Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Verantwortung eines Architekten während Planungsphase auf Risiken hinzuweisen

| 27.03.2017 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo,

meine Frau und ich müssen uns gerade mit der Situation auseinandersetzen, dass nach unzähligen Hürden, die wir auf dem Weg zu unserem Eigenheim genommen haben, dieses Vorhaben doch zu scheitern droht! Unvorhergesehene Kosten könnten in absehbarer Zeit entstehen und unsere finanziellen Möglichkeiten überschreiten.

Wir haben uns vor zwei Jahren ein sehr spezielles Grundstück ausgesucht! Das Grundstück war nicht erschlossen, das vorhandene Baufenster zu klein, ein kleiner Bach angrenzend und einiges darauf abzureisen! Eine mögliche Bebauung war anfangs gar nicht sicher, aber Größe, Lage und Infrastruktur sprachen und sprechen immer noch für sich.

Einen Bauträger hatten wir nach einiger Suche auch gefunden. Wie ließen uns ein Angebot machen über ein Fertighaus in Holzständer-Bauweise (wichtig: ohne Keller), in dem die Planung und Beauftragung aller notwendigen Gewerke bis zur schlüsselfertigen Übergabe enthalten waren. Die Planung und Beratung uns gegenüber erfolgt seitdem über einen selbstständigen Architekten, der aber in einem festen Vertragsverhältnis mit unseren Bauträger steht und als dessen Fachberater fungiert. Bei der Planung unseres Eigenheims fühlten wir uns anfangs gut beraten. Uns wurden alle Instanzen aufgezeigt die wir zu gehen hätten und alle Kosten aufgestellt, die auf uns zukommen würden. Die Kostenaufstellung sollte uns als Grundlage für das von uns zu beauftragende Darlehen dienen.

Es handelte sich dabei um Kosten für die Erschließung des Grundstücks, den Abriss bestehender Garagen, die Entsorgung des maroden Asphalts auf diesem Grundstück, sowie die Bodenplatte inklusive dem Fertighaus mit 1,5 Stockwerken. Es wurden weiterhin die Kosten für Grundstück, Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und Baunebenkosten berücksichtigt und alles schriftlich festgehalten.

Erste Ortstermine mit einzelnen Gewerken wurden vereinbart. Bei einem Termin mit dem zukünftigen Abrissunternehmer wurden wir von diesem darauf hingewiesen, dass wir ein geologisches Gutachten einholen sollten, da wir seiner Meinung nach mit weichem Untergrund rechnen müssten. Diese Information wurde gleich vom Architekten aufgenommen, mit dem Hinweis an uns, dass der Untergrund ggf. großzügig mit Schotter aufbereitet werden müsste. Von einem Risiko, und womöglich, einer notwendigen Tiefengründung mit erheblichen finanziellen Aufwendungen war nie die Rede. Mögliche Kosten wurden nie angesprochen und somit auch nicht berücksichtigt!

Also legten wir los … Bauvoranfrage, Darlehen, Baugesuch, Vorbehaltlicher Kauf des Grundstücks (Rücktrittsrecht), Vermesser, Beauftragung eines neu zu erstellenden Bebauungsplanes und immer wieder Bedenken, Einsprüche, neue Forderungen der Behörden, sowie fast der Ablehnung durch das Landratsamt. Von Abgabe der Bauvoranfrage bis zur Baugenehmigung sind zwei Jahre vergangen. In diesem Zeitraum hatten wir Zahlungen von ca. 30.000 Euro aus unserem Eigenkapital geleistet. Nach diesen zwei Jahren mussten leider alle Angebote überarbeitet werden. Auch das Haus kostet nun deutlich mehr! Aber egal … Endlich hatten wir die Baugenehmigung und jetzt sollte es in die finale Planung mit dem Bauträger gehen. Die Mehrkosten könnten wir schon irgendwie tragen. Aber vorher sollten wir noch ein geologisches Gutachten einholen …

Seit einer guten Woche liegt nun das vorläufige geologische Gutachten vor, welches wir noch durch ein weiteres bestätigen lassen werden.

In diesem vorläufigen Gutachten heißt es, dass sehr wahrscheinlich eine Tiefengründung unumgänglich sei, um das Bauvorhaben realisieren zu können. Das bedeutet Pfahlgründung, oder im schlimmsten Fall einen Keller bauen zu müssen. Ein Keller würde schnell mal 50.000 bis 80.000 Euro Mehrkosten bedeuten. Das wäre für uns eine absolute Katastrophe und nicht mehr zu tragen.

Das Ende vom Lied wäre, dass wir für mehr als 100.000 Euro ein Grundstück gekauft hätten, mit dem wir nichts anfangen könnten und welches auch nur schwer wieder zu verkaufen wäre. Es stünden schon erste Zahlungsforderungen vom Bauträger im Raum, für ein Haus welches wir nicht bauen könnten. Aus dem Darlehen über ein vielfaches des Grundstückspreises kämen wir auch nicht mehr raus. Und dazu noch die 30.000 Euro Eigenkapital, die umsonst investiert worden wären!

