Erlaubnis nicht wird rechtens sein, wobei aber zu beachten ist, dass geprüft werden kann, ob das Verbot einer solchen lediglich Schikane darstellen könnte.
Letztendlich wird jedoch ein Gericht die Wirksamkeit des absoluten Verbotes der Untervermietung zu klären haben.
Sollte dies jedoch der Fall sein, könnte nach erfolgter Abmahnung und der Nichtaufgabe des Untermietverhältnisses durchaus eine wirksame fristlose Kündigung gegenüber dem Hauptmieter ausgesprochen werden, so dass nach dieser – wie oben beschrieben – wiederum Unmöglichkeit hinsichtlich des Mietverhältnisses zwischen Hauptmieter und Untermieter eintreten würde.
Ggf. können Sie sich vielleicht auch auf § 3 d des Mietvertrages berufen, aber ich würde der Sicherheit halber empfehlen, die Abmahnungsvariante vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung wählen.

Selbst wenn man der Behauptung des Untermieters Glauben schenken dürfte, könnte auch der Hauptmieter bei Vorliegen der Voraussetzungen zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigen.
Im Übrigen würde eine fristlose Kündigung gegenüber dem Hauptmieter die oben genannten Folgen der Unmöglichkeit hinsichtlich des Mietverhältnisses mit dem Untermieter „wiederbeleben“.
Warum eine etwaige fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges bei Nichtzahlung von mindestens zwei Monatsmieten durch Ihren Hauptmieter gegenüber den Untermietern nicht „funktionieren“ soll, ist mir im Übrigen ebenfalls schleierhaft.
In diesem Falle und der diesbezüglichen Meinung Ihrer Hauptmieter wird Ihnen nichts anderes übrig bleiben als ggf. über die verbotene Untervermietung in Verbindung mit der Abmahnung, gegen die verstoßen wird, oder aufgrund Zahlungsverzuges, was ohne Abmahnung möglich ist, zu einer fristlosen Kündigung zu kommen.

Hinsichtlich einer ordentlichen Kündigung sollten Sie einen Blick zu diesem Thema, insbesondere der Kündigungsfrist in den Mietvertrag werfen.
Sollte darin zu diesem Thema nichts geregelt sein, tritt für eine ordentliche Kündigung die gesetzliche Kündigungsfrist ein, die besagt, dass bei Zustellung zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres das Mietverhältnis zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres enden soll.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.10.2006 | 00:30

Wenn nun meine Hauptmieter keine Miete mehr zahlen und der Untermieter behauptet, einen mündl. Zeitmietvertrag zu besitzen, dieser aber an den Hauptmieter trotzdem keine Miete entrichtet, kann ich diesen dann wegen der fehlenden Miete zum einen kündigen und zum anderen gilt die ausgesprochene Kündigung gegenüber dem Hauptmieter auch bei dem Untermieter, sogar wenn dieser einen Zeitmietvertrag hat ?
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2006 | 00:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie können, da Sie gegenüber dem Untermieter kein Mietverhältnis haben, keine Kündigung aussprechen, denn wenn Sie mit jemandem kein Dauerschuldverhältnis haben, geht eine diesbezügliche Kündigung ins Leere.
Für diese Konstellation tritt bei einer wirksamen Kündigung gegnüber dem Hauptmieter - wie bereits oben vorgetragen -
Unmöglichkeit ein zur weiteren Durchführung des Untermietverhältnissses, das es hierfür zugunsten des Hauptmieters ein Recht zum Besitz gegen sein muss, das durch wirkame Kündigung diesem gegenüber wegfallen würde.

Ich hoffe, Ihre Ergänzungsfrage durch die erweiterten Ausführungen geklärt zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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