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Veräußerung selbst genutzter Immobilie

06.08.2018 09:16 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Eine Ausnahme von der Spekulationssteuer besteht auch dann, wenn das betreffende Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum selbst genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, wobei nur das mittlere Kalenderjahr voll ausgefüllt sein muss.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe die Doppelhaushälfte meiner Eltern erworben !

Notarvertrag wurde am 29.1.18 Unterschrieben!

Kaufpreis habe ich am 1.8.2018 voll bezahlt!
wohne seit 29.4.2018 ( Angemeldet ) mit meinen Eltern im erworbenen Haus. ( kein Mietverhältnis )

Meine Eltern ziehen am 31.8.2018 wie im Notarvertrag festgelegt aus! In ein Barriere freie Wohnung.

Ich habe angefangen das Haus zu renovieren ( neue Fenster , neue Küche, neue Bodenbeläge)
Nun habe ich zweifel ob ich das Haus alleine bewältigen und tragen kann und spiele mit dem Gedanken das Haus zu veräußern und eine kleinere Eigentumswohnung zu erwerben.


Kann ich die Immobilie ohne Spekulationssteuern bzw. andere Kosten ( Strafen ) gleich wieder verkaufen ? oder muss ich eine bestimmte Frist einhalten?
Wenn doch Spekulationssteuern anfallen wann könnte ich frühsten verkaufen ohne Spekulationssteuern zu bezahlen??

Das Haus ist und wird ausschließlich durch mich selbst genutzt.
( Keine Vermietung, Verpachtung )


Besten Dank





06.08.2018 | 13:05

Antwort

von


(142)
Am Mittelhafen 16
48155 Münster
Tel: 0251-203 188 06
Tel: 0176-614 836 81
Web: http://immoanwalt.nrw
E-Mail:
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

wenn Sie sofort weiterverkaufen, dürfte in der Tat die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Eine Strafe ist jedoch nicht zu befürchten, da der Weiterverkauf von Immobilien grundsätzlich rechtmäßig, von der Vertragsfreiheit gedeckt ist.

Maßgeblich ist § 2 Abs. 1 Nr. 7 EStG in Verbindung mit §§ 22 Nr. 2 und 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

Die sogenannte Spekulationssteuer fällt danach an für

Zitat:
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, (...) bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden

Die Ausnahme der Selbstnutzung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 1 EStG greift in Ihrem Falle nicht, da Sie die Immobilie bereits am 29.01.2018 angeschafft haben, aber erst seit dem 29.04.2018 selbst nutzen.

Sie müssten daher auf die zweite Ausnahme abstellen und noch das volle nächste Jahr abwarten. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 27.06.2017 – IX R 37/16 - https://dejure.org/2017,39224 - können Sie sich dann ab 2020 auf die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 2 berufen.

Der BFH entschied dort im zweiten amtlichen Leitsatz:

Zitat:
Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 – 2. Alternative EStG) liegt vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs – voll auszufüllen.

Je nach Umfang des von Ihnen durchgeführten Ausbaus könnten weitere Steuertatbestände entstehen, weshalb ich insofern die Hinzuziehung einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters empfehle. Sollte der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegen, ist bei Überschreiten der Freibeträge auch die Festsetzung von Schenkungssteuern denkbar.

Für eine abschließende Antwort ist zudem der Notarvertrag zu prüfen. Eine Prüfung notarieller Verträge biete ich derzeit zum kostengünstigen Festpreis von 149 EUR an. Nutzen Sie hierfür einfach die Direktanfrage auf dieser Plattform oder mailen mir unter der im Profil angegebenen Adresse.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Informationen schon einmal weiterhelfen. Sollte etwas unklar sein, so nutzen Sie bitte ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option, damit ich Sie auf jeden Fall rundum zufriedenstellen kann.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2018 | 14:45

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für die Ausführliche Antwort. Aber ich habe dazu noch eine Frage:

Warum kommt die Selbstnutzung nicht zum tragen ???

