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Verbot durch Lokalbaukommsission - Kündigung möglich


09.12.2009 21:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Sauer



Wir haben vor einer Weile Gewerberäume gemietet, und zwar war als Mietzweck 'Seminare und Beratung' angegeben. Nun hat die Lokalbaukommission den Seminarbetrieb zunächst verboten, es müßte eine Nutzungsänderung beauftragt werden, die kosten - und zeitintesiv ist und möglicherweise sogar mit Umbauten verbunden, da das Gebäude als Nutzung 'Büro' eingetragen hat, was wir natürlich bei Vertragsunterzeichnung nicht wußten und der Vermieter auf meine Frage, ob es Nutzungseinschränkungen gibt, mit Nein geantwortet hat. Kann ja sein, daß er das nicht gewußt hat, aber das hilft uns ja nicht, wir dürfen den Mietzweck nicht erfüllen. Wenn der Antrag tatsächlich gemacht wird (dauert bis zu 5 Monaten ) dürfen wir währenddessen die Räume auch nicht zu unseren Zwecken nutzen. Dürfen wir kündigen (Zeitmietvertrag, ordentliche Kündigung eigentlich ausgeschlossen ) ? Denn das kommt ja eigentlich einem Entzug der Mietsache gleich ?
Danke für Antworten.
Sehr geehrter Fragesteller,

ausgehend von Ihrer Sachverhaltsdarstellung komme ich zu dem Ergebnis, dass durchaus ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht.

Entscheidend ist, dass tatsächlich ein Verwendungszweck für die angemieteten Räume vertraglich vereinbart wurde – also Sie und der Vermieter darüber einig waren, dass eine Nutzung als Seminar- und Beratungsräume Vertragsgegenstand wurde. Entsprechend ist der Vermieter dann auch verpflichtet, zu gewährleisten, dass eben keine rechtlichen Hinderungsgründe vorliegen. Der von Ihnen geschilderte Mangel (derzeit rechtlich nicht erlaubte Nutzungsmöglichkeit) ist auch nicht unerheblich, sind doch evtl. Umbauten notwendig und die zeitliche Dauer von 5 Monaten ist wahrscheinlich unzumutbar.

Vertraglich könnte jedoch eine Klausel vereinbart worden sein, nach der der Vermieter nicht das Risiko etwa notwendiger behördlicher Genehmigungen trägt – ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann nach Ihrer Sachverhaltsschilderung aus meiner Sicht nicht beurteilt werden. Für den Fall, dass dies der Fall wäre, ist auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.10.2007 (Az. XII ZR 24/06) zu verweisen, nach dem das Fehlen einer etwa erforderlichen Genehmigung für die vertragsgemäße Nutzung von Mieträumen einen Mangel i.S.v. § 536 BGB darstellt. Daher kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden für den Fall der behördlichen Untersagung der vertragsgemäßen Nutzung. Ein solche Klausel wäre wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

Hier könnte, falls tatsächlich eine Vereinbarung darüber bestand, dass keine Nutzungsbeschränkungen vorliegen, auch ein Schadensersatzanspruch gegen Ihren Vermieter bestehen. Schließlich können Sie aufgrund einer nicht zutreffenden Zusicherung das Mietobjekt nicht nutzten und erleiden gegebenenfalls hierdurch einen Vermögensschaden.

Der Problemkreis betrifft daher nicht nur die Frage einer Auflösung des Mietverhältnisses, sondern auch etwaiger Schadensersatzansprüche oder die Frage der Herabsetzung der Miete für den Fall, dass Sie in dem Räumen bleiben möchten. Auch wäre interessant zu erfahren, ob bereits Zahlungen geleistet wurden. Dies kann aber nur nach Einsicht in die Vertragsunterlagen beantwortet werden. Bei der Durchsetzung dieser Ansprüche bin ich Ihnen gerne behilflich.

Diese erste Einschätzung der Rechtslage aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung ersetzt nicht eine ausführliche anwaltliche Beratung. Gerade Informationen die kurze Sachverhaltsdarstellung nicht enthält, können dazu führen, dass eine andere rechtliche Beurteilung zutreffend ist. Insbesondere müsste man den abgeschlossenen Gewerbemietvertrag genau prüfen.

Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben.

Mit freundlichem Gruß
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