Nachdem ich nun unsere Leidensgeschichte in einen halben Roman niedergeschrieben habe, komme ich zu den eigentlichen und alles entscheidenden Fragen:

1. Können meine Frau und ich, falls oben genanntes Szenario eintritt, den Architekten bzw. den Bauträger, welcher durch diesen vertreten wurde, auf Schadensersatz in Höhe der möglichen Mehrkosten verklagen?

2. Ist der Architekt in diesem Fall wegen unterlassen seiner Bedenkenhinweispflicht in der Planungsphase zu belangen?

Wenn ja …

a. Wie stehen die Chancen vor Gericht und wie wäre der Sachverhalt zu argumentieren?

b. Spiel es eine Rolle, dass der Kellerbau separat behandelt wird und die Kosten diesbezüglich nicht im Angebot des Bauträgers enthalten sind?

c. Könnte es uns juristische Probleme bereiten, dass wir eigentlich nur mit dem Bauträger direkt einen Vertrag abgeschlossen haben, nicht aber mit dem selbstständigen Architekten (Auf Vertragsunterlagen gilt seine Unterschrift als die des fachlichen Beraters des Bauträgers)?

Oder …

d. Steht der Bauträger dadurch automatisch in der Verantwortung?

e. Werden Sachverhalt und rechtliche Möglichkeiten dadurch beeinflusst, dass die Bauphase offiziell durch einen anderen Architekten betreut wird, welcher Bauvoranfrage und Baugesuch erstellt und bearbeitet hat?

Ich bedanke mich schon im Voraus für die Beantwortung meiner Fragen!

Sehr geehrte Mandanten,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:

Die Frage danach, ob und in welchem Umfang Sie Schadensersatz verlangen können, ist an den von Ihrem Bauunternehmer geschuldeten Leistungsumfang und die vertraglichen Leistungsmerkmale gebunden.

Insofern möchte ich Sie zunächst dahingehend informieren, dass Sie keinen Bauträgervertrag sondern einen Werkvertrag geschlossen haben. Der Unterschied ist ein ganz entscheidender:
Bei einem Bauträgervertrag verkauft Ihr Vertragspartner Ihnen ein Baugrundstück aus seinem Eigentum und schuldet Ihnen im Anschluss daran zusätzlich den Bau in seiner vereinbarten Beschaffenheit und Art.

Bei einem Werkvertrag hingegen, stellen Sie - wie hier geschehen - ein bereits Ihnen gehörendes Grundstück zur Verfügung, welches werkvertragsgemäß zu bebauen ist.

Beide Arten von Verträgen bieten im Regelfall einen unterschiedlichen Haftungsumfang: Bei einem echten Bauträgervertrag haftet der Bauträger auch für die Bodenbeschaffenheit, jedenfalls soweit die Bebaubarkeit im geplanten Sinne betroffen ist.

Beim reinen Werkvertrag ist es regelmäßig Aufgabe des Grundstückseigentümers, für die Bebaubarkeit, die Einholung der Baugenehmigung und alle damit zusammenhängenden Aufgaben zu sorgen. Der Bauunternehmer schuldet dann nur den Bau, der Architekt nur die Planung. Wenn beides für sich genommen mangelfrei ist, das Problem also "nur" auf der Bodenqualität beruht, ist dies im Regelfall kein haftungsaus- lösender Umstand.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Prüfung der Bodenqualität vom Bauunternehmer vertraglich erwartet werden kann, dies wird dann - meist recht weit vorne im Vertrag - ausdrücklich so vereinbart.
Deshalb empfehlen Bauunternehmer auch regelmäßig, die Einholung eines Bodengutachtens vor Beginn der Bauplanungsphase.

Dies vorausgeschickt noch zu Ihren Fragen:

1.
Ihr Vertragspartner ist der Bauunternehmer, der Architekt nur sein Erfüllungsgehilfe, dessen Verschulden ihm aber zugerechnet werden könnte.
Die Erfolgsaussichten einer Klage sehe ich aus den oben genannten Gründen aber fraglich. Zum einen haben Sie den Bau trotz des eindeutigen Hinweises des Abrissunternehmers ohne vorherige Gutachtenseinholung und damit auf eigenes Risiko vorangetrieben. Zum anderen hat der Architekt ebenfalls Bedenken geäußert, kann und muss aufgrund seiner Ausbildung aber keine Kosten- und Risikoschätzung bezüglich der geologischen Faktoren abgeben.

2.
a) Die Chancen stehen eher schlecht, siehe oben.

b) Ja, der nicht geschuldete Kellerbau spricht zusätzlich dafür, dass es nicht zu den vertraglichen Voraussetzungen des Bauunternehmers gehört, sich eingehender mit der Bodenqualität auseinander zu setzen.

c) bis e) Nein, das ist kein Problem (siehe oben).

Ich bedauere, Ihnen keine positivere Einschätzung abgeben zu können. Letztendlich wird jeder Fall vor Gericht einzeln bewertet und ein Richter mag am Ende zu einem ganz anderen Ergebnis kommen. Aus meiner Sicht und nach Ihrer Schilderung ist dies jedoch eher unwahrscheinlich.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 29.03.2017 | 21:54

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"

Die Beratung, wenn auch nicht mit erfreulichem Ergebnis, war kompetent und hat uns in unserer Entscheidung sehr geholfen! Wir würden uns jederzeit wieder von Frau Fritsch beraten lassen ...

"