>>>>>>>>>>( Ihr Kommentar )
Die Ausnahme der Selbstnutzung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 1 EStG greift in Ihrem Falle nicht, da Sie die Immobilie bereits am 29.01.2018 angeschafft haben, aber erst seit dem 29.04.2018 selbst nutzen.<<<<<<<<<<


Es ist doch immer ein gewisser Zeitraum zwischen Notarvertrag und Immobilien Übernahme.

Laut Notarvertrag ist die Kaufpreiszahlung am 20.8.18 fällig und die Immobilie muss bis 31.08.18 geräumt werden.
Sie wird also bis zum 31.08.18 vom Verkäufer genutzt...

Ich konnte lediglich nach Absprache mit dem Verkäufer ( In dem Fall meine Eltern ) die Immobilie bereits am 29.4.18 beziehen.



Besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2018 | 16:00

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre wichtige und berechtigte Nachfrage. Rechtlich ist das nach nochmaliger Überprüfung in der Tat umstritten. Daher empfiehlt sich eine Anfrage beim örtlich zuständigen Finanzamt.

Nach den einschlägigen aktuellen Kommentaren zum Einkommensteuergesetz ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Ausnahme gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG - wie in meiner ersten Antwort bereits geschildert - der Abschluss des Notarvertrags, nicht der Zeitpunkt des Besitzübergangs oder des Eigentumserwerbs, der regelmäßig später erfolgt. Zu jenem Zeitpunkt - Zeitpunkt des Notarvertrags - haben Sie die Immobilie nach Ihren Angaben noch nicht selbst genutzt. Daher bleibe ich grundsätzlich bei meiner in der ersten Antwort geschilderten Auffassung. Dabei gehe ich davon aus, dass - wie üblich - nach Abschluss des Notarvertrags mitsamt enthaltener Auflassung eine Vormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen worden ist.

Die Frage ist aber in der Tat umstritten. Daher habe ich hierzu noch einmal recherchiert. Das maßgebliche Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen findet sich unter

Zitat:
https://bmf-esth.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html

Darin heißt es u.a.:

Zitat:
Für die Bestimmung des Zeitpunkts der Anschaffung und der Veräußerung ist in diesem Zusammenhang jeweils auf den Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen.

Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums wird in der Tat auch so verstanden, dass damit der Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten gemeint ist, was regelmäßig zeitgleich mit Kaufpreiszahlung erfolgt, in Ihrem Falle offenbar sogar erst später, nämlich zum 31.08.2018.

So auch Urteil des BFH vom 17.12.2009 - III R 92/08 - https://openjur.de/u/159847.html - wo es heißt:

Zitat:
Ein bebautes Grundstück ist in dem Zeitpunkt angeschafft, in dem Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten auf den Käufer übergehen. Maßgebend ist nicht der vertraglich vorgesehene, sondern der tatsächliche Übergang.

Wenn die örtlich zuständige Finanzbehörde das also ebenso einschätzt, ist auch eine Weiterveräußerung in 2018 oder 2019 ohne Spekulationssteuer möglich. Dies sollten Sie allerdings sicherheitshalber vorher abklären, da diese Frage eben umstritten ist.

Es bleibt als rechtssicherere Möglichkeit aber in jedem Falle - wie in meiner ersten Antwort dargelegt - die zweite Alternative, so dass die Selbstnutzung auch im Falle der Ablehnung der Alternative 1 sehr wohl zum Tragen kommt, aber eben in Form der Alternative 2. Danach müssen Sie die Immobilie in den beiden vorangegangenen Jahren zusammenhängend genutzt haben, wobei nur das mittlere Kalenderjahr vollständig sein muss. Hierzu habe ich Ihnen ja in meiner ersten Antwort auch eine einschlägige Entscheidung des Bundesfinanzhofs genannt.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit verständlich beantwortet zu haben. Sollte noch etwas unklar sein, so können Sie mir ohne Mehrkosten auch gerne noch mailen, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden aus dieser Beratung herausgehen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

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(142)

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