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Veräußerung Grundstück im Sonderbetriebsvermögen

30.11.2016 15:57 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich besitze ein Grundstück im Privatvermögen und habe eine Teil an meine GmbH & Co.KG (Sonderbetriebsvermögen) vermietet und einen Teil fremdvermietet. Jetzt möchte der Fremdvermietete Mieter gern das gesamt Grundstück kaufen zu einem lukrativen Preis. Jedoch kann er den Preis nicht sofort bezahlen. Um die Steuerbelastung meinerseits so gering wie möglich zu halten, habe ich an eine Ratenzahlung über einen Zeitraum von 10 Jahren nachgedacht oder das Modell Mietkauf. Muss ich jetzt den Kaufpreis in Raten versteuern oder sofort bei Vertragsabschluss. Wie verhält sich das bei dem Modell Mietkauf.

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Erlauben Sie mir die Frage, von welcher Steuerbelastung Sie aus welcher Steuer hier ausgehen wollen?

Soweit Sie ein, in Ihrem Privateigentum befindliches, Grundstück veräußern, könnten, soweit sich dies noch keine 10 Jahre in Ihrem Eigentum befindet, ggf. die Verkaufsgewinne Ihrer persönlichen Einkommensteuer in dem Jahr der Veräußerung (Datum des Kaufvertrages) unterfallen (sog. Spekulationssteuer §§ 22, 23 EStG).
Hier ist es nicht erheblich, wann Sie den Kaufpreis tatsächlich in den Händen halten, denn trotz der allgemeinen Bezeichnung als Mietkauf, ist dies ein vollendeter Kauf zusammen mit der Gewährung eines ggf. zinslosen Darlehns Ihrerseits gegenüber dem Käufer.
Hinsichtlich des Besteuerungsgrundes wäre diese Voraussetzung also bereits erfüllt, soweit die 10 Jahres Frist noch nicht abgelaufen war.
Darüber hinaus muss aus dem privaten Veräußerungsgeschäft auch noch ein Veräußerungsgewinn anfallen, der dann Ihrem übrigen Jahreseinkommen hinzuzurechnen ist.
Zinsen wären im Rahmen von § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG zu versteuern. Die Darlehnsraten unterfielen ggf. der Spekulationssteuer, wenn hier die Gewinnmarge erreicht wäre. Grundsätzlich gilt das Zuflussprinzip des § 11 EStG.

Hinsichtlich etwaiger Mieteinkünfte bis zum Eigentumsübergang, muss ich auf die entsprechende Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die ebenfalls in Ihrer Einkommensteuererklärung des Jahres zu erklären sind, in dem Sie Ihnen zugeflossen sind, verweisen.

Noch sehe ich hier kein steuerliches Problem für Sie, wenn Sie wie beschrieben vorgehen wollen.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2016 | 17:58

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für die Antwort. Auf Ihre Frage hin geht es mir speziell um Einkommen- und Gewerbesteuer.

Wie bereits erwähnt ist das Grundstück an meine GmbH & Co.KG vermietet. Damit handelt es sich um Sonderbetriebsvermögen und ist in meiner Sonderbilanz entsprechend aktiviert. Hinsichtlich der Mieteinnahmen habe ich Sonderbetriebseinnahmen, welche der Einkommensteuer- und Gewerbesteuer unterliegen. Das Grundstück wird somit der gewerblichen Sphäre zugeordnet. Die gem. 23 EStG Spekulationsfrist kommt daher nicht zum tragen. Mir geht es speziell darum, ob durch Gestaltung von Ratenzahlung oder Mietkauf die steuerliche Belastung auf mehrere Jahre verteilt werden kann. (Verkaufserlös 600.00 €, Anschaffungskosten 300.000,00 €)

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2016 | 18:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Vielen Dank für die weitergehenden und konkretisierenden Informationen.

Auch hier gilt das in § 11 EStG geregelte Zuflussprinzip. Steuerlich erfährt so der Veräußerungsgewinn erst Bedeutung, als dass dieser auch tatsächlich erreicht wird.
Eine Verteilung auf alle 10 Jahre der Ratenzahlung, egal ob Mietkauf oder Darlehnsraten, wird sich so zwar nicht realisieren lassen, aber eine Verteilung auf mehrere Jahre, ab dem Überschreiten des Kaufpreises und der Werbungskosten, schon.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

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