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Veräusserungszustimmung in Teilungserklärung


22.12.2011 15:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter-Thomas Götz



Guten Tag,

In der Teilungserklärung unserer ETW in einem Zweifamilienhaus ist ein gegenseitiges Ankaufsrecht der beiden Eigentümer beschrieben (siehe unten Auszug aus Teilungserklärung).
Frage: Welche Fristen muss der andere Eigentümer für die Beantwortung des ersten (vor einer möglichen Schätzung) Kaufangebots einhalten? Falls diese Frist verstrichen ist, verstehen wir die Teilungserklärung so, dass wir dem anderen Eigentümer eine Aufforderung zur Veräusserungszustimmung schicken müssen, die er dann öffentlich beglaubigen lassen muß (z.B. Gemeinde).

Auszug aus Teilungserklärung:
6) Veräußerung

Zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist die Zustimmung des jeweils anderen Wohnungseigentümers erforderlich, außer bei Veräußerung einer Wohnung an den Ehegatten, die Geschwister, Kinder oder Enkel des Veräußerers.
Die Veräußerungszustimmung kann allerdings nur dann und so lange verweigert werden, als der nicht veräußernde Eigentümer noch keine Gelegenheit zum Erwerb der zur Veräußerung anstehenden Wohnung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen erhalten hat:
Beabsichtigt ein Eigentümer, seine Wohnung an Dritte zu veräußern, so hat er diese Wohnung vorab dem Eigentümer der anderen Wohnung zum aktuellen Verkehrswert zum Kauf anzubieten. Einigen sich die beiden Eigentümer in diesem Falle nicht über die Höhe des Übernahmepreises, so hat der veräußerungswillige Eigentümer auf seine Kosten den Verkehrswert seiner Eigentumswohnung durch einen vom Amtsgericht München benannten, amtlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermitteln zu lassen und das entsprechende Wertgutachten dann dem anderen Eigentümer unverzüglich vorzulegen. Dieser hat sodann innerhalb eines Monats ab Empfang des Schätzgutachtens gegenüber dem anderen Eigentümer schriftlich zu erklären, ob er die ihm angebotene Wohnung zu dem ermittelten Kaufpreis erwirbt oder bezüglich der angekündigten Wohnungsveräußerung auf sein Ankaufsrecht verzichtet. Bei Ausübung des Ankaufsrechtes hat der Berechtigte auf Verlangen des veräußerungswilligen Eigentümers unverzüglich, längstens aber innerhalb von zwei Wochen ab diesem Verlangen, bei dem notariell beurkundeten Abschluss eines entsprechenden Wohnungskaufvertrags zu verkehrsüblichen Bedingungen mitzuwirken, wobei der Kaufpreis nach Eintritt der üblichen, dem Käuferschutz dienenden Voraussetzungen, insbesondere Vormerkungseintragung, Sicherstellung der Lastenfreistellung und Objektsräumung, zahlungsfällig zu stellen ist.
Wenn der zum Vorerwerb berechtigte Eigentümer auf sein Ankaufsrecht verzichtet oder dasselbe nicht fristgerecht ausübt oder aber aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht fristgerecht bei der Beurkundung des erforderlichen Kaufvertrags mit dem anderen Eigentümer mitwirkt, ist er nicht mehr berechtigt, die zu der beabsichtigten Wohnungsveräußerung an Dritte erforderliche Zustimmung zu versagen, sofern die angekündigte Wohnungsveräußerung längstens innerhalb Jahresfrist notariell beurkundet wird, gerechnet ab dem ausdrücklichen oder durch Fristablauf stillschweigend bewirkten Verzicht auf das bezeichnete Ankaufsrecht. Unter den genannten Voraussetzungen muss die Veräußerungszustimmung unverzüglich nach Aufforderung durch den veräußernden Eigentümer in öffentlich beglaubigter Form erteilt werden.
MfG
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Zustimmung ist erforderlich, wenn die Wohnung nicht an den Ehegatten, die Geschwister, Kinder oder Enkel des Veräußerers verkauft werden soll.

Eine Frist zur Ausübung des Ankaufsrechtes bestimmt die Teilungserklärung in dem mitgeteilten Auszug nicht. Der Auszug ist insoweit m.E. lückenhaft formuliert, so dass Sie sich an den gesetzlichen Regelungen und den damit verbundenen Wertungen orientieren müssen.

Im BGB findet sich für das schuldrechtliche und das dingliche Vorkaufsrecht eine Ausübungfrist von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung über den Verkauf, § 469 II BGB. Mangels anderer Vereinbarung sollte diese Frist auch im vorliegenden Fall zur Ausübung des Ankaufsrechtes angewandt werden. Um sicher zu gehen, sollten Sie dem anderen Eigentümer ausdrücklich eine entsprechende Frist zur Ausübung setzen.

Die öffentlich beglaubigte Form der Zustimmungserklärung erfordert gem. § 129 BGB, dass die Erklärung schriftlich abgefasst werden muss und die Unterschrift von einem Notar beglaubigt wird. Ein Stempel der Gemeinde genügt als amtliche Beglaubigung nicht, da Sie sich durch die Teilungserklärung strengere Regeln gegeben haben. Zusammen mit der Information des anderen Eigentümers zur Ausübung des Ankaufsrechtes können Sie bereits jetzt die Erklärung der Zustimmung zum Verkauf fordern, falls das Ankaufsrecht nicht innerhalb der Frist ausgeübt wird.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort abhängig von Ihrer Schilderung und den zur Verfügung stehenden Informationen ist. Sollte der Sachverhalt abweichen, kann die Rechtslage anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter-Thomas Götz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2011 | 17:32

Guten Tag, vielen Dank für die Antwort.
"Zusammen mit der Information des anderen Eigentümers zur Ausübung des Ankaufsrechtes können Sie bereits jetzt die Erklärung der Zustimmung zum Verkauf fordern, falls das Ankaufsrecht nicht innerhalb der Frist ausgeübt wird." Diese Satz verstehe ich nicht. Können Sie diesen bitte erläutern? In der Teilungserklärung wird von öffentlich nicht notariell beglaubigter Form gesprochen. Trotzdem ist die notarielle Beglaubigung notwendig?
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2011 | 17:45

Sie können die Information und Fristsetzung zum Ankaufsrecht und die Aufforderung zur Zustimmung miteinander verbinden. Es muss nicht erst der eine, dann der zweite Schritt gemacht werden. Hierdurch lässt sich das Verfahren ggf. beschleunigen.

Verwechseln Sie nicht die amtliche Beglaubigung durch Dienstsiegel der Gemeinde und die öffentliche Beglaubigung. § 129 BGB regelt die öffentliche Beglaubigung in der beschriebenen Form. Bitte lesen Sie die Voraussetzungen der Vorschrift nach.

Mit freundlichen Grüßen

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